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專(zhuān)家稱(chēng)高房?jī)r(jià)已成強(qiáng)弩之末 缺乏繼續(xù)上漲動(dòng)力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 492 次
時(shí)下,房?jī)r(jià)又到了一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折關(guān)口。針對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)是上漲還是下行,專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士見(jiàn)仁見(jiàn)智,爭(zhēng)論不休。有人認(rèn)為,樓市前景不容樂(lè)觀,房?jī)r(jià)將逐步下行;有人則繼續(xù)看多樓市,認(rèn)為房?jī)r(jià)特別是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲,不要指望房?jī)r(jià)暴跌。房?jī)r(jià)走勢(shì)迷霧重重,不僅使欲購(gòu)房者十分糾結(jié)難于定奪,也給政府正確進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控決策帶來(lái)影響。
對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟該做何判斷?“管中窺豹,略見(jiàn)一斑。”實(shí)際上,今年一季度特別是3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),已經(jīng)顯露出樓市走向的端倪,為我們判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前公布的數(shù)據(jù)顯示,3月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格與2月份相比,房?jī)r(jià)未上漲的城市達(dá)到14個(gè),為2013年以來(lái)較多,而價(jià)格環(huán)比平均指數(shù)漲幅僅為0.23,創(chuàng)2013年以來(lái)新低。就同比數(shù)據(jù)看,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市雖為69個(gè),但其中漲幅回落的城市達(dá)到了68個(gè),比2月份增加了3個(gè),漲幅較低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房?jī)r(jià)格,二手房?jī)r(jià)格下降更為明顯,3月份二手房?jī)r(jià)格下降和止?jié)q的城市已達(dá)28個(gè)。
和房?jī)r(jià)漲幅趨緩相伴,樓市成交量也大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),3月份,全國(guó)54個(gè)城市住宅簽約交易量同比下降33.5%,其中二線(xiàn)城市下降47.5%,一線(xiàn)城市也下降了40.4%。作為全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)風(fēng)向標(biāo)的北京,3月份二手房成交量?jī)H為8943套,同比下降79.6%,創(chuàng)6年來(lái)同期二手房交易量較低值。
僅僅依據(jù)一個(gè)月度的數(shù)據(jù),也許還遠(yuǎn)不足以說(shuō)明樓市進(jìn)入拐點(diǎn)。但一路高歌猛進(jìn)、量?jī)r(jià)齊升的火爆樓市突然變“冷”,其中必有緣由。3月份樓市的量?jī)r(jià)變化,實(shí)際上已經(jīng)發(fā)出了明晰的信號(hào),即樓市已經(jīng)觸頂、高房?jī)r(jià)缺乏繼續(xù)上漲動(dòng)力并已成強(qiáng)弩之末。
準(zhǔn)確把握未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì),須對(duì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)的諸多因素進(jìn)行分析。在筆者看來(lái),至少有六方面因素成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)向下的力量。
一是經(jīng)濟(jì)減速。中國(guó)房?jī)r(jià)自2000年以來(lái)迅速、持續(xù)上漲,是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)密切相關(guān)的。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)在帶來(lái)房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的同時(shí),也推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程,促進(jìn)了居民收入水平的提高,從而放大了住房需求。當(dāng)前,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已進(jìn)入“7”時(shí)代,經(jīng)濟(jì)下行壓力很大。今年一季度GDP增長(zhǎng)只有7.4%。經(jīng)濟(jì)減速對(duì)房?jī)r(jià)的影響是雙重的,一方面,從房地產(chǎn)的需求端看,經(jīng)濟(jì)減速會(huì)影響居民的就業(yè)和收入增速進(jìn)而影響住房需求;另一方面,從房地產(chǎn)的成本端看,經(jīng)濟(jì)減速背景下壓縮過(guò)剩產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程加快,將導(dǎo)致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價(jià)格下行,從而降低住房建造成本。
二是流動(dòng)性變化。四萬(wàn)億元投資強(qiáng)刺激帶來(lái)的貸款增量和社會(huì)融資規(guī)??焖僭黾樱瑖?guó)際收支“雙順差”使外匯占款迅速增長(zhǎng)進(jìn)而使得基礎(chǔ)貨幣大量投放,這些因素綜合在一起導(dǎo)致了貨幣供應(yīng)量的急劇擴(kuò)張,為房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高提供了適宜的貨幣條件。而現(xiàn)在情況發(fā)生了重大變化,流動(dòng)性過(guò)剩的局面已不復(fù)存在。從國(guó)內(nèi)看,銀行不良資產(chǎn)比率上升,適應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求銀行的貸款結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整,銀行放貸行為更加審慎;地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大,地方政府債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張受到限制;金融監(jiān)管部門(mén)為管控金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn),將繼續(xù)采取有力監(jiān)管措施規(guī)范同業(yè)業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù),通過(guò)“影子銀行”渠道融資的規(guī)模也會(huì)下降;外匯占款增加放緩,將使基礎(chǔ)貨幣的投放規(guī)模下降;存款利率市場(chǎng)化加速推進(jìn),會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)利率水平走高。