記者：王總從事海南房產(chǎn)已經(jīng)多年，經(jīng)手的寶華海景項(xiàng)目等項(xiàng)目都獲得了成功，可以說已經(jīng)非常了解海南市場(chǎng)，對(duì)于瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)近期交易 “火熱”現(xiàn)象，是否能說明市場(chǎng)已經(jīng)“回暖”呢？

　　王燦東：瓊海樓市近期交易數(shù)據(jù)量確實(shí)有所提升，但這些數(shù)據(jù)要理性分析，特別是近期整個(gè)海南樓市低迷情況下瓊海數(shù)據(jù)的“火熱”，并不能代表市場(chǎng)現(xiàn)今的真實(shí)情況，主要因素是數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)存在著較大的滯后性。近來瓊海出現(xiàn)的數(shù)據(jù)提升，一個(gè)原因是去年預(yù)訂的部分樓盤房產(chǎn)，因未付清款項(xiàng)或未履行完協(xié)議或不具備條件，當(dāng)時(shí)沒有備案，現(xiàn)在集中簽約、備案等，當(dāng)然，數(shù)據(jù)的回升，也和瓊海前段時(shí)間開盤了一個(gè)項(xiàng)目有關(guān)系，其開盤制定的價(jià)格可以說是理性的，因此受到了大家的關(guān)注，在一定程度上也導(dǎo)致了瓊海銷量的有所回升，但并不足以說明市場(chǎng)已經(jīng)回暖，瓊海樓市整體而言還處在銷量冰凍期。

　　記者：年初海南樓市“瘋狂”過后，瓊海房?jī)r(jià)也得到了大幅的提升，剛提到的項(xiàng)目的確進(jìn)行了震撼性的價(jià)格調(diào)整，售價(jià)僅5000多，一時(shí)讓業(yè)界驚呼瓊海房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，甚至有人擔(dān)憂如此大的調(diào)整幅度，是崩盤在即的前兆，對(duì)此您如何看待？

　　王燦東：近幾年，海南的房?jī)r(jià)一直是供需平衡、穩(wěn)步上升的，直到2010年1月1日，網(wǎng)上有消息說國家公布海南國際旅游島項(xiàng)目獲批，突然間大批的購房者來到了海南島，使原本就很火爆的房市更添了一把油，于是供需失衡了，隨著一批批的購房者上島，供應(yīng)量迅速減少，而需求量卻急速上升，價(jià)格由一周一價(jià)改為一價(jià)，后來變成兩價(jià)，仍然不能阻擋住購房者的腳步，這下讓賣房的人傻眼了，干脆不賣了，等等再說！突如其來的市場(chǎng)變化，使海南不少樓盤做出了同樣的決定，等一等、看一看，“有價(jià)無房”，直接導(dǎo)致了供需的極度失衡，也導(dǎo)致了少數(shù)一般品質(zhì)的樓盤開出了天價(jià)，這就是當(dāng)時(shí)海南的樓市“瘋狂暴漲”的情況，而這一切僅僅二十天左右。接下來的“有價(jià)無房”階段一直持續(xù)到春節(jié)，不少樓盤開始投放房源，這是“有價(jià)有房”的階段，但開發(fā)商的好景不長(zhǎng)，國家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)控開始了，購房者陡然不購了，持幣觀望了，“有價(jià)無市”的階段到來了，這就是現(xiàn)在人們常說的價(jià)格要暴跌了?；貍€(gè)頭來看海南的市場(chǎng)，年初的價(jià)格暴漲，其實(shí)是海南房產(chǎn)價(jià)值的集中發(fā)現(xiàn)，只不過是反應(yīng)確實(shí)過了頭?，F(xiàn)在，有樓盤5200元售價(jià)，有的人判斷是暴跌了，要崩盤了，其實(shí)是選錯(cuò)了價(jià)格參照點(diǎn)，2、3月份的房?jī)r(jià)本就是供需極度失衡的“非常態(tài)”情況下產(chǎn)生的價(jià)格，怎么能作為參考的依據(jù)呢？所以，我認(rèn)為，說是價(jià)格暴跌，不如說是價(jià)格的理性回歸更合適，正確選擇價(jià)格參照點(diǎn)來看待這一問題，根本看不到崩盤的影子。

　　記者：理性選擇參照點(diǎn)，才能準(zhǔn)確把脈樓市，感謝王總以一種全新的觀點(diǎn)為我們分析了目前瓊海房?jī)r(jià)，那作為海南房地產(chǎn)重要板塊的瓊海，王總是怎么看待其未來發(fā)展趨勢(shì)的呢？

　　王燦東：我覺得瓊海房產(chǎn)這些年是在穩(wěn)步發(fā)展，已經(jīng)成為了排在三亞和?？谥蟮闹匾鍓K，我對(duì)瓊海房產(chǎn)的前景趨勢(shì)是非?？春玫摹ｎ^先是因?yàn)榄偤５奈恢脙?yōu)勢(shì)，它地處三亞和?？趦傻氐狞S金分割點(diǎn)，既沒有三亞的酷熱，又比?？谄?，從瓊海的植被要比?？凇⑷齺嗛L(zhǎng)的好多了，可見瓊海宜人舒適度之一斑。其次，瓊海有著較大的可開發(fā)利用的土地資源優(yōu)勢(shì)，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)平坦，有大片適合居住的土地，加上的博鰲亞洲論壇效應(yīng)，萬泉河、溫泉等豐富的旅游資源，即將建成的輕軌、已經(jīng)選址的機(jī)場(chǎng)、開始規(guī)劃的度假示范區(qū)、以嘉積城區(qū)為依托，構(gòu)建中等城市的規(guī)劃實(shí)施等，瓊海擁有很多可期的賣點(diǎn)，因此瓊海的房地產(chǎn)有著很大的潛力，將來瓊海的房地產(chǎn)將有一個(gè)很好的未來。

　　記者：作為房產(chǎn)目前熱點(diǎn)事件，空置率問題備受關(guān)注，海南空置率問題也一直備受爭(zhēng)議，對(duì)此王總?cè)绾慰创?

　　王燦東：我覺得海南房產(chǎn)不適合用常規(guī)意義的空置率來進(jìn)行衡量。我認(rèn)為空置率反映的是城市型地產(chǎn)的房屋使用效率，而海南房產(chǎn)大半由島外人士購購，屬于典型的度假地產(chǎn)，度假地產(chǎn)本身并非是滿足日常居住需求，而只有在需要度假的時(shí)候使用，平時(shí)很可能空置著。

　　如果一定要用空置率來衡量，就應(yīng)該以海南旅游旺季時(shí)期的入住率來衡量了，而不能單純的以淡季時(shí)期海南房產(chǎn)入住率來作為參照系數(shù)，來判斷海南房產(chǎn)空置率過高，很明顯在海南旅游旺季，往往是一房難求，因此海南房產(chǎn)，并不存在高空置率問題。

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