近期的二手房購(gòu)房者中，新上海人比例占25%，一手樓盤(pán)購(gòu)購(gòu)者中約有30%是新上海人，調(diào)控之后這一指標(biāo)下降約10%。但這并不意味著新上海人潛在的置業(yè)需求下降。中介市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，新上海人的購(gòu)房比例下降主要受兩方面原因影響。一方面，樓市新政后，購(gòu)房門(mén)檻抬高，對(duì)外地居民的限貸和限購(gòu)要求比較嚴(yán)格，須“憑票”購(gòu)房，改善需求者大多數(shù)都不能購(gòu)了，投資需求更是被完全遏制；另一方面，居高不下的房?jī)r(jià)也讓不少年輕的新上海人，尤其是大量適婚白領(lǐng)望而卻步，收入水平難以企及房?jī)r(jià)，這部 分需求很長(zhǎng)時(shí)間都難以釋放?？梢哉f(shuō)，新上海人正面臨調(diào)控政策和房?jī)r(jià)的雙重壓力。

　　然而，就在今年10月之后，本市的不少樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)，這讓不少當(dāng)了多年租客的新上海人再次萌生購(gòu)房想法。那么，年末新上海人都是怎么淘房的？本期樓經(jīng)和您來(lái)一探究竟。

　　新房市場(chǎng)：看價(jià)格

　　----哪里實(shí)惠購(gòu)哪里

　　年末新上海人新盤(pán)購(gòu)房坐標(biāo)：嘉定新城、青浦新城、寶山西城區(qū)、寶山羅涇、浦東周康

　　目前高房?jī)r(jià)的矛盾集中體現(xiàn)在外環(huán)以內(nèi)的城區(qū)，由于人口密度高，土地供應(yīng)有限，城區(qū)新盤(pán)價(jià)格大多新上海人都難以承受，只能將目光瞄準(zhǔn)外環(huán)區(qū)域或遠(yuǎn)郊板塊。近期上海樓市新盤(pán)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域集中在嘉定、寶山、青浦和原南匯區(qū)域，約占全市今年公寓住宅新增供應(yīng)量的47%，這些區(qū)域也成為了新上海人關(guān)注的熱點(diǎn)板塊。

　　位于軌交1號(hào)線附近的某樓盤(pán)是寶山西城區(qū)板塊的標(biāo)桿大盤(pán)。其房?jī)r(jià)在去年年末已經(jīng)逼近2萬(wàn)元/平方米，而在這一輪房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，其房?jī)r(jià)降至1.7萬(wàn)元/平方米。同處寶山，位于羅涇板塊的某樓盤(pán)，11月時(shí)的均價(jià)由1.2萬(wàn)元/平方米降至9800元/平方米，降幅將近20%。而根據(jù)中介門(mén)店的客戶匯總數(shù)據(jù)顯示，在前往這些樓盤(pán)的看房和購(gòu)房人群中，新上海人的比例為36%－40%。前者雖然價(jià)格略高，但是有便捷的交通優(yōu)勢(shì)，后者雖然較遠(yuǎn)，但是已經(jīng)接近全市新盤(pán)價(jià)格的較低水平。

　　因此，新上海人往往更看中樓盤(pán)的價(jià)格，雖然許多上海人對(duì)于房?jī)r(jià)比較敏感，但敏感程度是不同。簡(jiǎn)單說(shuō)，當(dāng)前要購(gòu)房并且正在購(gòu)房的新上海人絕大部分都是剛性需求，他們需要解決的是名義上“先有房”，而不是“先有房子住”的問(wèn)題，因此許多人雖購(gòu)了房，但為了上班方便，仍然會(huì)選擇靠近城區(qū)租房住，因?yàn)樽约核?gòu)的房子往往很遠(yuǎn)。

　　二手房市場(chǎng)：看老公房

　　----有議價(jià)空間的較受歡迎

　　年末新上海人二手房購(gòu)房坐標(biāo)：浦東金橋、浦東金楊、寶山共康、閔行七寶

　　二手房市場(chǎng)在這一輪調(diào)控中顯得比新房市場(chǎng)還要冷清。不過(guò)，即便如此，低總價(jià)的市區(qū)老公房在冷淡的二手房市場(chǎng)里仍顯活躍。雖然新上海人對(duì)于老公房的房源品質(zhì)往往并不滿意，看房時(shí)也常會(huì)抱怨房型差，采光不好。但考慮了地段位置、配套、交通便捷等因素后，還是會(huì)選擇出手。

