3、4月是各上市房企發(fā)布年報(bào)的季節(jié)。從銷售數(shù)據(jù)看，2012年銷售金額超千億元的房企為萬(wàn)科、綠地和保利地產(chǎn)三家，銷售規(guī)模超過(guò)百億元的房企超過(guò)了53家，比2011年的42家增加了11家。
　　歷來(lái)，銷售規(guī)模都是評(píng)價(jià)房企實(shí)力的“硬指標(biāo)”，然而，從今年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)“硬指標(biāo)”越來(lái)越不能反映房企的真實(shí)實(shí)力，需要以包括利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)健康度、銷售收入、收入結(jié)構(gòu)等綜合指標(biāo)來(lái)對(duì)房企進(jìn)行更加客觀的評(píng)價(jià)。
　　銷售數(shù)據(jù)的“水分”
　　在各房企紛紛發(fā)布年報(bào)之前的1月份，就有機(jī)構(gòu)發(fā)布房企銷售排行榜，該銷售排行榜仿佛成了房企“硬實(shí)力”的先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。然而，這些數(shù)據(jù)往往有出入。例如，中海外較終公布的銷售額與此前某機(jī)構(gòu)發(fā)布的銷售排行榜的數(shù)字有39億元的出入，而綠城中國(guó)相差36億元，雅居樂(lè)相差22.7億元，華潤(rùn)置地相差22億元，華夏幸福相差21億元。
　　由于上市公司通常在3、4月份發(fā)布年報(bào)，而此時(shí)由于關(guān)注興奮期已過(guò)，以前的銷售排行榜也就沒(méi)有引發(fā)更多的關(guān)注。
　　此外，相比五六年前的銷售數(shù)據(jù)，當(dāng)前各房企銷售數(shù)據(jù)的“水分”漸漸增多，也使得銷售規(guī)模的數(shù)據(jù)越來(lái)越不能真實(shí)反映一個(gè)企業(yè)的實(shí)力。
　　所謂“水分”，并不是說(shuō)房企銷售數(shù)據(jù)造假，而是目前房企之間的合作越來(lái)越多，真正歸屬于公司的權(quán)益銷售金額要打個(gè)折扣。
　　這個(gè)折扣有多大？龍頭房企萬(wàn)科是與其他房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而聞名。在萬(wàn)科2012年年報(bào)當(dāng)中，這一點(diǎn)得以清晰體現(xiàn)，當(dāng)年萬(wàn)科新增的78個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有47個(gè)屬于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以建筑面積計(jì)算，萬(wàn)科擁有的權(quán)益建筑面積僅占全部新增項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的77%。因此，業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，萬(wàn)科2012年1412.3億元的銷售金額并未刨去非權(quán)益收益。
　　在業(yè)內(nèi)，還有兩家房企在去年進(jìn)行了廣泛的“聯(lián)姻”，大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)使得兩家企業(yè)在2012年的銷售排行榜上大踏步前進(jìn)。綠城中國(guó)2012年銷售額達(dá)到546億元，同比2011年增長(zhǎng)幅度達(dá)到54.7%，由2011年的第12位躍升至2012年的第7位；融創(chuàng)中國(guó)則從2011年的第18位升至第12位。
　　而這兩家公司的銷售數(shù)據(jù)有重復(fù)計(jì)算的嫌疑。如果按照權(quán)益銷售額來(lái)計(jì)算，該兩家公司的亮麗業(yè)績(jī)恐怕要大打折扣。2012年綠城中國(guó)546億元的銷售額中，歸屬于綠城的權(quán)益金額僅為289億元。如果按照權(quán)益銷售金額來(lái)發(fā)布一個(gè)“權(quán)益銷售榜”排名，綠城的排名應(yīng)在16名左右；融創(chuàng)中國(guó)2012年356.4億元的合約銷售額當(dāng)中，歸屬于公司的權(quán)益合約金額僅為283.5億元。
　　行業(yè)利潤(rùn)下降
　　值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售額大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，利潤(rùn)卻呈加劇下滑的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2012年500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.34億元，同比下降18.64%。
　　縱觀房企2012年的年報(bào)，絕大多數(shù)的毛利潤(rùn)率數(shù)據(jù)在下滑。以利潤(rùn)率領(lǐng)跑業(yè)界的中海外為例，2012年毛利潤(rùn)率為38%，頭次跌至40%以下。行業(yè)領(lǐng)軍者萬(wàn)科的利潤(rùn)率則下降至25%，以走高端路線而聞名的綠城2012年的毛利潤(rùn)率僅有29.2%，甚至低于眾多以高周轉(zhuǎn)和“剛需”產(chǎn)品為主的房企的利潤(rùn)水平。
　　這與綠城大幅度提高合作開(kāi)發(fā)比例有關(guān)，合作開(kāi)發(fā)就不得不與合作伙伴分享利潤(rùn)。綠城與融創(chuàng)的合作，大幅度提高營(yíng)銷費(fèi)用也是其利潤(rùn)率大幅下降的重要原因。因?yàn)橥瑯拥脑颍趧?chuàng)的毛利潤(rùn)率也從2011年的33.6%下降至2012年的25.8%。恒大地產(chǎn)更是因利潤(rùn)率大幅下滑而宣布上市以來(lái)的頭次暫停派息。
　　行業(yè)利潤(rùn)率普遍下滑與外部環(huán)境有相當(dāng)大的關(guān)系。房企融資成本上漲、土地價(jià)格連年上漲，地價(jià)在房企成本中占比越來(lái)越高，勞動(dòng)力價(jià)格、原材料價(jià)格使得建安成本上漲速度在近年來(lái)保持高位。而隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)成本也呈逐年上漲的趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)門檻的提升，成本的普遍上漲，加上調(diào)控對(duì)房企銷售的影響，使得行業(yè)利潤(rùn)率普遍下滑。
