在2011年較后的兩個(gè)月中，中國房地產(chǎn)市場的一幕幕畫面格外引人注目：先是綠城集團(tuán)的破產(chǎn)傳聞，再是龍湖、中海、星河灣上海的樓盤突然降價(jià)，幅度高達(dá)20%-40%。同期，北京、深圳出現(xiàn)降價(jià)樓盤，“降價(jià)潮”似乎頃刻漫卷一線城市。

　　而此前讓公眾倍感撲朔迷離的有關(guān)樓市的政策風(fēng)向，近期終于塵埃落定。自2011年下半年以來，“住建部決定，部分政策或?qū)⑽⒄{(diào)”、“地方限購政策的實(shí)施細(xì)則可能會(huì)被允許調(diào)整”等消息曾不斷傳出。而11月6日， 總理在俄羅斯總結(jié)：“(中國)房價(jià)總的形勢還處于僵持階段，但是這一個(gè)月來開始松動(dòng)?！边@是總理次明確提出“下調(diào)”房價(jià)。專家據(jù)此分析，政策風(fēng)向至此已經(jīng)十分明朗。

　　主力資金流入個(gè)股(12/20) 某些股割肉出逃肯定后悔 突發(fā)暴漲很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了！

　　這一切，似乎都是中國房地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”、“洗牌”的征兆。

　　叫好、迷惑、猜忌、懷疑，甚至是更多的謎團(tuán)：房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)到了嗎？此輪降價(jià)對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)走勢影響幾何？地產(chǎn)商們今后將如何生存……

　　對(duì)于這一連串問題，地產(chǎn)商、購房者、政府期待的答案，似乎永遠(yuǎn)是不一樣的。

　　而大家共同的疑問是：房地產(chǎn)調(diào)控的大限到了嗎？

　　降價(jià)潮真來了嗎？

　　房價(jià)，仍然是各方博弈的點(diǎn)。

　　10月21日前后，大規(guī)模的降價(jià)頭先出現(xiàn)在上海。數(shù)據(jù)顯示：上海涉及大幅降價(jià)的樓盤有近10個(gè)，多數(shù)折扣在7折上下，較低的跌至5.8折，每平方米單價(jià)下跌至少四五千元。

　　反應(yīng)著市場預(yù)期的二手房價(jià)格也在松動(dòng)之中。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的較新指數(shù)報(bào)告顯示：2011年10月，上海二手房指數(shù)13個(gè)月來頭次下跌?！吧虾５目諝膺h(yuǎn)比外界想象的緊張。不少持有房子的人都急于出手?！笔袌鋈耸繉?duì)《英才》記者如此描述。

　　然而，對(duì)于以上海為代表的一線城市降價(jià)潮，各方卻有著不同的看法。

　　“上海降價(jià)潮反映出來的，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體制的問題。”蔣云峰認(rèn)為，中國的金融體系對(duì)需要長期融資的實(shí)業(yè)支持力度很弱。表象之一就是江浙地區(qū)的企業(yè)主們普遍使用房地產(chǎn)信用來進(jìn)行資金運(yùn)作。另一種現(xiàn)象是放高利貸者會(huì)將房子做抵押物，貸款進(jìn)入高利貸，用高利貸的利息支付房子的月供。這樣的結(jié)果就是 房地產(chǎn)吸納了大批資金。但是，由于調(diào)控政策，房地產(chǎn)信用在短期內(nèi)失效了。所以，很多人不得不從地產(chǎn)中把錢抽出來。在蔣云峰看來，上海房價(jià)下降意味著房地產(chǎn)信用的動(dòng)搖，而中國經(jīng)濟(jì)的——長三角地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之受到影響?！敖鹑隗w制存在的問題，在今年可能會(huì)顯現(xiàn)出來?！?/p>

　　然而，北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉則提出了不同意見：“上海降價(jià)的樓盤，多數(shù)是利潤空間過大的高端樓盤。而蘇州、無錫、常州等地的房價(jià)波動(dòng)并不大。因?yàn)樘K錫常三個(gè)城市的土地供應(yīng)、商品房供應(yīng)量極大，歷年來房價(jià)漲幅都不是特別大?！痹谒磥?，長三角實(shí)體經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，包括經(jīng)濟(jì)增速、企業(yè)利潤等都沒有異常，“江浙滬的確有人出了問題，但是因此懷疑整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，就好比你看到一個(gè)人有腳氣，馬上就說這個(gè)人要死了。”

