犧牲速度 經(jīng)濟(jì)療傷轉(zhuǎn)型“新興”

　　在延續(xù)限購政策的消息塵埃落定后，三亞市幾乎成為了全國樓市中的另類，它是僅此一個實施“限購+限建”政策的城市。

　　“我們這座樓盤原來還有很多低于40㎡的小戶型，總價只有60多萬，非常適合投資，不過如今一些沒來得及審批的小戶型都合并成80㎡的兩居戶型了，原先收了定金的也全部退了。這樣一合并，一是要重新設(shè)計改造，很麻煩，二是這樣的戶型相較于以前的小戶型要難賣不少。”三亞市華庭時光里樓盤的一位銷售主任告訴中國證券報記者。

　　在三亞市，許多樓盤都感受到了“合并”的煩惱。今年4月4日，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會出臺了《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項目戶型設(shè)計建筑面積應(yīng)達(dá)到80㎡(含公攤)以上。在市場看來，此“限建令”的推出標(biāo)志著三亞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型正在加速推進(jìn)。

　　然而，一個非常棘手的問題擺在了面前：限建80㎡以下商業(yè)住宅，與“90平方米以下的住房面積必須占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上” 的政策紅線存在著抵觸。在2006年國家出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中，這一紅線涵蓋了新審批、新開工的商品住房建設(shè)(含經(jīng)濟(jì)適用住房)。

　　“三亞市作為一個旅游城市，有著非常特殊的城市特征。未來，我們將會向相關(guān)主管部門申請，爭取打破‘90平米、70%’的政策紅線”。另外，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房依然會以中小戶型為主”，三亞市住建部門一位官員表示，從“限購”到“限建”，三亞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的思路就是降低純商品性住宅的比例，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

　　今年年初，三亞市市長王勇在接受媒體采訪時表示，三亞房地產(chǎn)已開始向充分發(fā)揮地理資源優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店會有所增加，健康產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)等都將是今后發(fā)展的方向；純粹的住宅產(chǎn)品則將逐步減少。為此，三亞市2014年的供地主要傾向把地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起，相關(guān)政策會更加寬松；如果是純商品房，供地的范圍、條件、門檻都要提高。

　　但是從一開始，三亞市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型便不可避免地陷入到左右為難的糾結(jié)中。

　　小戶型住宅一直廣受購房者特別是外來購房者的喜愛。據(jù)統(tǒng)計，50㎡至80㎡的小戶型占三亞市房地產(chǎn)整體成交的60%左右。而在樓市整體下滑的背景下，三亞市對小戶型住宅可以說既難以割舍，又不得不做出這樣的痛苦抉擇。

　　“限建令”甫一推出，業(yè)內(nèi)人士便表示，目前小戶型住宅樓在三亞出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)狀，一手存量房高達(dá)130萬平方米，其中小戶型占多數(shù)。同時，三亞已建成、在建和已經(jīng)審批小戶型住宅面積約300萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，“限建令”將有利于小戶型住宅的去庫存。

　　但是，從4月到9月，受累于房地產(chǎn)形勢的整體低迷，小戶型住宅無論是從成交價格還是從成交量來看，并未及預(yù)期中那般樂觀。而且從長遠(yuǎn)來看，正如李剛所言，隨著三亞“百萬置業(yè)”時代的終結(jié)，置業(yè)門檻的翻番將使三亞樓市的整體成交量進(jìn)一步下滑。

　　同時，“限建令”推出后，本地居民雖然可以通過廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限制房和拆遷安置房等五類保障性住房解決住房問題，但并非所有三亞市民都具備享受五類保障性住房的條件，城市“夾心層”及外來人才的置業(yè)問題該如何解決又是一個按下葫蘆起來瓢的難題。

　　在限購和轉(zhuǎn)型的取舍中，三亞市的抉擇愈發(fā)糾結(jié)。

　　三亞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋為何在較后關(guān)頭作出放棄取消房地產(chǎn)限購政策的決定時表示，不取消樓市限購，主要是出于加快三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的考慮。三亞實施限購政策以來，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展，盡管在經(jīng)濟(jì)增長速度上作出了犧牲，但培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略得以穩(wěn)步實施，三亞多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐力也正在逐步形成。

　　劉樹國也告訴中國證券報記者，近年來，三亞市致力于積極推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，適度控制普通商品住宅開發(fā)，酒店、寫字樓、旅游、商業(yè)、養(yǎng)老、科研、醫(yī)療等地產(chǎn)比重逐年增大，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果已經(jīng)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，自2009年以來，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資已從97.9億元增長到2013年的302.7億元，其中產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等旅游房地產(chǎn)投資從25億元增長到100億元左右，所占比例從25.5%上升到33%左右。從今年1至8月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，普通商品住宅在三亞市商品房銷售總面積中所占比例由去年同期的84.2%下降為74.77%，經(jīng)營性房產(chǎn)占比由 15.8%上升為25.23%。

　　另外，2013年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在三亞全市GDP中所占比重、房地產(chǎn)業(yè)稅收在全市地方公共財政收入中所占比重分別比2010年下降了5.6和2.8個百分點。

　　但是今年上半年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例仍然高達(dá)74%，雄居全國各主要城市之頭。在上半年樓市萎靡不振的情況下，房地產(chǎn)的大幅下滑也成為 GDP的較大“殺手”。三亞市統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市GDP191.04億元，按可比價計算，增長4.1%，增速高于一季度2.1個百分點，低于全省增長水平3.9個百分點，與三亞設(shè)立的全年10%的增長目標(biāo)也有一定距離。

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