目前房地產(chǎn)行業(yè)的興旺并不是真正的復(fù)蘇，只有當(dāng)實體經(jīng)濟復(fù)蘇后，才能說房地產(chǎn)真正復(fù)蘇。09年下半年，開發(fā)商依然需要謹(jǐn)慎經(jīng)營。

　　2008年10月，觀點地產(chǎn)新媒體曾專赴重慶采訪黃紅云先生。其時，黃紅云對于整個社會經(jīng)濟乃至房地產(chǎn)行業(yè)的運行狀況與當(dāng)時大多數(shù)開發(fā)商的判斷并不一致。但無論如何，正是在這樣的判斷的基礎(chǔ)之上，金科一方面在積極的做上市準(zhǔn)備工作，另一方面則在加大自己的土地儲備。

　　2009年初，市場回暖，與四川奇峰方面的合作讓金科迅速與各方達(dá)成協(xié)議，著手重組“ST東源”。金科像是一個市場調(diào)整當(dāng)中的“幸運兒”一樣，避開周期作出了企業(yè)布局調(diào)整，并在新一輪的資本浪潮當(dāng)中尋找到了進(jìn)入資本市場的機會。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您怎樣看待08-09年中國房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折？您對此次轉(zhuǎn)折過程中，印象較為深刻的事件是什么？

　　黃紅云：應(yīng)理性看待08年中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。08年，房地產(chǎn)市場一片唏噓概嘆，悲觀情緒蔓延。其實，走過08年，企業(yè)的內(nèi)功又得到了一次很好的修煉，行業(yè)又向熟階段靠近了一步。2008年房價“暴跌”、“雪崩”之類的字眼不斷充斥耳間，但我們應(yīng)該看到支撐我國房地產(chǎn)周期變化的基本因素并未發(fā)生根本變化，金科在此期間謹(jǐn)慎經(jīng)營的同時也始終對行業(yè)變化態(tài)勢持樂觀態(tài)度。宏觀經(jīng)濟快速增長、居民可支配收入持續(xù)快速增長、人民幣升值、城市化水平提高、家庭往小型化方向發(fā)展等依然是支撐當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本因素，這些基本因素不變，房地產(chǎn)業(yè)根本內(nèi)在需求就不會變。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，08年國內(nèi)商品住宅供應(yīng)量并未大幅增加，總體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。08年的市場并非像業(yè)界當(dāng)初想象的那樣凄涼，房價也并非真正降到冰點，去年年底我就預(yù)測過09年春節(jié)樓市將回暖。全球經(jīng)濟周期性變化，與經(jīng)濟變化態(tài)勢密切相關(guān)的中國房地產(chǎn)業(yè)受到波及完全在預(yù)期之中，中國房地產(chǎn)業(yè)所經(jīng)歷的調(diào)整正是行業(yè)走向成熟的一次必須經(jīng)歷的正常成長過程，也是企業(yè)錘煉自身的良好機會，當(dāng)冷靜面對。

　　08年較考驗地產(chǎn)企業(yè)的便是能否順利地挺過冬天并活得很好。在市場動蕩期，老百姓關(guān)心的不僅僅是住宅產(chǎn)品的品質(zhì)與價格，更關(guān)注企業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，誰也不愿意購的房子較后成為爛尾樓。在此期間，金科新投入100億元逆市拿地的舉措在業(yè)界得到好評。同時，金科迅速向市場發(fā)布“三不政策”，即“在地產(chǎn)調(diào)整周期中，金科集團不裁員、不降薪、不降低產(chǎn)品品質(zhì)”。要說在這次轉(zhuǎn)折中比較深刻的記憶，那就是樓市的V型反彈，從去年第四季度到09年季度半年的時間內(nèi)，樓市從波谷反彈到一個較高的位置，其變化的速度和幅度確實是比較快的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您是否認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在復(fù)蘇？對當(dāng)前的市場，還有何種擔(dān)心？

　　黃紅云：去年年底我曾對媒體表示過，預(yù)計2009年春節(jié)后，樓市將會逐漸回暖。這一預(yù)計很快得到印證，金科的情況是僅春節(jié)黃金周，在重慶的7盤就迅速銷售124套，銷售金額超過5000萬元，金科在其他城市的樓盤同樣開始升溫。這與國家發(fā)改委公布的房地產(chǎn)行業(yè)回暖趨勢相一致，2009年后，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比連續(xù)4月上漲。

　　2008年經(jīng)濟市場低迷，但房價不會持續(xù)下跌，除了剛性需求，還有一些基本原因：一是土地價格高。2006開始，建房土地開始實行招拍掛政策導(dǎo)致土地價格大漲，目前市場上的推出的大部分新樓盤都是在高價地的基礎(chǔ)上建造起來的，由此帶來房價的隨之上漲不言而喻；二是鋼材、水泥等建材成本不斷增加；三是房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本不斷增加；四是國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目的節(jié)能、環(huán)保等要求的強制提高，都會促使開發(fā)商在這些方面追加大量投入。

