2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期，幾乎所有的城市（溫州等除外）房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅上漲，房地產(chǎn)銷售額和投資額都創(chuàng)歷史新高，雙雙超過8萬(wàn)億元。但進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有延續(xù)2013年的好光景，從前4個(gè)月的數(shù)據(jù)看，不僅銷售額大幅度下降（有些城市的銷售額同比下降近一半），不少城市還出現(xiàn)了打折促銷樓盤，市場(chǎng)預(yù)期悄然出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，導(dǎo)致樓市預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的因素主要有以下三方面。

　　美國(guó)量寬政策逐漸退出

　　從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，每當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)處在下行周期，美國(guó)的貨幣政策開始擴(kuò)張，美元持續(xù)弱勢(shì)，國(guó)際資本從美國(guó)流出，進(jìn)入新興市場(chǎng)國(guó)家，這些資本所到之處經(jīng)濟(jì)繁榮、投資擴(kuò)張、出口增加、老百姓就業(yè)改善，而副產(chǎn)品則是樓市泡沫和股市泡沫。上個(gè)世紀(jì)70年代末80年代初，美國(guó)為了遏制嚴(yán)重的通貨膨脹，將利率提高到接近20%的水平，導(dǎo)致實(shí)業(yè)資本大量流入日本和“亞洲四小龍”，使這些國(guó)家和地區(qū)成為當(dāng)時(shí)的明星。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)必然使市場(chǎng)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生過度樂觀的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲。

　　2001年后類似的故事再次上演。由于美國(guó)網(wǎng)絡(luò)科技股泡沫破滅及“9·11事件”的影響，資本開始撤離美國(guó)，而中國(guó)擁有大量的廉價(jià)勞動(dòng)力，并在2001年加入WTO，成為21世紀(jì)初國(guó)際資本投資的熱土，中國(guó)迅速成為世界工廠。

　　當(dāng)然，中國(guó)在迅速成為世界工廠的同時(shí)，也出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象。2005年后，我國(guó)政府幾乎每年都出臺(tái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策措施，但無(wú)一例外的都是效果不彰。以歷史的眼光和全球的視角來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)，就會(huì)讓問題變得簡(jiǎn)明清晰。中國(guó)正在出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)與20年前日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，的確有很多的相似之處。

　　歷史同樣告訴我們，每當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)際資本將開始從新興市場(chǎng)國(guó)家撤出，部分國(guó)家將遭到重大沖擊，房地產(chǎn)泡沫崩潰和金融危機(jī)往往難以避免。1998年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)就是一個(gè)經(jīng)典的案例。1998年之前，東南亞諸國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，企業(yè)家和政府都被樂觀氣氛左右，出現(xiàn)過度負(fù)債和過度投資現(xiàn)象。根據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的資料，1985年至1990年，日本非金融企業(yè)的總體負(fù)債迅速增長(zhǎng)，非金融企業(yè)的杠桿率（總體債務(wù)與GDP的比值）從0.9左右上升到1.3左右，5年時(shí)間里杠桿率上升了40多個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)的過度負(fù)債為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)埋下隱患。從1995年開始，美國(guó)開始實(shí)施強(qiáng)勢(shì)美元戰(zhàn)略，資本開始回流美國(guó)，更進(jìn)一步加劇了日本企業(yè)去杠桿的步伐，具體表現(xiàn)為企業(yè)貸款需求大幅減少，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚僭鲩L(zhǎng)滑落到零增長(zhǎng)狀態(tài)。

　　從去年下半年開始，印度、巴西、土耳其、阿根廷等國(guó)都遭遇匯率大幅度貶值的沖擊，在匯率危機(jī)的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌則是必然的產(chǎn)物。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩

　　從城鎮(zhèn)居民人均住房面積及每年新增的住房數(shù)量看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。

　　我們頭先看看房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的總體狀況。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年開始持續(xù)繁榮，無(wú)論是房地產(chǎn)投資金額、新開工面積、施工面積，還是銷售數(shù)據(jù)（主要是商品房銷售面積和金額）都迅速增長(zhǎng)。經(jīng)過12年的發(fā)展，2013年的房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)都是2001年的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。如果說(shuō)2001年我國(guó)城鎮(zhèn)居民還處在住房短缺狀態(tài)的話，那么2013年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到35平方米，超過中等收入國(guó)家的住房消費(fèi)水平。

　　再?gòu)膮^(qū)域結(jié)構(gòu)看，部分城市尤其是部分中小城市的住房出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。在諸多的出現(xiàn)住房供大于求的城市中，溫州和鄂爾多斯[0.00% 資金 研報(bào)]是兩個(gè)典型。早在2003年前后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛步入繁榮期，溫州“炒房團(tuán)”就開始在大江南北到處尋找目標(biāo)，并在房地產(chǎn)投機(jī)過程中經(jīng)常運(yùn)用各種金融工具放大杠桿，2010年前后，溫州的城區(qū)的房?jī)r(jià)一度接近10萬(wàn)元每平方米，超過北京、上海城區(qū)的房?jī)r(jià)。但這種建立在高杠桿基礎(chǔ)上的高房?jī)r(jià)危如累卵。2010年后溫州的房地產(chǎn)崩盤，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，個(gè)別樓盤價(jià)格下跌了50%

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