　　來(lái)自河南鄭州市的陳先生已在上海工作了好幾年，本月他購(gòu)購(gòu)了一套位于金楊板塊的小兩房，面積約60平方米，總價(jià)129萬(wàn)元，這套房子房東原來(lái)要求的價(jià)格是134萬(wàn)元，由于市場(chǎng)環(huán)境不好，雖然掛牌價(jià)還不錯(cuò)，但卻少人關(guān)注。所以才能有5萬(wàn)元的價(jià)格讓步。以往，這樣的房源基本上都是以掛牌價(jià)成交。為其服務(wù)的中介手中也在代理銷售一些一手樓盤(pán)，但陳先生較終還是選擇了二手房。因?yàn)槟切┮皇謽潜P(pán)雖然品質(zhì)和景觀都很好，但位置太遠(yuǎn)。

　　實(shí)際上像陳先生這樣選擇購(gòu)購(gòu)性價(jià)比高的老 公房的新上海人不在少數(shù)，畢竟，市區(qū)的房子將來(lái)出手也相對(duì)容易，即使不賣(mài)也能租到一定價(jià)格。

　　租賃市場(chǎng)：求合租

　　----軌交沿線較普遍

　　年末新上海人租房坐標(biāo)：松江九亭、浦東外高橋、閔行莘莊、寶山高境

　　雖然調(diào)控政策已開(kāi)始介入租賃市場(chǎng)，但今年房屋租金上漲的現(xiàn)象依然普遍。租金上漲受到諸多外在因素影響，但從根本上說(shuō)，還是供需結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致。外圍板塊房屋空置率居高不下，而在城區(qū)，絕大多數(shù)板塊卻面臨中低價(jià)租賃房源供應(yīng)緊張局面。

　　數(shù)百萬(wàn)外來(lái)常住人口是上海租賃市場(chǎng)需求的主體，其中打算在上海長(zhǎng)期定居并工作生活的新上海人的比例也相當(dāng)大。租金的上漲，使新上海人需要背負(fù)更多的生活壓力，特別是參加工作只有一兩年的年輕人，房租費(fèi)用往往要占到其工資收入的20%－30%，有的甚至更高。

　　松江九亭是新上海人租房較集中的板塊。據(jù)介紹，一家中介門(mén)店平均每月成交的租賃房源達(dá)近20套，租客中，新上海人占比超過(guò)八九成，而合租房源占一半左右。目前九亭板塊一房的租金約為2300元/月，兩房的租金在2800元之間，以普通裝修的次新房源為主，如果和靠近市區(qū)的一些老公房相比，租金雖然并未便宜多少，但功能分區(qū)往往更合理，更適合兩個(gè)以上的家庭合租，這樣分?jǐn)傁聛?lái)，租賃成本能下降很多。

　　購(gòu)房故事

　　“賣(mài)掉先進(jìn)房子，過(guò)過(guò)房客的日子”

　　樓市不給力，不僅購(gòu)房的糾結(jié)，賣(mài)房的也一樣糾結(jié)。不過(guò)，在這樣的糾結(jié)市中，也有人敢于拋掉自己手頭先進(jìn)的房子過(guò)上租房生活?！拔覝?zhǔn)備把外環(huán)的房子賣(mài)了，在市租房子，換成幾十萬(wàn)上百萬(wàn)的現(xiàn)金在手，用一部份錢(qián)租房住，大部份錢(qián)用來(lái)安享晚年，也在有生之年做一回‘富人’?！?/p>

　　談起自己的設(shè)想，在外企從事財(cái)務(wù)工作的薛先生很是來(lái)勁兒。早在2001年，薛先生在普陀嘉定交界區(qū)域購(gòu)入一套2003年交房的期房，當(dāng)時(shí)單價(jià)3200元/平方米，126平方米的三方一廳價(jià)格約40萬(wàn)元，頭付只要2成。在父母的幫助下，薛先生頭付10萬(wàn)元，貸款30萬(wàn)，分15年期償還。而接下來(lái)幾年，薛先生的房子價(jià)格在飛速上躥：4500元/平方米、5800元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米……到2005年，該小區(qū)的精 單價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)。

