在穩(wěn)定住房消費政策刺激下，當前我國住宅市場交易趨向活躍，樓市出現(xiàn)回暖跡象。但與此同時，二手房交易量急劇增長，導致住宅市場供應總量明顯增加，或將對新房產生擠出效應，影響到新房去庫存化進程，樓市運行增加不確定性。

　　二手房交易激增是當前樓市運行突出特征。目前看，隨著我國住宅供求關系跨越短缺時期，以及人口拐點到來，加上住宅投資價值趨降、家庭財富配置結構優(yōu)化、股市持續(xù)大幅上漲、投資性住房變現(xiàn)需要等因素的共同作用下，當前二手房上市意愿明顯增強。而穩(wěn)定住房消費政策也有助于二手房交易達成。特別是二手房交易營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，以及二套房頭付比較低降至四成，對二手房上市有明顯推動作用。2015年4月，北京二手房網(wǎng)簽量達17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高；廣州市六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積，環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。

　　二手房大量上市增加樓市運行不確定性。從市場交易數(shù)據(jù)看，當前市場二手房交易量明顯超過新房。據(jù)中介機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年5月，剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套，環(huán)比4月增長33%。而二手住宅簽約網(wǎng)簽量為16627套，同比增長1.4倍，是新房成交套數(shù)的2.74倍。深圳新房成交6071套，環(huán)比4月增加近五成，而二手房成交13378套，環(huán)比增長28%，是新房成交套數(shù)的2.2倍。上海市二手房成交量達到3.88萬套，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲1.57倍,連續(xù)兩個月維持在3.5萬套以上的高位水平，刷新上海歷史次高點。

　　這些情況表明，二手房已構成住宅市場交易主體，將對未來樓市運行方向產生巨大影響。一是住宅市場供應可控性下降。應該看到，二手房上市規(guī)模存在不可控特點，貸款利率、住房交易價格、住宅租金水平、社會投資渠道等多種因素，都將對當期二手房上市規(guī)模產生影響。二是住宅供求關系調整博弈更趨復雜。過去住宅市場主要由房地產開發(fā)企業(yè)和購房群體的雙方博弈，演化為房地產開發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主、購房群體的三方博弈，住宅供求關系調整將更加復雜。三是二手房上市交易量上升，將對新房去庫存形成巨大挑戰(zhàn)。截至2015年4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米。2015年1至4月，全國住宅施工面積418479萬平方米，同比增長3.2%，未來一年左右將形成實物住宅供應。這些情況表明我國新房去庫存壓力不減，而二手房上市交易量的上升，將增加全社會住宅供應總量，無疑將對當前以新房去庫存為主要目標的政策取向產生深遠影響。

　　綜合來看，考慮到當前我國城鎮(zhèn)存量住宅規(guī)模巨大，擁有二套房及以上的家庭也不在少數(shù)，需要高度關注二手房上市主導市場交易總量的這一重大變化。為適應當前住宅市場交易結構重大調整，不僅需要地方政府適當控制土地供應節(jié)奏，避免未來市場供應過快增加。還需要房地產開發(fā)企業(yè)擺正心態(tài)，充分認識“去庫存”仍是當前及未來一段時間樓市運行的關鍵詞，加大促銷力度，以加快資金回籠，推進新房去庫存化進程。

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