房?jī)r(jià)跌、銷量降、微刺激、試松綁……2014年樓市上半場(chǎng)在一片低迷中走向尾聲。為此一些地方政府“救市”意愿愈發(fā)強(qiáng)烈，推出各類放松性政策試探市場(chǎng)。在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的期望下，樓市進(jìn)入深度博弈期。

多個(gè)城市試探“松綁”

3日上午，一份署名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)上報(bào)市政府《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策調(diào)整的請(qǐng)示》的文件在網(wǎng)傳。文件稱，市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購(gòu)。隨后，濟(jì)南市建委證實(shí)，擬對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。

更早之前，沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、杭州等地都陷入了“短命政令”的怪圈，從傳入“放松限購(gòu)”到“矢口否認(rèn)”不到。而呼和浩特松綁卻成為“幸運(yùn)兒”，雖然也經(jīng)歷反復(fù)，但較終仍成為正式發(fā)文松綁限購(gòu)的榜省會(huì)級(jí)城市。

在樓市持續(xù)低迷之下，暗地松綁限購(gòu)、限價(jià)政策已成為許多地方“不能言說(shuō)的秘密”。5月份以來(lái)，廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商 “口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。

某研究院研究報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。

財(cái)經(jīng)專欄作家陳恩摯認(rèn)為，對(duì)于“取消限購(gòu)”，一些地方政府，特別是房?jī)r(jià)下跌幅度比較多的城市早已迫不及待，預(yù)計(jì)還會(huì)有城市跟進(jìn)效仿。

房企難耐，地方放松沖動(dòng)更足

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前有46個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)政策。雖然不時(shí)有城市傳出“松綁限購(gòu)”，但大都沒(méi)有公開(kāi)宣稱“取消限購(gòu)政策”，而是“秘而不宣”。專家表示，密集調(diào)整樓市限購(gòu)政策的背后是開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力和地方政府的土地財(cái)政壓力。

數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10923元/平方米，環(huán)比上月下跌0.50%，繼上月以來(lái)的連續(xù)第2個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。而中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市商品住宅成交量數(shù)據(jù)中，一線城市同比跌幅達(dá)31%，二線城市跌幅達(dá)34%，三線城市下跌13.5%，四線城市下跌18%。

從目前的市場(chǎng)價(jià)格變化情況看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后已進(jìn)入調(diào)整期，上半年多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)不佳。專家表示，在此壓力下，開(kāi)發(fā)商盡力推動(dòng)地方政府改變調(diào)控策略，期望給市場(chǎng)注入活力。

土地市場(chǎng)也是一片低迷，全國(guó)多個(gè)城市土地成交量遞減，底價(jià)成為常態(tài)。6月5日，武漢掛牌出讓10宗地塊，7時(shí)辰內(nèi)草草收?qǐng)觯康變r(jià)出讓，還有一地流拍。上海計(jì)劃推出的2幅地塊，也因無(wú)人競(jìng)拍而延期。濟(jì)南情況更“糟”，5月土地市場(chǎng)再現(xiàn)出讓、成交“雙掛零”的局面。

土地市場(chǎng)降溫必然帶來(lái)土地出讓金萎縮，地方政府財(cái)政壓力就更大。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓分析，會(huì)有更多二、三線城市調(diào)整限購(gòu)政策。一方面供應(yīng)過(guò)剩、供需不平衡、去庫(kù)存周期嚴(yán)重超標(biāo)。另一方面地方債務(wù)到期，賣地還債的方式模型來(lái)臨。三是房?jī)r(jià)下降預(yù)期濃厚，擔(dān)心危及銀行風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)樓市影響趨弱，需市場(chǎng)與保障雙發(fā)力

今年“兩會(huì)”提出“分類調(diào)控”后，并未出臺(tái)相關(guān)具體政策。有業(yè)內(nèi)分析，與以往動(dòng)輒“國(guó)幾條”相比，今年上半年樓市調(diào)控處于“空窗期”。雖然限購(gòu)對(duì)于房?jī)r(jià)起到了很好的抑制作用，但這并不意味著放松限購(gòu)房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，樓市限購(gòu)令對(duì)樓市的影響主要是信號(hào)意義。

雖然地方政府在樓市調(diào)控政策方面有了更多“因地制宜”的自主權(quán)，但并不意味著調(diào)控政策可隨意放開(kāi)，庫(kù)存和供求情況成為調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。

謝逸楓表示，即使取消限購(gòu)政策，難以逆轉(zhuǎn)樓市降溫大勢(shì)，讓房?jī)r(jià)重新大漲。如果房貸與信貸政策不放松，放松限購(gòu)政策根本無(wú)法改變樓市大局。因此，調(diào)控“空窗期”時(shí)，地方政府應(yīng)該從供求關(guān)系的角度上發(fā)力，完善政策與出臺(tái)措施，不是靠放松限購(gòu)政策“救市”。

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