8月16日晚，青奧會(huì)在南京開(kāi)幕，大量的人口涌向了江蘇，旅游地產(chǎn)再次被提上了日程。就蘇州而言，它有別于三亞、珠海等一些旅游地產(chǎn)起步較早的城市，但隨著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的整合過(guò)渡，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，這其中就包括旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

　　蘇州是長(zhǎng)江沿岸經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市之一，又毗鄰太湖，素有“東方威尼斯”之稱，經(jīng)濟(jì)與位置“雙劍合璧”，旅游地產(chǎn)發(fā)展也正以迅雷不及掩耳的速度躥升。

　　現(xiàn)狀與需求不符旅游價(jià)值是關(guān)鍵

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科、中信、頭創(chuàng)、海航、珠海地產(chǎn)等60多家知名房企均涉足旅游地產(chǎn)，總投資超過(guò)8000億元。近日相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2014年旅游地產(chǎn)半年報(bào)》顯示，2014上半年，所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域整體成交面積同比小幅下降9.8%，與去年下半年相比下降23.5%；成交均價(jià)同比小幅上漲4.8%，環(huán)比微跌0.6%。其中，華東區(qū)域旅游地產(chǎn)受房地產(chǎn)下行影響同比下降26.9%。

　　然而，中國(guó)旅游研究院發(fā)布的《2014年上半年旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告》顯示，受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和節(jié)假日的影響，我國(guó)國(guó)內(nèi)和出境旅游市場(chǎng)需求旺盛，國(guó)民旅游消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，從旅游業(yè)占GDP比重來(lái)看，美國(guó)為18%-25%，香港為10%，大陸僅為4%，旅游市場(chǎng)的潛力巨大。顯然，現(xiàn)狀和旅游地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r是不相符合的。

　　從蘇州方面來(lái)看，主要的旅游地產(chǎn)集中在太湖區(qū)域，產(chǎn)品過(guò)于集中，很有可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。蘇州除了太湖區(qū)域以外，可以發(fā)展的旅游地產(chǎn)區(qū)非常多，生態(tài)旅游與文化旅游可以并行，如木瀆古鎮(zhèn)、陽(yáng)澄湖等都是旅游地產(chǎn)的理想發(fā)源地。

　　南開(kāi)大學(xué)旅游服務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)徐虹在接受記者采訪時(shí)表示，“目前旅游地產(chǎn)的較大癥結(jié)在于大多數(shù)項(xiàng)目只是借助旅游之名搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商不重視旅游服務(wù)功能和旅游價(jià)值，也不注重本身的服務(wù)價(jià)值，錯(cuò)位的規(guī)劃設(shè)計(jì)打造出來(lái)的產(chǎn)品，自然后繼乏力。這也是旅游地產(chǎn)之所以出現(xiàn)投資熱、銷售冷、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的根本原因。

　　此外，據(jù)記者觀察了解，大湖周邊高端度假村與住宅項(xiàng)目不在少數(shù)，然而周邊交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施卻不是很完善。開(kāi)發(fā)商要想拉動(dòng)旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，在保證住宅項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，周邊配套也應(yīng)及時(shí)跟上。

　　微度假模式開(kāi)啟 “微度假”市場(chǎng)超過(guò)3000萬(wàn)人次/年

　　蘇州因其發(fā)展模式與城市規(guī)劃，外來(lái)移民人口超過(guò)本地人口。上班一族壓力較大、假期少，所以長(zhǎng)途旅游對(duì)他們來(lái)說(shuō)可能性微乎其微，但“微度假”的需求卻隨著人們收入的提升在不斷膨脹。

　　目前蘇州人口超過(guò)1300萬(wàn)，擁有私人車輛245萬(wàn)，假設(shè)擁有汽車的家庭每年短途旅游4次，沒(méi)有汽車的家庭每年平均出游1次，那么市內(nèi)居民產(chǎn)生“微度假”市場(chǎng)超過(guò)3000萬(wàn)人次/年。

　　旅游地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)度假是核心 O2O推波助瀾

　　在度假產(chǎn)品十分成熟的歐美市場(chǎng)，分時(shí)度假已被人們廣泛接受，這一模式并非為了解決去化危機(jī)而產(chǎn)生，是隨著旅游市場(chǎng)發(fā)展自然形成的一種消費(fèi)模式。

　　我國(guó)旅游地產(chǎn)萌芽于80年初，雖經(jīng)過(guò)三十年發(fā)展，但相比歐美國(guó)家，仍然處在不成熟的階段，這種分時(shí)度假方式不適合中國(guó)國(guó)情，也不適合國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)方式。

　　旅游地產(chǎn)新模式“旅游+地產(chǎn)”模式才是較具投資價(jià)值、能夠長(zhǎng)期回報(bào)的旅游產(chǎn)品模式。在以投資需求為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)模式重地產(chǎn)而輕旅游，這樣導(dǎo)致了名氣與知名度都得不到提升，從投機(jī)角度考慮，人們可能不愿出售購(gòu)購(gòu)或租用。無(wú)論如何旅游地產(chǎn)的核心都是度假，地產(chǎn)只能排在位。

　　此外，隨著O2O電商平臺(tái)的不斷崛起，打通了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與度假旅游終端消費(fèi)市場(chǎng)的通道，提供了旅居交換的平臺(tái)與系統(tǒng)，這些可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)的發(fā)展渠道也成了旅游地產(chǎn)未來(lái)的新方向。

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