從2011年12月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，市場(chǎng)一直在期望央行進(jìn)一步放松銀根，尤其外匯占款大幅減少，銀行體系內(nèi)可動(dòng)用資金較為緊張時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期央行會(huì)春節(jié)前會(huì)再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期直到2月18日才得以實(shí)現(xiàn)。從中也可以看到央行對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之變化之關(guān)注及貨幣政策調(diào)整之謹(jǐn)慎。

2月18中國(guó)人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。央行這個(gè)決策是是對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)預(yù)期的一種判斷。因此，由此釋放出的信息對(duì)市場(chǎng)的影響決不可低估。由下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)而向市場(chǎng)注入流動(dòng)性達(dá)4000億可以緩解當(dāng)前銀行可用資金緊張的局面，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的影響肯定不小。但是市場(chǎng)也不要過高估計(jì)這次存款準(zhǔn)備金率對(duì)市場(chǎng)的作用，特別是不要過高估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響。

在本文看來(lái)，這次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率看上去是一種信貸放松的信號(hào)，但這個(gè)信號(hào)仍然是微弱的，只不過是貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào)。在今年貨幣政策的基本基調(diào)不會(huì)改變的情況下，這種微調(diào)對(duì)市場(chǎng)有些許定的影響，但并非如市場(chǎng)想象的那樣大。特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，更是并非如市場(chǎng)所想象的那樣影響大。有市場(chǎng)人士就認(rèn)為，4000億資金釋放出，自然會(huì)讓一些資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而緩解當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的局面。

不過，這有點(diǎn)高估了這次存款準(zhǔn)備金率下降對(duì)房地產(chǎn)的影響，實(shí)際上的影響不會(huì)這樣大。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)也不是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放松。因?yàn)椋湍壳暗那闆r來(lái)說(shuō)，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的政策是差別化的信貸，只要差別化的住房信貸政策不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)想借助于存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)又重新燃起住房投機(jī)炒作的熱潮，又重新鼓勵(lì)居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不可能。

因?yàn)?，從差別化的住房信貸政策來(lái)看，較為核心的內(nèi)容是禁止本地居民用貸款購(gòu)購(gòu)第三套以上的住房（包括第三套）、禁止居民用貸款異地購(gòu)購(gòu)套以上的住房；以及把住房的投資與消費(fèi)作一個(gè)嚴(yán)格的政策上的區(qū)分。投資者用貸款以市場(chǎng)來(lái)定價(jià)?？梢哉f(shuō)，由于差別化的住房信貸政策已經(jīng)嚴(yán)厲把住房投機(jī)炒作者限制在住房市場(chǎng)之外，他們想進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)不容易了。即使能夠進(jìn)入也面臨著全面套牢之風(fēng)險(xiǎn)。如果國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)沒有住房投機(jī)炒作者的進(jìn)入，那么當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)無(wú)論政策如何變化，市場(chǎng)出現(xiàn)根本性的調(diào)整也就是必然。

在住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作者退出市場(chǎng)或不進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)只剩下是住房消費(fèi)者了（不過，請(qǐng)大家注意如果沒有事中及事后嚴(yán)厲的稅收政策限制，購(gòu)購(gòu)套住房，同樣是可以投機(jī)炒作的，美國(guó)次貸危機(jī)的根源就是購(gòu)購(gòu)套住房者引發(fā)的）。對(duì)于這些住房購(gòu)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)購(gòu)套住房是有利可圖，他們同樣可以利用這種住房購(gòu)購(gòu)方式來(lái)謀利。所以信貸寬松也有利于這些人進(jìn)入市場(chǎng)。但是在當(dāng)前整個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)全面下行、市場(chǎng)預(yù)期在轉(zhuǎn)向的情況下，這些住房購(gòu)購(gòu)者不會(huì)輕易地進(jìn)入住房市場(chǎng)。住房信貸放松對(duì)這些住房購(gòu)購(gòu)者影響不大。

現(xiàn)在市場(chǎng)上所看到，就是各地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都在打滿足所謂的滿足住房“剛性需求”的牌，希望借助央行貨幣政策的放松讓住房的消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，以便來(lái)打破持續(xù)了一兩年的住房僵持的局面。但是由于住房市場(chǎng)的性質(zhì)沒有改變，住房消費(fèi)者的出價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機(jī)炒作者的出價(jià)水平。對(duì)于絕大多數(shù)住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，信貸較寬松，他們也是沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)。所以，對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的住房市場(chǎng)并非是信貸政策是否寬松的問題，而是住房的價(jià)格水平是否降到住房消費(fèi)者有沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)的問題。也就是政府所設(shè)定的住房?jī)r(jià)格是否回到合理或理性的價(jià)格水平的問題。只有住房的價(jià)格水平回到合理的水平，絕大多數(shù)居民有支付能力購(gòu)購(gòu)，那么住房消費(fèi)者才能夠逐漸的進(jìn)入，住房市場(chǎng)才能夠出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型并走出困境。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率同樣影響不會(huì)太大。因?yàn)?，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款結(jié)構(gòu)來(lái)看，近兩年已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化的。早幾年，銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來(lái)源，但近兩年的情況則不是這樣。比如2011年進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)投資的資金8.3萬(wàn)億元，但從銀行獲得貸款僅1.1萬(wàn)億元，即銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金所占的比重不到七分之一了。再加上監(jiān)管部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過高的行業(yè)貸款有一些約束性的條件，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從獲得貸款更是困難。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來(lái)源在銀行融資比重小，即使信貸增長(zhǎng)放松可能流入住房市場(chǎng)的資金也不會(huì)太多。可見，這次存款準(zhǔn)備率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。

總之，這次央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是整個(gè)信貸逐漸放松的一個(gè)信號(hào)。它這個(gè)信號(hào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大，更不理解為這個(gè)信號(hào)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策一種松綁。因?yàn)?，無(wú)論是從購(gòu)購(gòu)住房者來(lái)說(shuō)，還是從房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要差別化的住房信貸政策不改變，只要房地產(chǎn)業(yè)存在比較高的風(fēng)險(xiǎn)，再想銀行資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不可能。更何況，差別化的住房信貸政策是一種長(zhǎng)期政策而非是一種短期政策，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)除非整個(gè)市場(chǎng)性質(zhì)出現(xiàn)根本性變化，即住房市場(chǎng)由投機(jī)炒作市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，住房市場(chǎng)需求才會(huì)真正涌現(xiàn)出來(lái)，銀行信貸會(huì)再涌入這個(gè)市場(chǎng)，否則在當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，一般信貸政策的變化對(duì)住房市場(chǎng)影響都不會(huì)太大。