　　為什么在今年春節(jié)后，樓市出現(xiàn)持續(xù)升溫，因為剛性需求被壓抑了很久，同時貨幣需求也起到了刺激作用。2009年后，國家寬松的貨幣環(huán)境帶來了投資需求的進(jìn)一步增加。為刺激需求，政府下調(diào)了房貸利率和頭付比例，并減免了房地產(chǎn)相關(guān)稅費，開發(fā)商獲得貸款變得容易很多。政府下調(diào)了商品房建設(shè)的自有資金比率，使開發(fā)商在資金利用上有了更大的發(fā)揮空間。但是目前房地產(chǎn)行業(yè)的興旺并不是真正的復(fù)蘇，只有當(dāng)實體經(jīng)濟復(fù)蘇后，才能說房地產(chǎn)真正復(fù)蘇。09年下半年，開發(fā)商依然需要謹(jǐn)慎經(jīng)營。

　　如果說到擔(dān)心，那就是希望市場不要出現(xiàn)過多的泡沫。“瘋狂”的背后總是隱藏危機，“瘋狂”總會引起部分所謂的專家學(xué)者的分析評論，甚至引起部分媒體的鼓吹。開發(fā)商和消費者容易受到過多噪聲的干擾，從而作出一些并不精準(zhǔn)的判斷。金科始終倡導(dǎo)“有質(zhì)量的理性增長”，也希望在相對理性的市場環(huán)境中逐步狀大從容面對穩(wěn)健發(fā)展。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：在此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過程中，有人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略具有滯后性，您是否這樣認(rèn)為？為什么？

　　黃紅云：經(jīng)濟的全球化帶來不確定性，使得宏觀經(jīng)濟的預(yù)測很難看得很清楚，開發(fā)商面對市場的變化應(yīng)對策略有所滯后難以避免。因此企業(yè)決策者需要將與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的先行指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)都要研究清楚，才能相對準(zhǔn)確地作出有效的市場應(yīng)對策略。

　　目前，國內(nèi)房地產(chǎn)下跌和復(fù)蘇的過程不是在市場化的調(diào)節(jié)下實現(xiàn)，更多的是依靠政府的宏觀調(diào)控，行業(yè)波動態(tài)勢讓人難以捉摸。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的整體不成熟，也使得開發(fā)商面對市場反應(yīng)滯后。

　　央行貨幣政策還需不斷經(jīng)歷市場的檢驗，中國的房地產(chǎn)業(yè)也會隨之受到考驗，中國房地產(chǎn)業(yè)還需要不斷經(jīng)歷周期性的調(diào)整，企業(yè)也需在不斷調(diào)整中變得成熟。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了過熱的跡象？如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需狀況？

　　黃紅云：目前全球經(jīng)濟都在恢復(fù)中，所有國家都在超發(fā)貨幣，在寬松的貨幣政策情況下，樓市近期就會持續(xù)復(fù)蘇。金融風(fēng)暴是一個全球性的，中國房地產(chǎn)不可能快速大幅回升。“過熱”僅僅只是少數(shù)地區(qū)個別現(xiàn)象，全面回升還有待時日。

　　08年開發(fā)商過度收縮開工以及09年上半年相對謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致09年下半年新增供給下滑。北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市09年新開工的萎縮幅度更為明顯，二三線城市的新開工狀況同樣也有不同程度萎縮。08年市場銷售的過度壓抑將導(dǎo)致09年消費的持續(xù)增長，由此，09年下半年住房需求和供給矛盾將會更加突出。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：你是否認(rèn)為在未來一段時間內(nèi)，市場還會有更大的調(diào)整，企業(yè)本身的應(yīng)對策略是什么？

　　黃紅云：經(jīng)濟通脹將會引發(fā)房地產(chǎn)市場形成一定的泡沫。但是，由于較高通脹出現(xiàn)的可能性基本不存在，從而房價大幅上漲的可能性也基本不存在，預(yù)計下半年需求仍將維持較高水平。

　　在未來的發(fā)展中，金科制定了“一控二調(diào)三提高”的經(jīng)營戰(zhàn)略，“一控”是控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；“二調(diào)”是調(diào)整產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)品風(fēng)格，調(diào)整產(chǎn)品成本和公司運營管理成本；“三提高”是提高服務(wù)質(zhì)量、提高銷售速度、提高管理水平。金科將一如既往地強化“品質(zhì)競爭力”，始終“不做減法，做加法”，金科絕不降低產(chǎn)品品質(zhì)，并且還會不斷通過提高物業(yè)的性價比、豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵、增加物業(yè)附加值等手段贏得更大的市場占有率。同時，金科也將逐步擴大開發(fā)量，以順應(yīng)市場的需求。資金的有效儲備也是金科過去10年來一直持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的必要保證。2009年，金科將繼續(xù)積極拓寬各種融資渠道，并致力于上市工作，力爭09年內(nèi)成功完成借殼上市。

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