新浪二手房訊(編輯 孫欣)受樓市調(diào)控持續(xù)的影響，滬上二手房在慘淡中開始2012年。加之2012年1月受到元旦、春節(jié)兩大節(jié)假日的影響，二手房成交難以延續(xù)去年底止跌小幅回升的走勢。而上海普通商品房標(biāo)準(zhǔn)提高在即的消息，無疑對1月二手房成交產(chǎn)生了更大的影響。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2012年頭月，上海市二手房成交量或?qū)⒉怀^6000套。

　　上海二手房指數(shù)辦公室較新報(bào)告顯示，2012年1月，上海二手房指數(shù)為2583點(diǎn)，較2011年12月下降3點(diǎn)，環(huán)比下跌0.12%，環(huán)比跌幅比2011年12月縮小0.10個(gè)百分點(diǎn)；2012年1月指數(shù)與去年同期相比，僅微弱上漲0.31%，一年的漲幅基本回吐殆盡。

　　從連續(xù)3個(gè)月的跌幅擴(kuò)大到1月跌幅縮小，是因?yàn)榇汗?jié)長假和上海普通商品房標(biāo)準(zhǔn)將作提高，導(dǎo)致購賣交易延后，當(dāng)期零成交蔓延，而非價(jià)格止跌。

　　交投頹勢加劇  價(jià)格拐點(diǎn)臨近

　　在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中無一上漲，其中30%下跌，70%走平。走平的絕大多數(shù)板塊是鮮有成交，導(dǎo)致指數(shù)跌幅縮小。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，2012年1月樓市成交陷于低谷：一方面是元旦、春節(jié)節(jié)假性淡季；另一方面是在嚴(yán)政背景下，購房者入市相當(dāng)謹(jǐn)慎，砍價(jià)也非常干脆，只有部分投資客和改善型業(yè)主急需資金而降價(jià)帶動(dòng)交易。

　　1月樓市走勢的政策性因素是，在1月16日市政府記者招待會(huì)上 市長透露上海普通商品房標(biāo)準(zhǔn)近期將做調(diào)整，使得相當(dāng)多的二手房交易延后。

　　市區(qū)跌勢蔓延

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)全部8個(gè)區(qū)2012年1月總體下跌0.15%，跌幅比2011年12月縮小0.07個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)市區(qū)及浦東陸家嘴1月下跌0.12%，跌幅比去年12月縮小0.08個(gè)百分點(diǎn)。徐匯下跌0.21%，長寧下跌0.12%，黃浦下跌0.09%，靜安持平。連續(xù)多月的市場低迷使得部分板塊業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)格。1月，降價(jià)潮從外圍蔓延至市，加大了市房價(jià)波動(dòng)，尤其是房齡短、面積大的高價(jià)房源議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大。值得一提的是，雖然市地區(qū)降價(jià)房源增多，但降價(jià)幅度卻很難進(jìn)一步加大，多數(shù)業(yè)主仍不急于出手，特別是中低端房源業(yè)主仍以試探性降價(jià)為主。

　　新興城區(qū)2012年1月下跌0.10%，跌幅比去年12月縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。成交集中于一些低總價(jià)老工房和早年的商品房。因老工房總價(jià)低，所以5%的小幅降價(jià)也能獲得部分成交。如嘉定、松江、青浦近市區(qū)部分的一些老工房降價(jià)成交，導(dǎo)致三區(qū)均下跌0.13%。而更多的外圍中高端房源則遇到價(jià)格瓶頸，議價(jià)空間仍維持在去年末水平。如次新房集中的閔行近市區(qū)部分1月僅下跌0.01%，但成交量很少。

　　非新興城區(qū)2012年1月下跌0.12%，跌幅比去年12月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。崇明下跌0.44%，金山下跌0.05%，奉賢持平。

　　交易慘淡醞釀變局

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2012年1月全市128個(gè)板塊中，下跌39個(gè)，持平89個(gè)，無上漲板塊。

　　下跌板塊1月平均下跌0.40%，跌幅比上月縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。近期有不少持有“滿五年”的二手房面市，以及“先進(jìn)房”的連環(huán)單，充當(dāng)了淡季的掛牌主力。此類業(yè)主多有置換需求，在新房降價(jià)的氛圍下以舊換新、以小換大的愿望更為強(qiáng)烈。他們不僅接受大幅度議價(jià)，而且也接受“稅費(fèi)各付”的條件促進(jìn)成交。這類現(xiàn)象甚至在市區(qū)熱門板塊也有發(fā)生，如楊浦控江路、長寧仙霞、虹口北外灘板塊分別下跌0.83%、0.68%和0.65%。

　　同時(shí)，在市持有多套豪宅的境外、溫州等投資客開始積極出手。這些投資客拋盤原因除了缺乏資金，還有不少是對于后市抱有悲觀預(yù)期。此類豪宅的議價(jià)空間在10%以上，如黃浦豫園和新天地板塊分別下跌0.32%和0.26%。

　　2012年1月持平板塊大幅增多。究其原因：，上海普通商品房標(biāo)準(zhǔn)將作調(diào)整的消息公布后，意向業(yè)主和購房者都進(jìn)入了更為濃厚的觀望和博弈，部分已開始走交易流程的二手房交易單也準(zhǔn)備延后。，盡管1月市區(qū)降價(jià)房源有所增多，但客戶趁著淡季盲目砍價(jià)，超出業(yè)主底線。如徐匯康健和浦東六里板塊的購房者砍價(jià)幅度達(dá)20%-30%，使得這些板塊幾乎沒有成交。

　　2012年1月31日， 總理在國務(wù)院第六次全體會(huì)議上表示，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，新年開局的2012年1月，成為交投雙方重新預(yù)判未來樓市的緩沖期。如果房價(jià)跌勢延續(xù)，下月或?qū)⒋蚱粕虾６址渴袌鐾壬蠞q的格局，迎來環(huán)比、同比雙雙下跌的態(tài)勢。在春節(jié)過后的2月，嚴(yán)政導(dǎo)致的降價(jià)預(yù)期必然對二手房市場帶來更大的壓力。下降通道開啟，價(jià)格拐點(diǎn)是否到來，我們拭目以待。

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