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沒(méi)那么簡(jiǎn)單!透過(guò)數(shù)據(jù)看2013房?jī)r(jià)三大真相

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 560 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  曾經(jīng)十年調(diào)控,但房?jī)r(jià)上漲了十年。房?jī)r(jià)是人們心中永遠(yuǎn)繞不過(guò)去的坎。

  2013年2月20日,突擊出臺(tái)的“新國(guó)五條”,再次將房?jī)r(jià)推向風(fēng)口浪尖,各地隨之出臺(tái)的細(xì)則和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)——保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定或房?jī)r(jià)增長(zhǎng)低于收入增長(zhǎng)水平,這樣的的含糊其辭,似乎也預(yù)示了2013年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

  此后一年的時(shí)間里,各地的房?jī)r(jià)漲勢(shì)有目共睹,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交也再創(chuàng)新高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元,比上年名義增長(zhǎng)19.8%;商品房銷(xiāo)售面積130551萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)17.3%;商品房銷(xiāo)售額81428億元,同比增長(zhǎng)26.3%,投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均創(chuàng)造了歷史新高。

  不過(guò),在總結(jié)2013年的房?jī)r(jià)時(shí),政府部門(mén)及分析人士比較常用的一句總結(jié)是,“去年城市的房?jī)r(jià)分化趨勢(shì)明顯,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲較快,二三線(xiàn)城市總體上漲平穩(wěn),個(gè)別三四線(xiàn)城市出現(xiàn)了下跌”。房?jī)r(jià)的真相是這樣嗎?

  一線(xiàn)城市領(lǐng)漲明顯京滬進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代

  根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)、易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)聯(lián)合發(fā)布的中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中住288指數(shù)”),以2013年12月的數(shù)據(jù)與至1月相比,全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)全年上漲8.89%;四個(gè)一線(xiàn)城市中,上海2013年一手房?jī)r(jià)格指數(shù)居頭,年內(nèi)漲幅達(dá)21.41%,北京、廣州、深圳年內(nèi)的指數(shù)漲幅分別為18.37%、18.23%和11.41%。如果同比2012年12月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),上海和北京的房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅則分別達(dá)到了24.08%和20.50%,廣州也高達(dá)19.40%。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的驚人漲勢(shì),大大高于業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為的“一線(xiàn)城市住宅價(jià)格漲幅平均在15%左右”的判斷。

  二手房方面,中住288指數(shù)—二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)顯示,全國(guó)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)2013全年漲幅為5.94%;在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)60個(gè)城市中,除烏魯木齊“異軍突起”外,北京、廣州、上海領(lǐng)漲全國(guó),年內(nèi)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅分別為16.33%、14.63%和12.62%。

  那么,在經(jīng)歷了這么高的漲幅后,一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)水平究竟如何呢?以2013年2月20日“新國(guó)五條”發(fā)布為起點(diǎn),一年后的克而瑞房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,至2014年2月19日,北京、上海、廣州和深圳的新房均價(jià)分別為:33423元/平方米、32675元/平方米、19858元/平方米和25872元/平方米;二手房均價(jià)分別為:42626元/平方米、29189元/平方米、17099元/平方米和26548元/平方米。值得注意的是,京滬無(wú)論是新房還是二手房均價(jià),幾乎全部進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代。

  數(shù)據(jù)還顯示,2013年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)排名前十的項(xiàng)目也已被京滬兩地“壟斷”。其中,上海的湯臣一品當(dāng)仁不讓地成為豪宅榜頭位,其成交均價(jià)超過(guò)16萬(wàn)元/平方米,其它9個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)分別超過(guò)或接近10萬(wàn)元/平方米,京滬的房?jī)r(jià)水平由此可管窺一斑。

  絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲明顯三四線(xiàn)難言崩盤(pán)

  但房?jī)r(jià)上漲,并非是一線(xiàn)城市專(zhuān)美。通過(guò)對(duì)“中住288指數(shù)”的統(tǒng)計(jì),以2013年12月的數(shù)據(jù)與至1月相比,全國(guó)288個(gè)地級(jí)以上城市的房?jī)r(jià)指數(shù)在年內(nèi)間出現(xiàn)4%以上幅度下降的僅17個(gè)城市,絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)上漲明顯。

