順應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌：房價(jià)必然也必須調(diào)整

　　文眼

　　近幾個(gè)月我國樓市正悄悄變化。部分二、三線城市的樓價(jià)大幅度下降促銷，引起各方對(duì)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”的關(guān)注，對(duì)樓市看跌的增多。但也有業(yè)界大佬表示，這種降價(jià)并不意味著拐點(diǎn)的到來。更有嘴硬的大佬撰寫長篇微博，對(duì)“拐點(diǎn)”論進(jìn)行反駁。那么，房價(jià)到底會(huì)不會(huì)調(diào)整？調(diào)整幅度與影響有多大？這是值得觀察的。尤其在結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌不斷強(qiáng)化的背景下，認(rèn)清樓市方向無論從宏觀或微觀的角度看，都是很重要的。

　　——亞夫

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)銷售大幅萎縮，住宅新開工增速回落更早更快。在滯后銷售萎縮四個(gè)月之后，5月份全國房價(jià)出現(xiàn)下降，這是在沒有出臺(tái)政策調(diào)控的情況下頭次自主性回落。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的原因是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變、房價(jià)已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都利于房價(jià)回歸理性。

　　房價(jià)回歸是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然結(jié)果。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房價(jià)理性調(diào)整將打破土地財(cái)政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長“怪圈”，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價(jià)結(jié)構(gòu)的形成。

　　這次房價(jià)調(diào)整是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的必須和必然。在政策層面應(yīng)該如何作為呢？這個(gè)問題早在十八屆三中全會(huì)報(bào)告中已經(jīng)給出了清晰的回答：發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，同時(shí)政府要做好自己的事。

　　2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)銷售大幅萎縮，但是仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)住宅新開工增速回落更早更快，這說明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的感覺更為敏感。在滯后銷售萎縮四個(gè)月之后，5月份全國房價(jià)出現(xiàn)下降，而且這是在沒有出臺(tái)政策調(diào)控的情況下頭次自主性回落。因而，總體判斷我國房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸趨勢(shì)難以避免。

　　1.住宅銷售大幅萎縮
　
　　2014年1-5月，全國住宅銷售面積為31946萬平方米，同比下降9%；住宅銷售金額為19720億元人民幣，同比下降10%。從近四年的情況看，2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬平方米，是近四年較低；平均月銷售金額為3944億元，僅比2012年略高，比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來的住宅銷售快速萎縮，市場(chǎng)力量被2013年的瘋狂消耗殆盡，銷售面積甚至比限購觀望的2012年還低。

　　2.房價(jià)自主回落

　　2014年5月百城平均房價(jià)為10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一線城市平均房價(jià)為28814元/平方米，2014年頭次出現(xiàn)比上月回落；二線城市平均房價(jià)為10399元/平方米，連續(xù)兩個(gè)月回落；三線城市平均房價(jià)7203元/平方米，連續(xù)四個(gè)月回落。在爭(zhēng)論中，中國百城房價(jià)終于見到實(shí)質(zhì)下降。以前總是在調(diào)控政策出臺(tái)后，購房人的觀望等待，造成房價(jià)的回落。一旦預(yù)期落空，房價(jià)又會(huì)形成新一輪報(bào)復(fù)上漲。這次房價(jià)回落和以往不同的是，在沒有任何調(diào)控政策出臺(tái)的情況下，百城房價(jià)跟隨市場(chǎng)的步伐而回落，甚至不少地方政府進(jìn)行了托市或救市行動(dòng)，沒有阻止住房價(jià)自主回調(diào)。

　　3.開發(fā)商更為敏感

　　住宅新開工面積自2014年初就已經(jīng)大幅下降，1-2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1-5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計(jì)同比下降21.6%。對(duì)比新房銷售變化，1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累計(jì)下降也不足10%。應(yīng)該說，作為專業(yè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的感覺更為敏銳。

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的原因是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變、房價(jià)已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都利于房價(jià)回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調(diào)、定向降準(zhǔn)等不斷出臺(tái)，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，我們判斷這些措施難以產(chǎn)生根本性轉(zhuǎn)變。

　　1.宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)改變

　　一是經(jīng)濟(jì)增速換擋。我國經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯下滑，2011-2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月匯豐制造業(yè)PMI指數(shù)再次處于榮枯線以下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型壓力不斷加大，淘汰落后或過剩產(chǎn)能等不良資產(chǎn)將會(huì)加速增加。

　　二是貨幣增速回落。2014年一季度末，我國狹義貨幣供應(yīng)量M1 余額為32.8 萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0 余額為5.8 萬億元，同比增長5.2%。季度現(xiàn)金凈回籠242 億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強(qiáng)支持當(dāng)前房價(jià)的話，那么狹義的貨幣增速經(jīng)已明確顯示，我國經(jīng)濟(jì)活力真正在快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮順理成章。

　　三是利率高位也會(huì)對(duì)高房價(jià)產(chǎn)生擠壓。由于稅費(fèi)等原因，我國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產(chǎn)價(jià)格漲幅在10%以內(nèi)，新投資房地產(chǎn)基本上無利可圖。而在今后房地產(chǎn)價(jià)格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價(jià)回歸是一種必然。