所有這些,會(huì)導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率下降,流動(dòng)性趨緊可能成為一種常態(tài)。從國(guó)際看,美聯(lián)儲(chǔ)今年年初啟動(dòng)QE退出機(jī)制,至今已宣布了三輪QE規(guī)模削減安排,而QE退出不僅會(huì)導(dǎo)致“熱錢(qián)”流出,加劇國(guó)內(nèi)流動(dòng)性壓力,同時(shí)還會(huì)引起人民幣(6.2579, 0.0000, 0.00%)貶值,提高國(guó)內(nèi)利率水平。目前,由于市場(chǎng)流動(dòng)性和銀行貸款額度都很緊張,8.5折的按揭優(yōu)惠利率在房貸市場(chǎng)上已經(jīng)絕跡,70%的城市出現(xiàn)中小銀行停貸現(xiàn)象。即使同意發(fā)放按揭貸款,銀行推遲放貸的現(xiàn)象也十分普遍,較長(zhǎng)的要等半年。“融資難”和“融資貴”的雙重制約,阻礙了部分住房需求的實(shí)現(xiàn),同時(shí)也將迫使開(kāi)發(fā)商在流動(dòng)性緊張的情況下,不得不通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)加快回籠資金。
三是供求關(guān)系變化。政府的限購(gòu)政策對(duì)遏制房地產(chǎn)投資需求發(fā)揮了積極作用。而自住房供應(yīng)增加以及共有產(chǎn)權(quán)住房的即將推出,則會(huì)顯著增加住房供給。由于近期自住房集中入市,一些城市的樓市迎來(lái)了供應(yīng)高峰。截至4月14日,北京樓市在自住房供應(yīng)帶動(dòng)下,庫(kù)存量頭次回到6萬(wàn)套以上,這也是自2013年9月10日以來(lái)的較高點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明,截至2014年3月底,包括北上廣深在內(nèi)的20個(gè)城市,新建各類(lèi)商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.3%,創(chuàng)近5年來(lái)新高,其中14個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象,北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市庫(kù)存則呈現(xiàn)出環(huán)比與同比“雙升”態(tài)勢(shì)。自住房大量入市不僅緩解了樓市供求關(guān)系,而且由于其價(jià)格低,對(duì)樓市總體價(jià)格水平向下也有重要影響。
四是制度建設(shè)推進(jìn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是確保樓市健康持續(xù)發(fā)展的基本制度。國(guó)土資源部較近公布了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間表和路線(xiàn)圖,即到2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行。不動(dòng)產(chǎn)登記可以從以下兩方面影響房?jī)r(jià):一是為房產(chǎn)稅出臺(tái)提供基礎(chǔ)條件;二是可以倒逼房產(chǎn)多的業(yè)主抓緊拋售手中房產(chǎn),增加二手房供應(yīng)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。
五是需求和價(jià)格透支。近幾年特別是2013年年初以來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲以及開(kāi)發(fā)商及其利益代言人對(duì)高房?jī)r(jià)不遺余力的鼓吹,強(qiáng)化了一些公眾“購(gòu)漲不購(gòu)落”的購(gòu)房心理,導(dǎo)致了大量購(gòu)房需求的提前和短期集中實(shí)現(xiàn)。這嚴(yán)重透支了樓市的需求擴(kuò)張和價(jià)格上漲空間。目前,我國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)40倍成為世界較高水平,北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了紐約,而北京的人均收入只是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房?jī)r(jià),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公眾的購(gòu)購(gòu)能力,不僅普通百姓“望房興嘆”,就是收入不低的白領(lǐng)也難以承受。
六是公眾預(yù)期變化。公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期,受制于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、政府調(diào)控政策、樓市供求關(guān)系等多種因素。而公眾對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)水平的自我感受,也是影響其房?jī)r(jià)預(yù)期的重要因素。近幾年房?jī)r(jià)在政府調(diào)控措施頻出的情況下瘋漲,已讓公眾普遍感到無(wú)法接受,而今年年初以來(lái)樓市交易量大幅下滑,使得一些欲購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂,從而加劇了觀望心態(tài)。
世上沒(méi)有刺破云天的大樹(shù),也沒(méi)有只漲不跌的商品。價(jià)值規(guī)律是不可抗拒的。當(dāng)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離住房的價(jià)值時(shí),必然走向價(jià)值回歸之路?;谇懊媸黾暗牧矫嬉蛩?,再考慮到我國(guó)老齡化進(jìn)程加快的現(xiàn)實(shí)情況,用不了多久,我國(guó)樓市就會(huì)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)方市場(chǎng)。
當(dāng)前,中國(guó)樓市的主要矛盾并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化。更重要也更值得我們高度關(guān)注的問(wèn)題是,房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)周期結(jié)束、房?jī)r(jià)下行給宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和宏觀金融運(yùn)行帶來(lái)的負(fù)面影響。對(duì)于政府來(lái)說(shuō),應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性,絕不允許房?jī)r(jià)高企城市的地方政府在“樓市分類(lèi)調(diào)控”口號(hào)下,隨意放松限購(gòu)、限貸政策。要把調(diào)控問(wèn)責(zé)制真正落到實(shí)處,強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行政責(zé)任。同時(shí),要未雨綢繆,采取有效的政策措施,應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下行可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。
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