據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù),新建商品住宅連續(xù)10個(gè)月下跌,同比下降的有69個(gè)城市。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市61個(gè),同比下降的有69個(gè)。而這些下降的城市中,自然也包括了海南三亞地區(qū)。

    從2014蔓延至的2015年

    頭先,讓我們來回顧一下過去的2014年。2014年全年,海南商品房累計(jì)成交64820套,成交總面積為595.55萬㎡,成交均價(jià)為11508元/㎡,成交套數(shù)同比2013全年下降18.31%。從數(shù)據(jù)上不難看出,在全國樓市持續(xù)低迷的大背景下,2014年的海南樓市也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

    來到了2015年,新年伊始,在全國樓市忙著總結(jié)過去猜想未來,各方房地產(chǎn)大佬還在預(yù)言今年房地產(chǎn)走勢(shì)將會(huì)如何的時(shí)刻,三亞樓市已經(jīng)馬不停蹄整裝待發(fā)迎接著一年中較重要的銷售旺季。每年冬天,不遠(yuǎn)萬里從各地而來的人們,享受著三亞得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光,也在不打烊的三亞樓市中挑選著各自心儀的樓盤。較為明顯的是春節(jié)期間,此時(shí),三亞樓市的旅游地產(chǎn)特性就會(huì)集中的顯現(xiàn),各大開發(fā)商卯足全力,嚴(yán)陣以待,為的就是能在這個(gè)房產(chǎn)銷售的黃金周用力沖刺。與內(nèi)地市場開年遇冷不同,開年直至春節(jié)期間,特別是大三亞地區(qū),鳴響著各大開發(fā)商沖刺的號(hào)角,能否在開年交出一份漂亮的成績單,承載了每個(gè)開發(fā)商能否完成全年業(yè)績的重要一役。

    在同比環(huán)比中找到端倪

    但受全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響,春節(jié)黃金周期間,本應(yīng)屬于商品房銷售旺季的三亞房地產(chǎn)市場面臨銷量和總金額的雙雙下跌。數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)黃金周7天三亞商品房共銷售173套,同比下降57%,環(huán)比下降達(dá)78%;銷售面積1.56萬平方米,同比下降58%,環(huán)比下降76%;銷售均價(jià)為2.9萬元/平方米,同比上漲8%,環(huán)比上漲56%;銷售總額45525萬元,同比下降54%,環(huán)比下降63%。由此可見,三亞房地產(chǎn)市場形勢(shì)依舊不容樂觀。

    分月份來看,2015年1月,三亞商品住宅供應(yīng)量為40.63萬㎡,環(huán)比上漲146.39%,同比上漲25.6%;成交10.69萬㎡,環(huán)比上漲2.58%,同比上漲14.13%,商品住宅成交均價(jià)21704元/㎡,環(huán)比下降7.24%,同比下降19.35%。

    2015年2月,三亞商品住宅供應(yīng)量為9.5萬㎡,環(huán)比下降76.62%,同比下降52.96%;成交12.58萬㎡,環(huán)比上漲20.4%,同比下降7.84%,商品住宅成交均價(jià)23559元/㎡,環(huán)比上漲8.77%,同比下降19.8%。

    截止2015年2月底,三亞商品住宅庫存405.49萬㎡。按近13月的月均去化速度8.72萬㎡/月計(jì)算,目前庫存量消化預(yù)計(jì)需要46.5個(gè)月。當(dāng)然,這是理論上的較佳去化速度。

    旅游地產(chǎn)的現(xiàn)在和未來

    旅游地產(chǎn)的特性,讓海南特別是三亞房地產(chǎn)有著與眾不同的屬性。三亞房地產(chǎn)市場85%以上的客源來自島外,受到全國樓市、經(jīng)濟(jì)下行壓力影響,三亞房地產(chǎn)市場整體降幅較為明顯。有分析認(rèn)為,這種波動(dòng)屬于市場深度調(diào)整,從目前看,海南房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)可控,受到全球、全國的經(jīng)濟(jì)投資、資金回流等影響,海南樓市的成交、均價(jià)可能會(huì)和2014年相差不大。

    三亞商品住宅成交結(jié)構(gòu)看,成交面積仍然主要集中在90㎡以下的產(chǎn)品;總價(jià)段主要集中在100-150萬元區(qū)間內(nèi)。雖然整體成交量下滑,仍有部分信譽(yù)口碑較好、老客戶積累多、品質(zhì)較高、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的高端樓盤卻逆勢(shì)上揚(yáng),捷報(bào)頻傳,成功突破了單日銷量1億元、7000萬元、5000萬元、3000萬元等多個(gè)銷量大關(guān),成為三亞2015開年樓市的較大亮點(diǎn),也為普遍低迷的樓市帶來些許安慰。雖然同比環(huán)比都在下降,但成交量仍保持在合理范圍內(nèi),這也就證明了對(duì)改善型旅游住房的需求量仍然存在著。

    近幾年一直處在低谷下行的房地產(chǎn)市場,讓許多開發(fā)商都處于瀕臨掙扎處境,也讓許多房企走上了轉(zhuǎn)型之路。旅游地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目并非等同于住宅項(xiàng)目而是可經(jīng)營性地產(chǎn),通過房地產(chǎn)業(yè)與旅游、商業(yè)、金融、健康養(yǎng)生等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合式發(fā)展,尋求實(shí)力資本與稀缺資源的較佳組合,加速房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。但業(yè)內(nèi)許多 人士仍多市場保持著樂觀態(tài)度,不僅僅是對(duì)未來的樂觀,更多是對(duì)現(xiàn)狀所能帶來的影響持有更積極的態(tài)度。從良性發(fā)展而言,冷卻市場的同時(shí)也可以引發(fā)停佇冷靜的思考,特別對(duì)于曾經(jīng)一度瘋狂的旅游地產(chǎn)而言,這樣的起伏仍不失為一件好事。這對(duì)于本地開發(fā)商也是一種考驗(yàn),去認(rèn)真思考旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值,回歸專注在旅游度假功能的開發(fā)——這或許就是低迷環(huán)境下能給旅游地產(chǎn)較正面的影響了。

    三亞樓市，期待著“四季春常在”

    “我們未來幾年要打造‘四季的候鳥’,你們要購房子趕快來海南購了,以后很難說價(jià)格會(huì)高到什么程度!”在兩會(huì)中就連海南省省長都為海南房地產(chǎn)做了一回“臨時(shí)推銷員”。話語雖輕松,但也能從中感受到地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的重視程度和扶持態(tài)度。

    當(dāng)全國樓市都在翹頭期盼著回暖的春天能盡快到來時(shí),三亞是否也能像歌聲中的那般“四季春常在”保持著樓市的蓬勃生機(jī)呢?前不久落幕的兩會(huì)上,房價(jià)、樓市、相關(guān)政策,再一次成為了眾人矚目的焦點(diǎn)。“支持”、“促進(jìn)”等詞匯取代了以往的“調(diào)控”、“抑制”,這無疑透露出政府調(diào)控由限制到松綁再到激勵(lì)的轉(zhuǎn)向信號(hào)明確。這些信號(hào),同樣也在影響著遠(yuǎn)在天涯海角的三亞樓市。除了政策的暖風(fēng)作為輔助,開發(fā)商自身的品質(zhì)提升與旅游地產(chǎn)的專注深耕多方努力下,才能在已經(jīng)低迷并持續(xù)下行了一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場中讓“放緩步調(diào),穩(wěn)步回升,健康發(fā)展”不再僅僅是一個(gè)美好的祈愿。
 

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