今年以來,政策紅利不斷,樓市提前吹來了“暖風(fēng)”,降頭付、降契稅新政以及開年央行頭次降準(zhǔn),為樓市去庫(kù)存拉開了大幕。為了去庫(kù)存,多地出臺(tái)相關(guān)政策。

  “去庫(kù)存”仍是全國(guó)兩會(huì)期間的熱議話題。

  今年以來,政策紅利不斷,樓市提前吹來了“暖風(fēng)”,降頭付、降契稅新政以及開年央行頭次降準(zhǔn),為樓市去庫(kù)存拉開了大幕。為了去庫(kù)存,多地出臺(tái)相關(guān)政策。

  3月6日上午,全國(guó)政協(xié)委員、重慶市工商聯(lián)主席、金科股份董事長(zhǎng)黃紅云在北京西站附近接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體的采訪,分享了他對(duì)于去庫(kù)存的觀點(diǎn)。

  建議政府和房企雙向去庫(kù)存

  在政府層面,黃紅云建議:一是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),因地制宜調(diào)控土地供給,切實(shí)做到“因城施策”;二是拓寬公共服務(wù)覆蓋范圍,解決農(nóng)民工購(gòu)房后的就業(yè)、醫(yī)療、教育等問題,增加農(nóng)民工購(gòu)房意愿;三是建立政策性住房銀行,推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化;四是進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi),加大金融支持,特別是降低二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān),支持改善型住房需求;五是政府采購(gòu)公租房,對(duì)安置房進(jìn)行貨幣化安置,可消耗一部分庫(kù)存量。

  “在政府采購(gòu)層面,過去政府大量地建政策性保障房是靠拆遷、改建,現(xiàn)在可以通過采購(gòu)存量房來轉(zhuǎn)化成保障性住房。從目前情況看,購(gòu)購(gòu)存量房的成本不一定會(huì)比拆遷、改建成本高,尤其在庫(kù)存消化難的城市,當(dāng)房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時(shí)候,往往是愿意降價(jià)、甚至低價(jià)出售給政府的,這樣既解決了庫(kù)存問題,又不增加政府多余成本。”黃紅云表示。

  黃紅云認(rèn)為,在去庫(kù)存方面,除了政府的政策紅利外,建議地產(chǎn)企業(yè)也要加大創(chuàng)新力度,通過產(chǎn)品創(chuàng)新,創(chuàng)造新的供給和新的需求。

  “可以通過優(yōu)化改變存量房的使用功能,吸引消費(fèi)者;對(duì)銷售困難的房屋,可將銷售改為租賃,變相清理庫(kù)存量,也可以將商業(yè)用房改用途,如商業(yè)改住房,商場(chǎng)、商鋪改為辦公、酒店,辦公、酒店改為公寓,反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。”黃紅云表示。

  三四線城市也有機(jī)會(huì)

  黃紅云認(rèn)為,總體還是看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景,從去年開始,國(guó)家逐漸出臺(tái)扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策,后面還會(huì)有一系列的政策出臺(tái),今年多數(shù)城市在成交量和價(jià)格上還是會(huì)出現(xiàn)溫和的上升,對(duì)增長(zhǎng)比較快的城市尤其是一線城市,或會(huì)有調(diào)控政策,原有的政策會(huì)繼續(xù)沿用,但其他多數(shù)城市會(huì)執(zhí)行比較寬松的政策。

  在去庫(kù)存的大背景下,一線城市樓市被開發(fā)企業(yè)視為“香餑餑”,而三四城市多被視為“票房毒藥”。

  但此觀點(diǎn)也不能一概而論。黃紅云認(rèn)為,有些三四線城市銷量比一二線還好,從產(chǎn)銷比看,三四線城市投入低,但市場(chǎng)非常好。

  他舉了個(gè)例子,重慶開縣是高端的貧困縣,這個(gè)城市的地域風(fēng)貌是大山大河,平地很少,金科在這里拿下500畝地的項(xiàng)目,榜首年銷售額就有六、七億元,這在三四線城市很不簡(jiǎn)單。重慶涪陵,一個(gè)3.5線城市,項(xiàng)目也可以熱銷。

  對(duì)于今年的戰(zhàn)略,黃紅云表示,總體方向是金科發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí),發(fā)展跟房地產(chǎn)相關(guān)的垂直業(yè)務(wù),比如社區(qū)服務(wù)。區(qū)域發(fā)展方面,中國(guó)城市分化明顯,有的城市市場(chǎng)很好,有的存量很大,市場(chǎng)糟糕,金科選擇了十個(gè)省級(jí)城市,會(huì)在這些城市下面延伸少量的三四線城市。

  2月15日,黃紅云在接受媒體采訪時(shí)曾表示,在“三圈一帶”的戰(zhàn)略新構(gòu)想指導(dǎo)下,金科鎖定了“核心十城”,即重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

  而早1月27日,金科以8.796億元競(jìng)得河南鄭州高新區(qū)瓦屋李192.55畝城中村改造地塊,正式布局鄭州。此前幾天,金科通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的形式,以8億元的代價(jià)拿下南京仙林東寶華地塊一塊600畝的土地,正式進(jìn)入南京市場(chǎng)。

  據(jù)了解,未來五年,金科要做中國(guó) 的“美好生活服務(wù)商”,用5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)三個(gè)層面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變:一是產(chǎn)品層面,從關(guān)注房子的居住到關(guān)注社區(qū)服務(wù),實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)從5年短周期到65年長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)變;二是用戶層面,從一次交易到持續(xù)消費(fèi),實(shí)現(xiàn)從客戶到住戶、到用戶、到會(huì)員(粉絲)的轉(zhuǎn)變;三是企業(yè)層面,從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)提供商,逐步實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。

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