　　而這種下滑的趨勢(shì)在可見(jiàn)的未來(lái)還看不到停止的跡象，在外部政策環(huán)境沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，土地、稅費(fèi)、融資、建筑成本、人力成本持續(xù)上漲的條件不會(huì)發(fā)生變化的情況下，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)將會(huì)持續(xù)加劇，行業(yè)平均利潤(rùn)率也將會(huì)持續(xù)下滑。
　　當(dāng)然，在利潤(rùn)率普遍攤薄的趨勢(shì)之下，也有房企將會(huì)保持較好的發(fā)展后勁。這與這些企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和策略調(diào)整不無(wú)關(guān)系。
　　房企分化加劇
　　利潤(rùn)率的下降對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)慣有的“拿地開(kāi)發(fā)，賣地回籠資金”的商業(yè)模式是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，迫使不少開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局以及發(fā)展策略上進(jìn)行徹底地變革。商業(yè)模式的創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的頭等大事。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)“投石問(wèn)路”和大規(guī)模轉(zhuǎn)型的重要原因。
　　而各個(gè)房企的這種調(diào)整方向、速度和力度的趨勢(shì)，也正加速房企的分化。
　　當(dāng)然，出于對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所需要付出的成本和風(fēng)險(xiǎn)的恐懼，以保守主義的態(tài)度堅(jiān)持以往路徑，在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上進(jìn)行機(jī)會(huì)主義調(diào)整的房企仍然占大多數(shù)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是現(xiàn)在什么好賣就賣什么。調(diào)控導(dǎo)向支持“剛需”，就大幅增加“剛需”產(chǎn)品占比。在三四線城市銷售遇阻、一線城市銷售火爆的時(shí)候，就從“逃離北上廣”變成“殺回北上廣”。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，這種調(diào)整從開(kāi)始到產(chǎn)生結(jié)果，至少要以“年”為計(jì)量單位。因此，這些機(jī)會(huì)主義的調(diào)整僅僅是對(duì)市場(chǎng)的短期應(yīng)激式反應(yīng)，對(duì)提高企業(yè)應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力并無(wú)太多幫助。
　　當(dāng)然，過(guò)于激進(jìn)的調(diào)整也可能會(huì)讓企業(yè)面臨相當(dāng)?shù)耐纯?，也?huì)傷害企業(yè)的品牌和累積的客戶群。SOHO中國(guó)在向持有商業(yè)物業(yè)型開(kāi)發(fā)商急劇轉(zhuǎn)型之后，其銷售業(yè)績(jī)就大幅度下滑，并因此在資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，可見(jiàn)很多投資者對(duì)過(guò)于激進(jìn)的轉(zhuǎn)型并不看好。
　　在及時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整與保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)之間保持平衡，不保守，不激進(jìn)，這才是當(dāng)前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)劇烈變化的可行策略。
　　龍頭房企萬(wàn)科，在適應(yīng)市場(chǎng)需求的“剛需”產(chǎn)品上的努力有目共睹，萬(wàn)科投入足夠強(qiáng)大的研發(fā)能力，不斷推出或改進(jìn)產(chǎn)品性能。據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科已經(jīng)確定在北京項(xiàng)目進(jìn)行超小戶型創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)。
　　龍湖地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]則可以說(shuō)是在結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中走得較為穩(wěn)健的房企代表，在長(zhǎng)遠(yuǎn)利益跟資本市場(chǎng)要求之間掌握了較好的平衡。2012年，龍湖把握拿地窗口期，底價(jià)拿到多宗更靠近城市區(qū)域的土地，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上則提高了“剛需”及頭次改善需求產(chǎn)品的比例。
　　在此基礎(chǔ)之上，龍湖開(kāi)始了向自持商業(yè)物業(yè)的“香港模式”轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步增持商業(yè)物業(yè)。向“包租婆”轉(zhuǎn)型，讓商業(yè)地產(chǎn)租金帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流成為企業(yè)的重要收入源，是諸多一線房企的共識(shí)，包括萬(wàn)科、中海外、保利地產(chǎn)在內(nèi)，都在提高自持商業(yè)物業(yè)的比例。

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