　　一直以來作為地產(chǎn)商代表的任志強(qiáng)，接受《英才》記者采訪時(shí)也不同意“降價(jià)潮”一說：“長三角降價(jià)了嗎？那些降價(jià)的區(qū)域是哪里？都不是核心區(qū)，和 北京的大興、房山降價(jià)有什么區(qū)別。某些開發(fā)商的現(xiàn)金流的確有問題。但是，說全面降價(jià)，現(xiàn)在還看不出來。說江浙滬的房地產(chǎn)信用崩潰，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也出了問題，我不同意?！?/p>

　　“無論房企和購房者如何博弈，都應(yīng)該只是本行業(yè)的問題。但現(xiàn)在，他們身上承擔(dān)了太多行業(yè)外的問題。目前中國還沒法把兩方面的問題分開?！笔Y云峰 說。事實(shí)上，房子本該只是普通的商品。即便它是一種資產(chǎn)，其價(jià)格也仍然是由供求關(guān)系決定的。所有的因素，較終都要通過供求來產(chǎn)生影響。然而，由于我國的雙軌制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全，房子的商品屬性部分地被剝奪了，房地產(chǎn)行業(yè)中夾雜了太多的東西，相比之下，房子的供求關(guān)系顯得沒那么重要了。但是，無論如何，地產(chǎn)商和購房者才是市場主體，如今，他們已經(jīng)做出了選擇?！捌鸫a，現(xiàn)在市場上體現(xiàn)出來的是供過于求。”市場人士表示。

　　“當(dāng)前出現(xiàn)的市場價(jià)格調(diào)整，除了政策調(diào)控的影響外，也是市場本身存在的回歸市場均衡狀態(tài)的力量影響的結(jié)果。所以，其他城市和區(qū)域隨后的相應(yīng)變化，就變得可以預(yù)期?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉告訴《英才》記者。

　　誰是較危險(xiǎn)的公司？

　　在“降價(jià)潮”之后，11月9日，一條“上市房企負(fù)債超萬億”的新聞再度攪動(dòng)了公眾的關(guān)注。身處市場一線的開發(fā)商們的境況，究竟如

　　分析本次降價(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在政策面前較先“hold”不住的并非中小房企，反而是大型房企。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，降價(jià)之所以由大型房企開端，頭先是因?yàn)樗麄兊馁Y金安排周期比中小房企要長，在資金以及業(yè)績等方面計(jì)劃性更強(qiáng)。于是，在“政策短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)向”的判斷之下，大型房企決定先期降價(jià)以回籠資金。

　　也有專家分析，大型房企仍然看多后市，所以及時(shí)回籠資金，以待反彈；或者將回籠的資金用于二三線城市的項(xiàng)目投入。“長三角的購購力強(qiáng)，降價(jià)能夠取得實(shí)際效果——回款?！敝型堵?lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長楊少鋒認(rèn)為，這次降價(jià)正是房企走向成熟的表現(xiàn)。

　　“形勢整體肯定比調(diào)控前難，資金整體都緊。但是，對(duì)房企而言，限購對(duì)利潤有一定影響，不影響生存。說到全行業(yè)，其實(shí)沒那么恐怖。調(diào)控持續(xù)下去，情況會(huì)越來越差，但也死不了人。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌告訴《英才》記者，如今融創(chuàng)中國較重要的工作就是保證銷售，因?yàn)槠髽I(yè)沒法在香港資本市場融資：“現(xiàn) 在什么也做不了。債市也關(guān)著呢，全世界都關(guān)著呢?！?/p>

　　“現(xiàn)在，企業(yè)的現(xiàn)金流比較緊，但還沒有2008年那么緊。2008年1-9月，開發(fā)商的現(xiàn)金流——資金來源和投資的比例是1比3.2，現(xiàn)在是1 比4?！比沃緩?qiáng)總是習(xí)慣用數(shù)字說話。他認(rèn)為，開發(fā)商還沒有到較困難的時(shí)候?，F(xiàn)在真正可怕的是，“大家比較擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)更復(fù)雜的情況。如果再嚴(yán)重，預(yù)期就會(huì)變 壞了。政府再采取措施怎么辦？”

　　實(shí)際上，若論2011年較受關(guān)注的房企，并非萬科，而是偏安浙江的綠城。頂著破產(chǎn)傳聞、“信貸危機(jī)”等不利傳言的綠城，在龍湖、遠(yuǎn)洋、綠地紛紛降價(jià)之后，第三季度并沒有降價(jià)，仍是“較貴地產(chǎn)商”。孫宏斌坦陳，綠城這樣重視產(chǎn)品的公司出局“不公平”。在他看來，“綠城沒降價(jià)，說明他們沒那么困難。”