　　如今，這里的二手房房?jī)r(jià)又較2005年翻了一番，薛先生動(dòng)起了賣(mài)出現(xiàn)有房子，改成在市租房子的計(jì)劃。“即使我的房子漲到300萬(wàn)元，如果我一直自己住的話，漲與不漲跟我毫無(wú)關(guān)系，我還是住在外環(huán)邊上，每天花好幾個(gè)公里在路上擠公交。但是若賣(mài)了回籠資金后租住在市，這筆資產(chǎn)就由’死錢(qián)’變成了‘活錢(qián)’?！毖ο壬治龅溃粢暂^終賣(mài)房到手240萬(wàn)元(去除各類交易成本后的保守到手價(jià))，以一年期存款利率3.5%計(jì)，該筆房款一年的存款收益可達(dá)8.4萬(wàn)元，利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月就有700 0元?！?000元可以在市租到配置和環(huán)境不錯(cuò)的2室戶房源，或中環(huán)附近的3室房源?！毖ο壬寡?，雖然這兩年房租的價(jià)格也呈現(xiàn)水漲船高的態(tài)勢(shì)，但從這幾年房?jī)r(jià)和房租的變化情況看，房?jī)r(jià)漲幅仍然明顯大于房租的漲幅。

　　不過(guò)，從今年來(lái)看，情況似乎發(fā)生了變化。薛先生表示，以他居住的小區(qū)來(lái)看，目前二手房掛牌價(jià)格幾乎較一年前沒(méi)怎么變動(dòng)過(guò)，在通脹效應(yīng)下，購(gòu)房保值增值似乎已經(jīng)"不靈驗(yàn)"了。“房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)或許已經(jīng)到來(lái)，是時(shí)候作出選擇，是繼續(xù)持有還是落袋為安了?！被趯?duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)悲觀的看法，薛先生認(rèn)為，與其繼續(xù)守住可能存在"縮水"風(fēng)險(xiǎn)的固定資產(chǎn)，不如在總資產(chǎn)變動(dòng)不大的前提下，更多考慮生活品質(zhì)。“由于我們夫妻倆都在市區(qū)工作，在市租房居住雖然可能面臨缺失’家的感覺(jué)’，但每天節(jié)約大量的時(shí)間成本是可以預(yù)見(jiàn)的。有了更多的可支配時(shí)間，也就意味著更多財(cái)富和機(jī)會(huì)的可能?！?/p>

　　對(duì)于薛先生的大膽設(shè)想，也有人表示無(wú)法認(rèn)同。有購(gòu)房者認(rèn)為，這一做法過(guò)于激進(jìn)。她認(rèn)為，房?jī)r(jià)、房租價(jià)格和存款利率一直呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)，要準(zhǔn)確預(yù)期未來(lái)數(shù)十年的變動(dòng)幾無(wú)可能?！叭羧唛L(zhǎng)期處于相對(duì)靜態(tài)，那先賣(mài)房再租房具有一定的可操作性，但目前要預(yù)言這一做法能’跑贏’大市，還為時(shí)尚早?！?/p>

　　主筆手記

　　謹(jǐn)慎看待政策有限利好

　　本周，中國(guó)人民銀行三年來(lái)頭次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如同資本市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)隨即也奔走相告，有大佬更是對(duì)此重大利好謹(jǐn)慎評(píng)之：別太樂(lè)觀，快賣(mài)房、緩建房、不拿地、現(xiàn)金為王。

　　從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種謹(jǐn)慎的樂(lè)觀顯然是有道理的，下調(diào)0.5%的存款準(zhǔn)備金率，意味著銀行系統(tǒng)向社會(huì)釋放4000億元左右貸款。

　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡管銷售可能仍然冷清，但只要能夠借到錢(qián)，火燒眉毛的資金壓力就能得到緩解。這樣，他們就不必急著降價(jià)銷售來(lái)回籠資金。正如同策咨詢與研究發(fā)展姚伯均所言，現(xiàn)在調(diào)整存準(zhǔn)率將給等待調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的開(kāi)發(fā)商們更多的信心，告訴他們貨幣政策轉(zhuǎn)向了，從而讓他們更積極的捂盤(pán)不售，他認(rèn)為國(guó)際大宗商品還在上漲，來(lái)年通脹的因素并沒(méi)有消失，房地產(chǎn)價(jià)格處于高位，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下跌，市場(chǎng)沒(méi)有表現(xiàn)出應(yīng)有的理性，更多是限購(gòu)帶來(lái)的行政調(diào)控的結(jié)果。

　　很顯然，種種官方和業(yè)內(nèi)的言論都表明，較近的樓市調(diào)控還是不能放松。--諸如"限購(gòu)令"--還將繼續(xù)執(zhí)行下去，因此，樓市的銷售量要擺脫蕭條，恐怕不容易。

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