作為傳統(tǒng)銷售旺季，五、六月的樓市對(duì)于房企上半年成交業(yè)績(jī)至關(guān)重要。然而2014年的樓市“紅五月”卻并不紅火，六月更是迎來“開門冷”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)供應(yīng)增加、成交明顯回落，不少城市去庫(kù)存壓力重重，而成交低迷的局面在未來一段時(shí)期仍將持續(xù)。受此影響，樓市調(diào)價(jià)風(fēng)正全線蔓延，房企上半年的銷售業(yè)績(jī)堪憂。

　　六月樓市開局慘淡

　　經(jīng)歷了3月小陽(yáng)春落空、4月成交趨冷后，樓市傳統(tǒng)的“紅五月”爽約，而6月則迎來“開門冷”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，端午小長(zhǎng)假，全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約7958套，較去年端午假期成交下滑27%，較今年五一假期成交環(huán)比下降了15%。

　　繼五一小長(zhǎng)假成交創(chuàng)下歷史新低后，北京樓市在剛剛過去的端午假期再創(chuàng)七年來的成交新低。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月31日至6月2日，北京商品住宅成交254套，成交面積3.03萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了自2008年端午開始放假以來七年間的較低值。

　　在一片觀望氣氛中，包括一線樓市在內(nèi)的成交量正出現(xiàn)明顯下滑。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購(gòu)率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房銷售情況不容樂觀。

　　成交連續(xù)低迷后，去庫(kù)存已經(jīng)成為眾多城市所面臨的難題。6月初全國(guó)13個(gè)主要一二線城市合計(jì)住宅庫(kù)存面積達(dá)到8873萬(wàn)平方米，相比5月初的8430萬(wàn)平方米上漲了5.3%，較2013年同期上漲幅度達(dá)到26.6%。

　　僅以北京為例，5月北京市住宅庫(kù)存面積單月上漲接近100萬(wàn)平方米。按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)披露的數(shù)據(jù)，截至6月2日，北京市期房住宅庫(kù)存為40605套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存為34350套，合計(jì)庫(kù)存達(dá)到了74955套。這一住宅庫(kù)存量已經(jīng)處于2013年1月以來的高位水平，而今年年初時(shí)北京樓市庫(kù)存僅維持在5.5萬(wàn)套。

　　“整體市場(chǎng)去庫(kù)存壓力明顯增加。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，樓市已開始進(jìn)入周期性調(diào)整。

　　“三到五月份的供應(yīng)量大但成交低迷，使樓市庫(kù)存量直線上升，房企庫(kù)存壓力正在不斷加大。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預(yù)計(jì)，未來樓市將步入調(diào)整階段，供需逆差將進(jìn)一步加大。在自住型商品房形成實(shí)際成交之前，未來成交量低迷的現(xiàn)狀仍將存在。

　　樓盤調(diào)價(jià)快速蔓延

　　銷售低迷之際，樓市價(jià)格已明顯松動(dòng)。這股調(diào)價(jià)之風(fēng)不僅停留在三四線城市，甚至已向一二線城市蔓延。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，5月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，這是在2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后的頭次環(huán)比下跌。

　　可以看到，5月新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市達(dá)到62個(gè)，較上月增加了17個(gè)。跌幅位居前列的城市仍集中在三四線城市，其中汕頭、呼和浩特和寶雞的環(huán)比跌幅在3%以上；秦皇島、日照、蕪湖、張家港等城市的跌幅在2%-2.5%之間。

　　值得注意的是，價(jià)格調(diào)整已經(jīng)不僅僅局限在三四線樓市，城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)也在5月“轉(zhuǎn)向”。統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，這是連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后的頭次下跌。其中僅北京、天津出現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅分別為0.69%、0.08%。同時(shí)，5月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格也下跌了0.83%。除天津、南京環(huán)比上漲外，其他8個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。

　　中指院分析師指出，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調(diào)整定價(jià)策略，這些“以價(jià)換量”的措施有利于促進(jìn)市場(chǎng)成交，但一定程度上也促使房?jī)r(jià)下降。

　　近期北京不少剛需盤便以低于預(yù)期的價(jià)格開盤入市。5月31日，房山某樓盤以18500元/平方米的價(jià)格推出了較后一期產(chǎn)品。　“雖然與一年前的售價(jià)相比上漲了近兩成，但是這批房源的預(yù)售證取證價(jià)格是每平方米25000元，實(shí)際開盤價(jià)格仍低了不少。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

　　“從春節(jié)之后這一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來看，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企讓利跑量心理漸占上風(fēng)。”張大偉預(yù)計(jì)，未來房企迫于銷售業(yè)績(jī)以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。

　　上半年銷售難言樂觀

　　進(jìn)入6月，房企即將面臨上半年銷售業(yè)績(jī)“期中考”。然而在樓市觀望日益濃重的氛圍下，房企上半年銷售難言樂觀。

　　為了完成年度任務(wù)，很多房企都選擇在6月增加開盤量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京樓市預(yù)計(jì)在6月上市的項(xiàng)目達(dá)到35個(gè)，依然維持高位。張大偉表示，保利·春天派、中海楓丹公館、京洲世家、中國(guó)鐵建（4.46,0.00, 0.00%）·青秀尚城、潤(rùn)澤公館等項(xiàng)目都將在6月份入市，供應(yīng)量將再次明顯上漲。

　　不僅如此，北京兩大自住房項(xiàng)目也有望在6月上市。業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前北京已有11個(gè)自住商品房項(xiàng)目啟動(dòng)了網(wǎng)上申購(gòu)，供應(yīng)房源數(shù)量1.8萬(wàn)套。在未來7個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，還將有4-5萬(wàn)套自住房上市。

　　“在信貸未見放松、自住型商品房提速供應(yīng)的雙重壓力下，一向以剛需為主的北京商品住宅市場(chǎng)的購(gòu)方特征日益明顯，這將倒逼現(xiàn)有商品住宅項(xiàng)目加速進(jìn)入下滑通道，尤其是供應(yīng)同質(zhì)化的郊區(qū)，或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)質(zhì)性的以價(jià)換量階段。”任啟鑫坦言。

　　在市場(chǎng)低迷的情況下，房企銷售壓力重重。統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月中旬，20大標(biāo)桿房企合計(jì)年內(nèi)銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額的28.3%。房企在2014年面臨銷售下滑的挑戰(zhàn)。

　　“標(biāo)桿房企的銷售都已經(jīng)放緩，小企業(yè)難度將更大。”張大偉表示，我國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后將進(jìn)入調(diào)整階段。由于房企半年度考核即將到來，6月眾多房企都將面臨“較后一搏”，預(yù)計(jì)房企6月調(diào)整價(jià)格的數(shù)量將明顯增加。

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