  更令人意外的是,以漲幅的完全值來(lái)看,一線(xiàn)城市并非是2013年房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。按照上面同樣的統(tǒng)計(jì)方法,2013年全國(guó)288個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)年內(nèi)漲幅位居前十的城市依次為:三門(mén)峽、白山、棗莊、張家口、滄州、濮陽(yáng)、臨沂、鶴壁、荊門(mén)和南昌。其中,排行前四的城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)年內(nèi)漲幅均在30%以上。值得注意的是,排名前十的城市中除南昌外,幾乎是清一色的三四線(xiàn)城市。

  在17個(gè)房?jī)r(jià)明顯下跌城市中,此前以造城失敗甚至是“鬼城”著稱(chēng)的鄂爾多斯、營(yíng)口、常州等均不在其中,領(lǐng)跑跌幅榜的是令人意外的三個(gè)城市——三明、宿州和珠海,年內(nèi)跌幅分別為-11.13%、-10.79%和-10.18%。此外,除昆明和溫州外,其余城市均為三四線(xiàn)城市。這一方面說(shuō)明,三四線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)相對(duì)突出,但另一方面,下跌城市的數(shù)量有限以及全國(guó)平均8.89%的漲幅還是說(shuō)明,2013年的房?jī)r(jià)仍處于上漲通道之中,有關(guān)房?jī)r(jià)目標(biāo)的調(diào)控基本落空。

  地價(jià)持續(xù)發(fā)力房?jī)r(jià)回落空間難覓

  談及房?jī)r(jià)的高漲,作為房?jī)r(jià)真相重要組成部分的地價(jià)水平不能忽視。某龍頭房企的負(fù)責(zé)人告訴中房網(wǎng)記者,“土地市場(chǎng)不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng),同時(shí)還是房?jī)r(jià)成本的重要組成部分,某些標(biāo)志性地塊或者是地王的價(jià)格還直接決定了房?jī)r(jià)預(yù)期的高低。”以2013年融創(chuàng)拿下的北京農(nóng)展館地塊為例,其創(chuàng)下的樓面地價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米的全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄,不僅使得未來(lái)其項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期被推高至15萬(wàn)元/平方米左右,也使得周邊二手房?jī)r(jià)格水漲船高,更給了高端項(xiàng)目在房?jī)r(jià)上一個(gè)追趕的“標(biāo)桿”。

  國(guó)土資源部發(fā)布的2013年國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,去年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬(wàn)億元,刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬(wàn)億元的歷史高位。同時(shí)據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,位居2013年全國(guó)土地出讓金額前4位的城市,土地出讓金門(mén)檻已經(jīng)提升至1200億元。上海、北京位居前兩位,其當(dāng)年土地出讓出入分別為2242億元和1822億元。

  去年土地市場(chǎng)的火熱,的確在一定程度上緩解了住宅用地的供應(yīng)壓力。但必須要看的是,土地出讓金創(chuàng)了記錄的同時(shí),地價(jià)也在高漲,土地出讓面積增長(zhǎng)有限。同時(shí),各地這幾年都加大了保障房用地的供應(yīng),實(shí)際的商品住宅用地供應(yīng)減少,未來(lái)有可能進(jìn)一步推高商品住宅的價(jià)格。

  以北京市為例。根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備的數(shù)據(jù),2013年北京全年供應(yīng)的住宅用地可提供住宅總建筑規(guī)模約為2300萬(wàn)平方米,其中保障房1300萬(wàn)平方米,商品房1000萬(wàn)平方米,商品房中還包含了227萬(wàn)平方米的自住型商品房,保障房及自住型商品房占住宅總建筑規(guī)模的66%,“正常”的商品房只占34%。按照北京市2014的供地計(jì)劃,住宅用地供應(yīng)中,保障房占40%,自住商品房30%,正常商品房占比進(jìn)一步縮減至30%。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,2013年土地市場(chǎng)的火爆情況預(yù)示著今年一二線(xiàn)城市的樓市醞釀著更大的漲幅,“按照正常的上市銷(xiāo)售,價(jià)格將比2013年的價(jià)格高很多。如果沒(méi)有更有力的調(diào)控舉措,或者貨幣正常更加寬松,那么2014年樓市甚至?xí)^(guò)去年那樣動(dòng)輒兩三成的漲幅。”

  房?jī)r(jià)要去哪兒?

