三大趨勢看2013“超值”好房子

　　調查顯示,房屋置換成本攀升,促使“一步到位”和改善型接棒主力市場的趨勢更為明顯

　　2013 年,經歷了始于2003年的中國房地產市場調控十周年。這十年中,歷經數(shù)次調控,調控力度逐步加大、調控手段日趨豐富、調控范圍不斷拓寬,將房地產市場逐 步引向健康發(fā)展的軌道上。經過政策和市場的淘洗之后,在樓市格局不斷變化之中,仍有一些高品質、好口碑的杰出樓盤呈現(xiàn),傲立于市場,接受購房人的檢閱。

　　一生要購幾次房?

　　來自一份針對購房人群的調查數(shù)據顯示,在中國,20-30歲購房者占到28.7%;31-40歲購房者占34.6%;40歲以上占36.7%。從不同年齡段 購房的置業(yè)次數(shù)上看,20-30歲人群購房有83.3%屬頭次購房;31-40歲人群中2-3次購房的占到48%;40歲以上人群中2-3次購房占到 30.8%。也就是說,很多人會在30歲以前購套房,30-40歲實現(xiàn)次置業(yè)。事實上,中國房產市場不過20多年的歷史,規(guī)?；牡谌沃脴I(yè)尚未 完全體現(xiàn)。

　　然而有不少業(yè)內人士更習慣按生命周期確定購房次數(shù)的理論,通常將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段。除去房改、拆遷等外界因素,以生活需求為出發(fā)點,中國人應該會有4次置業(yè)需求。如果年輕人在單身時租房住,那么一生中至少要購3次房。

　　隨著針對房地產市場的限購限貸政策頻出,房屋置換成本不斷攀升,購房人在面對手中有限的房票時愈發(fā)慎重,而“一步到位”和改善型接棒主力市場的趨勢在近兩年更加明顯。

　　“超值”好房子

　　無論能購購幾次,購到超值的房子,都是購房人的購購目的。關于“超值”的標準也在不斷演化,看面積——50平方米和150平方米的區(qū)別;看裝修——簡裝和豪裝;看地段——區(qū)和郊區(qū);看風景——公園與湖景。

　　隨著購房人的價值體系發(fā)生變化,“活著”還是“生活”被反復提及。房子的價值已突破居住功能,成為一個生活系統(tǒng),一個承接“資源”的平臺。在這個意義上,房子的評價標準與其鏈接的資源息息相關。這些資源包括建筑與舒適性、自然景觀、社會服務體系、社區(qū)關系與社區(qū)文化等。

　　因此,開發(fā)商已不再是一個建筑的提供方,更是一個資源注入者。他們將各種外部資源注入社區(qū)中,形成了某種生活體系,從而構建了房子的整體價值。

　　2013年涌現(xiàn)出的標桿樓盤便符合了上述特征,同時也體現(xiàn)出了新的特征。

　　【趨勢1】

　　城市公寓稀缺性日益凸顯

　　2013年以來,北京的高端住宅市場成交價格與成交量繼續(xù)一路攀升。隨著城市核心區(qū)地塊供應的連續(xù)“斷頓”,項目稀缺性進一步凸顯。

　　CRIC研究的一項數(shù)據顯示,自2011年以來,高端住宅市場成交量逐年遞增,2013年三季度,北京高端公寓成交總量逼近百萬平方米大關,再創(chuàng)歷史新高。

　　業(yè)內人士分析指出,隨著經濟條件、生活環(huán)境的改變,人們對生活質量的要求也會越來越高。無論是高端市場、中端市場包括保障房市場的存在,都是市場需求的一種 表現(xiàn),而這種表現(xiàn)對于北京來說更趨向于高端化。北京作為世界城市,是全國精英乃至未來世界精英的聚集地,對于生活的要求有著越來越高、甚至領跑于大多數(shù)國 家與地區(qū)的標準,未來北京的高端住宅市場應該是穩(wěn)定發(fā)展的市場。

　　而這種需求的改變與增加,也催生了諸如紅璽臺、鴻坤·花語墅、臻園、常楹公元等多個城市核心區(qū)域的項目,備受市場關注。

　　盡管一線城市的房地產市場,受調控政策影響,呈現(xiàn)出不同的成交狀況,但高端住宅價格上漲的動力依然存在。業(yè)內普遍認為,一線城市土地供應日益稀缺,“地王”屢屢刷新,未來以別墅為代表的高端住宅市場在供應和成交兩方面仍將持續(xù)升溫。

　　【趨勢2】

　　改善型項目接棒主力市場

　　不少房企人士表示,2013年,北京樓市一個顯著的變化是,在上半年市場交易中,頭次置業(yè)需求仍占完全優(yōu)勢;而從年中開始,對價格承受力較高的改善型需求開始占據較大比例,這也成為近期支撐北京房價的重要因素。

　　無獨有偶,根據一份統(tǒng)計數(shù)據的調查結果,北京樓市成交的平均戶型面積在近期均有一定程度的提高。有業(yè)內人士指出,在近期推出“單獨二胎”政策,將有可能徹底 改變樓市現(xiàn)存的戶型格局,未來新房居室戶型的設計將會有更多的三居室、四居室和多居室產品出現(xiàn),而考慮到目前高房價和資源的有限性,如何在盡可能不多增加 面積的前提下設計滿足新增的需求,已成為不少企業(yè)開始思考的問題。

　　事實上,政府主導的自住型商品房,也從戶型上開始更多考慮到改善型需求。北京頭批自住型商品房項目,雖然以戶型套型面積在90平方米以下的緊湊小戶型為主,但這些不到90平方米的小戶型仍要滿足三室兩廳的標準。

　　由此也說明,改善型需求正在日漸放大,未來將會形成巨大的市場推動力。

　　【趨勢3】

　　小型商辦產品如日中天

　　今年北京商品房市場調控進一步加碼,限購、限價、限售此起彼伏,一些 的小型商辦項目卻獲得了新機遇。隨著強大的市場需求,商辦項目在年底更有快馬加鞭的勢頭。

　　業(yè)內人士表示,當前住宅限購的市場環(huán)境下,只有商業(yè)地產可以放大金融杠桿來實現(xiàn)盈利。在目前國內投資渠道狹窄的大環(huán)境下,眾多中小投資者都想搭上北京樓市飛速上漲的快車,尤其是商業(yè)型物業(yè),但由于寫字樓和大興商鋪的資金門檻太高,小戶型商業(yè)辦公類項目則成為較好的目標。

　從近期的銷售排名來看,包括旭輝E天地、金隅自由筑、合生世界花園等項目,均入圍市場銷售前10名。由此可見小型商辦項目在市場中的火熱行情。

　　另據一份機構針對北京10個商辦項目的監(jiān)測數(shù)據,從項目的租金回報率來看,七成以上的項目都可以達3%以上,部分項目甚至能夠達到4.3%—4.7%,這已遠高于普通二手房2.2%的租金回報率。

　　今年以來,北京二手商住房在部分區(qū)域的成交增長尤為明顯。機構統(tǒng)計顯示,包括亦莊、百子灣、國貿、雙井等典型區(qū)域,今年下半年以來,商住兩用房成交占比大幅 度上漲。如百子灣區(qū)域,目前二手房成交商住兩用房占總量的七成之多,其他幾個區(qū)域,商住房成交比例與2013年一季度相比,也都有5%以上的增幅。

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