　　“我覺得綠城不是較危險(xiǎn)的，較危險(xiǎn)的大公司還另有其人。產(chǎn)品好反而被淘汰，邏輯上不是這樣的。”任志強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)房企而言，節(jié)奏永遠(yuǎn)是較重要的。 “低潮時(shí)候購地，高潮時(shí)候賣樓。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。節(jié)奏，好比跳舞，踩到點(diǎn)上永遠(yuǎn)能踩到，踩不到就永遠(yuǎn)踩不到，這就是房企真正的功力?！?/p>

　　合理的房價(jià)是什么？

　　調(diào)控的目標(biāo)是什么？

　　實(shí)際上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在年中就對(duì)《英才》記者表示：“因?yàn)檎吲c執(zhí)行的背離，調(diào)控難以深入。”時(shí)至今日，“降價(jià)”果然仍是一個(gè)難以突破的節(jié)點(diǎn)。

　　“坊間認(rèn)為，調(diào)控是有目標(biāo)的。某些人說，目標(biāo)是房價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上跌一半。紅頭文件說，房價(jià)漲幅要合理，防止過快上漲。合理是什么？過快是什么？沒有標(biāo)準(zhǔn)。某些地方政府說，房價(jià)上漲的速度和G D P的增速基本同步，那9%就合理；跟居民收入增長同步，那10%就合理；和通脹同步，5%就合理。”鐘偉對(duì)《英才》記者說?！澳壳?，從全國的房地產(chǎn)均價(jià)來 看，同比還是上漲的，而環(huán)比是在下降。下降是不是比上漲更好？是不是更有利于中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)增長？沒人知道。”

　　實(shí)際上，地產(chǎn)商們對(duì)未來一樣有困惑?！癎 D P保八，是政府的底線。但是今年前三季度的GDP增長9%。這說明，GDP還不需要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。這就不足以讓政府改變調(diào)控政策。”任志強(qiáng)說。但是，政策 沒有給市場一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期?！罢刂品績r(jià)，不讓增速超過收入增長，我覺得是對(duì)的。但是，房價(jià)會(huì)涉及政治問題，因此市場對(duì)未來不好判斷。”

　　沒有人否認(rèn)，此次持續(xù)了近兩年的調(diào)控，已經(jīng)觸及到了制度問題。頭先，土地財(cái)政是一個(gè)老話題。調(diào)控許久，該制度仍是“我自巋然不動(dòng)”，所以，各地方政府仍然靠限購、限貸、限價(jià)等政策來調(diào)控市場。

　　11月2日，珠海市出臺(tái)樓市雙限政策——限購和限價(jià)，成為全國個(gè)正式“雙限”的城市。雖有珠海市市長表示，“在別人的眼里，房價(jià)過快增長， 政府可以賺大錢。在我們心目中并不這么認(rèn)為?！钡沃緩?qiáng)卻指出，“實(shí)際上，是他們無法完成省里下發(fā)的房價(jià)指標(biāo)。為了這個(gè)，他們不得不限價(jià)。這都是政治問 題?！?/p>

　　至于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)，更是一個(gè)老話題，地產(chǎn)商們依然認(rèn)定房地產(chǎn)是無獨(dú)有偶的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較后還是要靠房地產(chǎn)。只不過，“在房地產(chǎn)市場發(fā) 展過程中，確實(shí)存在和地方利益不一致問題。但是，在房地產(chǎn)市場發(fā)展和國家經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)穩(wěn)定之間，后者顯然更加重要，大家要服從這個(gè)大局。”劉洪玉表 示。

　　行業(yè)拐點(diǎn)是否到來？

　　在2011年的這個(gè)冬天，再談?wù)搩r(jià)格拐點(diǎn)似乎已經(jīng)有些落伍，行業(yè)拐點(diǎn)是否真正到來，才是所有房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

　　“無論從哪個(gè)角度看，調(diào)控都遠(yuǎn)未到可以放松的時(shí)候……制度改革還剛剛起步……如果放松調(diào)控，樓市還是會(huì)回到過去的軌道上，房價(jià)必然會(huì)大幅反彈， 甚至超出前一次的水平，堅(jiān)持兩年的調(diào)控將前功盡棄?！?1月9日，《人民日報(bào)》刊發(fā)的文章再次說明了決策層看待調(diào)控的態(tài)度——先調(diào)控，再改革房地產(chǎn)制度。

　　所謂改革，大部分人較先想到的，就是住房雙軌制。政府雖提出“一千萬套保障性安居工程”的目標(biāo)，但事實(shí)是，雙軌制的改革進(jìn)度依然緩慢。

　　“從整個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控的邏輯來講，是比較混亂的?！辩妭ト缡钦f，“讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。但是，

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