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二套房政策五年來遭遇四改 刺激政策能否救市?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:新京報 閱讀 446 次
頭套房認定標準是否變化引發(fā)業(yè)界熱議。針對“四大行將出政策,放松頭套房認定標準”的消息,昨日銀行方面并未否認。
關(guān)于北京二套房的認定問題,自2009年以來或北京層面曾出臺過4次相關(guān)政策,且一直在放松和收緊之間反復(fù)。不僅是關(guān)于二套房認定,自2010年北京正式執(zhí)行樓市限購政策以來,據(jù)記者不完全統(tǒng)計,北京已經(jīng)至少5次出臺調(diào)控政策。
從較早的限制購房套數(shù),到要求非京籍人士的社保納稅年數(shù);從二套房界定只認所有房屋套數(shù),到現(xiàn)在的“認房又認貸”,北京的樓市限購政策在一次次的調(diào)整中不斷升級。
而每一次政策都引發(fā)了一系列市場反應(yīng),如通州大興遭遇大跌、“假離婚”漸熱等。
“3套不放貸”二手房成交降八成
政策背景:2009年,北京樓市漲聲一片。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2009年,北京商品房及二手房的成交總金額高達7100多億元,等同于北京全年GDP11346億元的六成。
為了應(yīng)對房價過快上漲,2010年1月和4月國務(wù)院連續(xù)下發(fā)兩則通知要求平穩(wěn)房價。4月30日,北京市政府出臺平穩(wěn)房價實施細則,包括“對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款”,正式啟動限購。
故事:北京開始實施限購之后,投資者的投機行為受到限制,市場成交反應(yīng)明顯。以二手房為例,5月1日、2日的日均簽約量僅為211套,與4月份同期相比,降幅達82%。但對于自住型購房者來說,購房成為了老大難。2010年,林晶是北京一所高校在讀學生,本計劃當年6月畢業(yè)后留在當時的實習單位工作。由于之前北京樓市 ,家里已經(jīng)準備在北京給她購一套小房子。
限購細則出臺后,林晶的工作和購房計劃都被打亂了。畢業(yè)后,考慮到未來的生活質(zhì)量,她較終回到位于浙江的故鄉(xiāng)就職。“現(xiàn)在想起來,決定離開北京有多方面的原因,但住房卻是較重要的因素。”林晶回憶。
“購房需納稅5年”通州大興領(lǐng)降
政策背景:2011年2月16日,北京樓市限購升級,要求“外地人在京購房需有5年連續(xù)納稅、社保”。
2月16日,新國八條北京細則——“京十五條”出臺。細則要求對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭,限購1套房,已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。
此舉一出,對于外地投資客和過度恐慌性購房起到了剎車作用。隨后,北京通州、大興樓市相繼推出降價房源,此后這股降價潮也迅速蔓延至北京周邊。
故事:2010年的限購,只是阻擋了部分外地購房者在北京購房的腳步。這次限購加碼,則讓大批想要扎根北京的外地人心痛。2011年,張明在北京一家經(jīng)營電子設(shè)備的外資企業(yè)工作已有3年多了,年前妻子剛懷孕,兩人正在尋找合適的二手房迎接寶寶出生。
京十五條的出臺,令張明夫妻兩人的購房之路受到阻礙,當時也動了離開北京的念頭。較終,經(jīng)朋友介紹,張明在大興購購了一套 的商住兩用房。“雖然孩子出生有個落腳地,但是離我們工作的地方很遠,每天路上都十分耗費精力。”張明稱。
“非僅此征稅20%”曾引發(fā)“假離婚”
政策背景:2013年3月30日,“非僅此住房交易征收20%個人所得稅”政策出臺,被稱為史上較嚴厲調(diào)控。
從2012年下半年開始,開發(fā)商的降價行動逐步起到實際作用,不斷有購房者重新回歸樓市。再加上2012年央行多次降息、銀行八五折貸款優(yōu)惠重現(xiàn)江湖,北京樓市又進入快速增長期。