　　2.房價(jià)已經(jīng)處于高位

　　一是相對(duì)收入房價(jià)偏高。由于近十年來房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，當(dāng)前房價(jià)收入比快速提高而達(dá)到相對(duì)高位，按人均居住面積的房屋總價(jià)與人均收入相比，絕大多數(shù)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10，甚至不少城市已經(jīng)超過20，即使考慮到我國居民的福利收入，房價(jià)收入比也至少在10以上，購房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場(chǎng)玩死了”。

　　二是完全房價(jià)堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價(jià)已經(jīng)接近或達(dá)到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看我國大都市的房價(jià)不可能長期高于國際大都市的水平。

　　三是房價(jià)租金比偏高。在快速城鎮(zhèn)化階段，房價(jià)租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會(huì)相同的基礎(chǔ)上的。目前看，我國房價(jià)月租金比基本已經(jīng)超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當(dāng)于房價(jià)月租金比為1000以上。并且房價(jià)租金比偏高已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間，在相對(duì)房價(jià)和完全房價(jià)均處于高位時(shí)，房價(jià)調(diào)整將成為一種趨勢(shì)。

　　3.供求關(guān)系逐步逆轉(zhuǎn)

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，1999-2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農(nóng)村住宅竣工和城鎮(zhèn)住宅竣工兩部分，國家統(tǒng)計(jì)局沒有給出城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村住宅構(gòu)成，但是可以根據(jù)城鎮(zhèn)住宅投資占全社會(huì)住宅投資的比重推算，城鎮(zhèn)住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮(zhèn)人口計(jì)算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計(jì)算約為36平方米，僅城鎮(zhèn)新建住宅面積就已經(jīng)超出全國城鎮(zhèn)人均住宅面積。

　　由此可見，我國城鎮(zhèn)人均住房面積的城鎮(zhèn)人口口徑是按常住人口計(jì)算的，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2013年農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)，絕大多數(shù)農(nóng)民工特別是建筑工人通常住在簡(jiǎn)易的工棚里，而且報(bào)道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮(zhèn)住房的。這說明我國城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過剩，進(jìn)而也可以判斷我國住房產(chǎn)權(quán)分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均狀況?？梢缘贸鼋Y(jié)論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體，他們的購購能力不能支撐這樣高的房價(jià)水平。

　　4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變

　　前10年，我國城鎮(zhèn)化速度平均為1.35%，在我國歷史上這樣城鎮(zhèn)化速度和跨度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體曾經(jīng)的城鎮(zhèn)化速度。快速城鎮(zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價(jià)水平。部分學(xué)者估算我國已經(jīng)達(dá)到70-75%的工業(yè)化率，2014年以后我國即將進(jìn)入后工業(yè)化階段，工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在。

　　同時(shí)，我國就業(yè)人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷我國城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變是必然趨勢(shì)。今后的城鎮(zhèn)化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農(nóng)民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮(zhèn)居民的市民化問題。

　　2013年我國城鎮(zhèn)非戶籍常住人口接近3億人。農(nóng)民工中在城鎮(zhèn)購房的人數(shù)占比僅為0.6%，在城市獨(dú)自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計(jì)33.8%。其他農(nóng)民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經(jīng)營場(chǎng)所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計(jì)算，至少需要1.3億套保障住房。

　　如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套。扣除城鎮(zhèn)自然增長人口，新增城鎮(zhèn)人口按80%需要住房需求計(jì)算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變必然帶來住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這種調(diào)整有利于房價(jià)的合理回歸。

　　5.收入分配差距縮小

　　如果收入分配差距過大，富裕獲得財(cái)富容易而規(guī)模大，房價(jià)對(duì)他們來說難以形成“過濾”效應(yīng)，從而使收入分配差距成為推動(dòng)房價(jià)上漲的重要原因。同時(shí)，房地產(chǎn)是投資的重要渠道，特別是近十年來我國房價(jià)持續(xù)快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，很大程度上提升了房價(jià)水平。

　　反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執(zhí)政理念。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民收入整體差距較大，2003-2009年10%較高收入戶的平均收入是較低收入家庭的8.5倍以上，2010年以來該倍數(shù)持續(xù)縮小，2012年縮減至7.59倍。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房價(jià)結(jié)構(gòu)、房價(jià)租金比率等，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向健康理性回歸。

　　6.貨幣刺激的條件約束增強(qiáng)

　　融入了國際環(huán)境，自然會(huì)受到國際因素的制約。與2008年相比，我國刺激經(jīng)濟(jì)乃至房地產(chǎn)的貨幣條件已經(jīng)發(fā)生根本性變化，財(cái)政或金融刺激對(duì)房價(jià)的支撐作用不可能長久有效。

　　一方面，2014年人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復(fù)存在。2008年初人民幣對(duì)美元匯率為7.38:1，人民幣升值空間遠(yuǎn)未結(jié)束。時(shí)至今日，2014年以來人民幣兌美元匯率已經(jīng)較高升值為6.05左右，之后開始了貶值歷程，截至6月開局人民幣兌美元匯

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