  以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市,經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展,城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善,具有較高水平的公共服務(wù),提供了大量的就業(yè)與投資發(fā)展機(jī)會(huì)。這些因素對(duì)外來(lái)人口的吸引力不斷增強(qiáng)的同時(shí),也對(duì)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)提供了潛在的需求支撐。但同時(shí),讓我們不得不面對(duì)的是一線(xiàn)城市動(dòng)輒每平米2萬(wàn)元、3萬(wàn)元、4萬(wàn)元、甚至10幾萬(wàn)元的高房?jī)r(jià)。我們眼睜睜的看著收入增幅跑贏了CPI,卻漲不過(guò)那高高在上的房?jī)r(jià)。未來(lái)房?jī)r(jià),何去何從?

  同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從房?jī)r(jià)的角度來(lái)說(shuō),一線(xiàn)城市仍然會(huì)面臨“階段性”快速上漲的壓力,二線(xiàn)城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象,三四線(xiàn)城市則會(huì)繼續(xù)“分化”,經(jīng)濟(jì)向好城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,不好的城市則有可能面臨房?jī)r(jià)停漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)??傮w來(lái)看,2014年房?jī)r(jià)上漲仍是主旋律。

  不過(guò),更多的業(yè)內(nèi)人士還是相信,房?jī)r(jià)會(huì)趨向平穩(wěn)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中房網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示,無(wú)論此前十年通過(guò)“限購(gòu)”、“限貸”、“限外”等方式抑制需求,還是去年新一屆政府通過(guò)加大土地供應(yīng)來(lái)增加商品房供應(yīng),由于都屬于“單邊發(fā)力”,同樣收效甚微。他認(rèn)為,“針對(duì)需求端的簡(jiǎn)單打壓,無(wú)法解決供需失衡、房?jī)r(jià)高企等問(wèn)題,同樣,在不能合理疏導(dǎo)需求的情況下,簡(jiǎn)單地加大供應(yīng)也無(wú)濟(jì)于事。”不過(guò),他也強(qiáng)調(diào),京滬等一線(xiàn)城市較近嚴(yán)控人口、劃定城市邊界等一些動(dòng)作,在建設(shè)保障房方面的新舉措,從供需雙邊著手,體現(xiàn)了十八屆三中全會(huì)后的調(diào)控新思路。胡志剛判斷,一線(xiàn)城市調(diào)控的轉(zhuǎn)型方式已經(jīng)初露端倪,供應(yīng)和需求兩端同時(shí)發(fā)力北京市場(chǎng),未來(lái)北京市房?jī)r(jià)將趨向平穩(wěn)。

  從目前的市場(chǎng)認(rèn)知來(lái)看,“一線(xiàn)城市穩(wěn)中有升,三四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)陡升”,已是普遍共識(shí)。

  “我從來(lái)不悲觀的看待市場(chǎng),但我也認(rèn)為2014年的市場(chǎng)沒(méi)有想象當(dāng)中那么好。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱在預(yù)測(cè)今年年樓市時(shí)曾判斷,就房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量而言,2014年一二線(xiàn)城市的成交量將穩(wěn)中有跌,三四線(xiàn)城市則普遍看跌。從總量來(lái)看,2013年13億平方米的量級(jí)也許將成為階段性的天量,2014年下跌的可能遠(yuǎn)大于上升。至于房?jī)r(jià),“除北京以外,上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略有升,而二線(xiàn)城市壓力早已凸顯,三四線(xiàn)城市目前也是調(diào)整的趨勢(shì),面臨下行壓力。”

 

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