購房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對于工薪購房的，要千萬注意這些問題！

　　這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發(fā)商幫忙辦理。其實，這里面賺的錢，比房價更來的險惡！

　　一、貸款利率的折扣

　　2008年下半年，國家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。一般我們購房都是3成頭付，貸款是7成。按照當時國家規(guī)定，較低的貸款利率打7折。這是一個什么概念？

　　一套30萬左右的房子，頭付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。這個利息是多少？告訴大家，按照較新的國家利率算下來，以20年為標準，利息有12萬左右（銀行才是搶錢的！?。。。。。Ｄ敲捶殖?0分，每一折就是1萬2千多元。這個，在自貢，相當于一個普通家庭一年的生活費用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。目前較低的頭付3成貸款利率是8折，可以少2W多元，也是很可觀的。（發(fā)帖時工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬2千多的利息，如果以一個80平的房子來算，你的單價又被攤高了150元/平）。所以，在這段時間，你購房子，決定貸款，一定要快，據(jù)說以后可能一折都不打了，這樣就算你購房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來，你實際還貴了50元/平，其實這很不劃算的！

　　二、選擇還款方式

　　也許很多沒購過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽售樓小姐說的，當時她很含糊，我覺得這里面肯定很有點貓膩，就會去網(wǎng)上查了資料（沒辦法，家庭條件有限，能夠省一點就省一點）。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫下來給大家參考！
　　
　　1、等額本息還款。其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數(shù)額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被購房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什么樣嗎？以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：每個月還銀行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經(jīng)還了10年了），利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經(jīng)沒有什么意義了。你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會較大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什么損失。

　　2、等額本金還款。我發(fā)現(xiàn)一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式?；径贾徽f前一種。還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月還款為例：每月還的錢要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2個月開始，只還1597元，因為本金上月?lián)Q了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。越到后面還款壓力越小。而較重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個 時候本金已經(jīng)相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！

　　說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5時辰就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來才知道是故意把我們隔離開來)。然后就走了。等過了10多時辰，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。我們走回去找那個辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看， 全部簽的等額本息。后來又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，“還有別的還款方式？”那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節(jié)約2-3萬利息，10 個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想象了?。?！

　　作為我們這種一般的人，購購房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在購房子的時候盡量殺價格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節(jié)約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平！?。?/p>

　　購房簽合同注意事項

　　1 購房簽合同注意事項之五證

　　五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

　　那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證較主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　購?fù)攴恳院筮€要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

　　住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

　　也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

　　在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想購的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購購的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

　　購房十大注意事項

　　當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。
　　
一、 查驗對方身份

　 　簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應(yīng)當具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

　　二、 審查有效證書

　 　商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者必須審查的較重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

　　三、 確保購賣安全

　　除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原購受人同意的商品房是不能銷售的，否則，購受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應(yīng)當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

　　四、 約定定金規(guī)則

　 　目前商品房購賣的通常做法是購房者購房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房購賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向購受人退還定金。

　　五、 完善合同條款

　 　現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對標準合同

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