在經(jīng)濟(jì)下行壓力漸增、住房需求仍然是長(zhǎng)期客觀存在的新宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)整，這是在樓市發(fā)展的關(guān)鍵階段，各方主體通過(guò)市場(chǎng)博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是樓市三期調(diào)整的重合，也決定中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)入“購(gòu)方市場(chǎng)”。

　　較近，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院有關(guān)專家撰文提出，本次樓市調(diào)整與此前相比具有兩大特點(diǎn)：榜首，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深；，未來(lái)樓市將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì)，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。

　　人口結(jié)構(gòu)催發(fā)樓市轉(zhuǎn)變

　　從數(shù)字中不難發(fā)現(xiàn)，2013年中國(guó)樓市在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年榜首季度開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進(jìn)入全面調(diào)整。2013年12月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè)，持平的有3個(gè)，環(huán)比下降的僅2個(gè)。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)，房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)迅速增加。

　　需求較終取決于人口結(jié)構(gòu)。榜首，勞動(dòng)適齡人口。2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，65歲以上購(gòu)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。，婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來(lái)了1985-2010年帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)。第三，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達(dá)到2500萬(wàn)的峰值后，也開(kāi)始明顯下降。第四，住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達(dá)到33平方米，戶均達(dá)到1：1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，但告別短缺時(shí)代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展：將由高速增長(zhǎng)到中速增長(zhǎng)，加速增長(zhǎng)向減速增長(zhǎng)，從“賣方市場(chǎng)”到“購(gòu)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

　　三大因素促動(dòng)此次調(diào)整

　　榜首，供給過(guò)度。 過(guò)去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時(shí)代提前結(jié)束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長(zhǎng)，每年住房總增長(zhǎng)8億平方米左右，考慮拆遷重置，每年不應(yīng)超過(guò)12億平方米。但若按照過(guò)去幾年每年增加20億左右的增長(zhǎng)，未來(lái)住房存在嚴(yán)重的潛在過(guò)剩。

　　2013年中國(guó)房地產(chǎn)上行速度加快，需求得到過(guò)度釋放：2013年1-12月，中國(guó)商品住房銷售面積為115723萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為58951億元，同比增長(zhǎng)19.4%。到2013年12月底，中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年9月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長(zhǎng)28.5%。

　　，預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，尤其在2014年初，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，住房新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2014年1-9月，中國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積為91754萬(wàn)平方米，同比下降13.5%。與此同時(shí)，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　第三，資金緊縮。住房金融同時(shí)連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)預(yù)期的改變，一方面，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源緊張，影響住房投資。另一方面導(dǎo)致抵押貸款下降，影響住房需求，較終也影響住房開(kāi)發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)26.5%，個(gè)人按揭同比增長(zhǎng)33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9% 。

　　加快改革推進(jìn)良性調(diào)整

　　有專家認(rèn)為，2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。榜首，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度；，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個(gè)人的房產(chǎn)稅征管制度，擴(kuò)大物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn)；第三，改革集體土地轉(zhuǎn)換國(guó)有的制度，改革完善土地的儲(chǔ)備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財(cái)政制度，增加政府對(duì)住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額，擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。頭先，政府新建或改造國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，建立國(guó)家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國(guó)住房公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán)，建構(gòu)統(tǒng)一的全國(guó)性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺(tái)。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。

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