樓市從一致性看漲到預(yù)期出現(xiàn)分化，顯示出了市場(chǎng)機(jī)制蘊(yùn)涵的巨大力量。目前看，隨著全國(guó)主要城市住房成交量明顯放緩和成交價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，看淡房地產(chǎn)后市的市場(chǎng)情緒已經(jīng)加快擴(kuò)散蔓延，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)仍有五六年上漲時(shí)期，現(xiàn)在則是購(gòu)房良機(jī)。

　　我國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。過(guò)去十多年，我國(guó)房?jī)r(jià)累積漲幅巨大，明顯透支了普通居民購(gòu)購(gòu)能力。這種情況在一線城市尤為明顯。如今北京四環(huán)以內(nèi)商品房單價(jià)已經(jīng)與東京比肩，但居民收入相差甚遠(yuǎn)。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，商品住宅承載了居民財(cái)富投資渠道的功能，使得一線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出非理性上漲的運(yùn)行軌跡。如今北京四環(huán)以內(nèi)動(dòng)輒近千萬(wàn)元一套的商品住宅，也開(kāi)始超出了城市中高收入群體的承受能力。如果按照部分樓市唱多人群所言，北京房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)走高，要么中高收入人群收入至少同比例提高，要么出現(xiàn)惡性通貨膨脹，否則住房市場(chǎng)需求將成為無(wú)源之水，也難以推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲。

　　未來(lái)住房需求將出現(xiàn)明顯萎縮。人口因素始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力。隨著我國(guó)老齡化拐點(diǎn)將于2015年到來(lái)，未來(lái)住房需求將呈現(xiàn)出明顯萎縮態(tài)勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭普遍呈現(xiàn)出“4∶2∶1”的架構(gòu)。也就是說(shuō)，在三口之家之外，還有四個(gè)老人，也意味著至少有3套房子。當(dāng)孩子長(zhǎng)大成人后，年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧，這樣一來(lái)就空出一套房子讓孩子居住，將不會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房的強(qiáng)烈沖動(dòng)。當(dāng)然，有可能會(huì)出現(xiàn)改善性住房需求，而這一前提往往是要先將舊房出售再購(gòu)購(gòu)新房。如果決策行為趨同，那么二手房?jī)r(jià)格的急劇下跌，也將拖累新房成交價(jià)格。

　　擁有多套房產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)是當(dāng)前較為明智的選擇。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲階段，投資者往往不會(huì)考慮住房的自然折舊因素。而當(dāng)房?jī)r(jià)上漲速度放緩，或出現(xiàn)完全住房?jī)r(jià)格下跌，住房折舊需要納入投資者的行為決策方程。按照70年平均折舊計(jì)算，每年的房屋折舊率為1.43%。鋼筋混凝土的現(xiàn)代建筑，理論上應(yīng)該能夠承受70年的使用壽命，但實(shí)際上一些建筑經(jīng)過(guò)20年的使用后，管線老化及其他建筑問(wèn)題十分嚴(yán)重，影響到業(yè)主的居住舒適度。

　　這樣一來(lái)，住宅實(shí)際年折舊率要超過(guò)1.43%。此外，租金上漲幅度有限，也將降低住宅投資收益率。住宅租金主要受到租賃需求的影響，而進(jìn)入租金市場(chǎng)的承租人往往屬于中低收入群體，限制了租金過(guò)快上漲。實(shí)際上，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，相對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，住房租金總體上漲較為平緩。現(xiàn)在北京住宅租金收益率不到2%，遠(yuǎn)低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的銀行存款利率，擁有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主實(shí)際上受損的是相當(dāng)大的機(jī)會(huì)成本。可見(jiàn)，要將住宅自然折舊、低租金收益率和機(jī)會(huì)成本進(jìn)行綜合考慮，將多余房產(chǎn)變現(xiàn)確實(shí)是一個(gè)較為明智的選擇。特別是當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)還基本維持的情況下，盡快套現(xiàn)仍有余地，一旦形成趨勢(shì)性下跌，恐怕失去套現(xiàn)的時(shí)間窗口。

　　經(jīng)過(guò)近20多年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模巨大，或已經(jīng)超出了政府的政策選擇空間。如今，我國(guó)繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小，為托起當(dāng)前已經(jīng)高位上漲的住房交易價(jià)格，需要比2008年釋放幾倍多的貨幣，這已經(jīng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)所不能承擔(dān)的。

　　人們應(yīng)該遵從實(shí)際需要作出行為決策。對(duì)于剛性住房需求人群，要么租賃住房，要么購(gòu)房，沒(méi)有第三條道路。當(dāng)然在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，低位購(gòu)房將是理想中的情況，在現(xiàn)實(shí)生活中不易做到。對(duì)剛性住房需求人群而言，“購(gòu)漲殺跌”不是理性的行為，等待下跌也有風(fēng)險(xiǎn)，往往是還沒(méi)等到價(jià)格下跌到心理范圍，房?jī)r(jià)已然是快速上漲。這種情況對(duì)套現(xiàn)者也適用，即等到合適價(jià)位再變現(xiàn)時(shí)，可能價(jià)格一跌再跌?？梢?jiàn)，遵從實(shí)際需要作出行為決策，不要輕信他人言論，也不要盲從他人行為，根據(jù)自身情況分析并進(jìn)行決策，才是較好選擇。

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