2013年3月30日,北京市地稅局正式發(fā)布“國五條”。頭次將二手房市場納入調(diào)控體系,并按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所得稅,出售五年以上僅此住房免征個稅。除此之外,禁止京籍單身人士購購二套房。
故事:在北京“國五條”細則出臺后,一些急于換房,而手中房產(chǎn)并不是僅此住房的夫妻,不少選擇假離婚來避免非僅此住房出售時要繳納的20%稅費。
據(jù)媒體報道,北京市去年前三季度離婚登記數(shù)量達39075對,同比增長40%。
孫陽(化名)和妻子有兩套滿五年住房,本計劃將通州一套市值170萬元的房子賣掉,換套大房子。但新國五條出臺后,需交納將近30萬元的稅。不論是他自己還是來看房的人,都不愿承擔這部分稅款。為了換房,較后兩人將兩套房分別記在個人名下,然后離婚,“以滿五年僅此住房”賣掉了通州的房子。
“認房又認貸”換房成本提升
政策背景:在2011年發(fā)布的京十五條,明確對于二套房的認定只看購房者手中有無房產(chǎn)。但在2013年4月,北京住房公積金管理發(fā)布通知,購購套住房的貸款頭付款比例不得低于70%;對于“無房有貸”申請者,仍執(zhí)行貸款頭付款比例不得低于60%。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,目前全市二手住宅成交中,公積金貸款占比約為26%。公積金政策調(diào)整直接影響了換房人群,其中多為以中低端為目標的剛需和普通改善性需求。今年春節(jié)后,北京二手房市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。
故事:“認房又認貸”對于換房群體來說,是一道巨大阻礙。陳晨住在北京朝陽區(qū)一社區(qū)里,由于父母年齡大了,便計劃將父母兩人接到北京同住。
可是打聽下來,自己之前貸款購購的70平米兩居室可以賣到260萬元,而社區(qū)里的三居室總價在420萬左右,按照“認房又認貸”的原則,二套房頭付70%以上的規(guī)定,陳晨看中的三居室頭付在300萬元左右。“就算把現(xiàn)在的房子賣掉,頭付還差很多。”陳晨無奈地表示。新京報記者方王洋
■觀點
刺激政策能否救市?
近期,在地方政府紛紛放棄“限購”、頭套房貸款放松的大背景下,未來房價走向何方,再次引發(fā)了地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士的猜測。
“大炮”任志強向來以預(yù)測房價精準而被稱為“任盈盈”。
9月22日,新浪地產(chǎn)刊發(fā)了一篇報道稱,任志強近日接受媒體采訪時表示,從目前的形勢看,今年下半年中國經(jīng)濟發(fā)展還將是下降的趨勢,中國房地產(chǎn)行業(yè)難復(fù)蘇。這篇文章被注明轉(zhuǎn)載自中國新聞網(wǎng)。該文是任志強罕見唱衰房地產(chǎn)的聲音,因此引發(fā)市場熱議。
9月22日下午,任志強就此在微博上稱,他沒有接受過中國新聞網(wǎng)的采訪。但對于究竟是否說過唱衰房地產(chǎn)的話,任志強沒有直接回應(yīng)。
公開報道顯示,任志強較近一次公開談?wù)摲績r,是在9月14日中國金融四十人論壇內(nèi)部研討會上。任志強的看法是,如果國家采取的政策恰當或者做適度調(diào)整,中國房地產(chǎn)市場不會進入下行通道,而將在持續(xù)波動中上行。
與此同時,國內(nèi)幾位素來以“唱衰樓市”聞名的專家,也在近期闡述了對房地產(chǎn)市場走向的看法。
9月21日,評論人士牛刀,就南京取消限購一事在微博上稱,房子一錢不值的時候終將來臨。9月23日,一家網(wǎng)站刊登了署名為易憲容的評論。職務(wù)為社科院金融研究所研究員的易憲容認為,“這些政策短期可能(也不一定)讓房地產(chǎn)市場回光返照,市場較后一點能量耗盡后,中國房地產(chǎn)市場所面臨的問題會更大。”易憲容稱。
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