據(jù)上海中原淮海中路分行李能江介紹，目前有部分老公房房東低價出售，為的是迅速回籠現(xiàn)金去購購降價的一手樓盤。

　　近期成交的一套房源位于興國路的老公房，面積在50平方米左右，均價3.6萬元/平方米。與同質(zhì)樓盤相比，該房源降價15%左右，較終以180萬元的總價成交。李能江表示，由于該房源跌幅較大，掛牌2天時間就促成成交，隨后房東購入位于嘉定的一套打折新房。

　　為何賣老公房？

　　老公房漲幅潛力有限板塊

　　像上述案例中的發(fā)生情況，在二手房市場中時有發(fā)生。房東掛牌出售的二手房一些特點為：1、房齡為20年左右的老公房。該類物業(yè)雖具有極強的抗跌性，但因交通、商業(yè)等配套存有較少規(guī)劃利好，未來漲幅空間有限；2、一手房打折集聚區(qū)域周邊的板塊，形成一二手房價倒掛嚴重的現(xiàn)象。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)研究部經(jīng)理付偉分析，其實賣掉市區(qū)沒有升值空間的老公房，去購入郊區(qū)打折一手房，在未來長線考慮，是比較劃算的事情，甚至部分的房東會因此而賺取差額。

　　以案例中為例，50平方米的老公房以160萬元賣掉而購入嘉定一手房，目前嘉定部分房源都在1~1.2萬元的單價。這樣即便是全款購購，120萬元左右可以購入100平方米的大兩房或者緊湊三房，比之前50平方米的居住環(huán)境改善不少。且11號軌道交通的帶動，交通十分便捷。但是缺陷就是無法立刻入駐，周邊的商圈并不十分成熟。改變了居住環(huán)境和居住氣氛，卻失去了便捷的生活方式。

　　賣掉老房購新房有技巧

　　值得注意的是，賣掉老房購新房，前后時間差和掛牌價格是一個關(guān)鍵。像上述案例中2天成交的情況十分少見。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申表示賣掉老房購新房不僅在時間上要把握好，在房產(chǎn)稅方面也要考慮周全。

　　目前二手房的成交非常緩慢，像面積小，總價較低的老公房一般降幅超過10%才會迎來客源，形成快速成交。所以對于準備改善居住空間和環(huán)境的房東來講，仍然需要注意很多細節(jié)的問題：1、像案例中，賣掉的老公房是房東家先進的物業(yè)，所以再購新房，主要人均不超過60平方米，就可以不需要交納房產(chǎn)稅。而對于手中有2套房源的房東來講，賣掉一套購新房，要考慮到超人均60平方米需要繳納的房產(chǎn)稅費成本。當然，如果手中有多套房源的話，即便賣掉一套，也沒有購購的權(quán)限，自然不必考慮。2、掛牌價格。如果你是小面積的老公房，總價并不算高。那么就要低于周邊市場價格10~15%的幅度以促成盡快成交。而降價的幅度也可以根據(jù)看中的一手放價格進行調(diào)整。3、掛牌時間。目前打折降價的一手房有時間性和季節(jié)性。所以按照目前二手房市場的成交低迷情況來看的話，應(yīng)該先賣后購。而掛牌期間就可以去尋找心儀的新房。

　　如何購看漲一手房？

　　看后市規(guī)劃還是很重要

　　并不是所有的打折都值得購購，據(jù)21世紀不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海成交的新盤中，不乏萬元以下單價的項目，但是這些項目的成交占比并不算大。以11月前23天的數(shù)據(jù)為例，成交的新房項目共有322個，而萬元以下的盤只有39個。并不是所謂較便宜的項目，就是較合適的。更多的是要考慮到板塊的長期規(guī)劃，選擇成長性比較高的板塊。

　　1、交通。除價格外，較為重視的恐怕就是交通。在選擇外環(huán)板塊的時候，頭先是要考慮到是否已經(jīng)有成熟的交通配套，或者有規(guī)劃的線路，何時通車等條件。以嘉定新城和松江新城為例，因為軌道交通的帶動，如果有折扣較多的樓盤，客戶選擇的可能性就比較大。而那些目前沒有交通入駐的板塊，比如青浦新城、金山新城等，也要了解交房時間段是否會通車，**距離小區(qū)的距離等。

　　2、商業(yè)配套。在選擇房源的時候，不要忘了查詢是否有在建商圈或者入駐的品牌企業(yè)。以嘉定新城為例，中信泰富50萬平方的商業(yè)廣場的建設(shè)，就成為周邊眾多項目招攬客戶的重要因素。

　　3、醫(yī)院。不要以為有了便捷的交通，就可以忽略醫(yī)院的存在。目前很多發(fā)展的外環(huán)新城板塊都會以引進三級甲等醫(yī)院吸引人氣，板塊內(nèi)有一個知名的醫(yī)院可以省去未來生活中很多小麻煩。而家有老人或者新婚夫婦更是要注意的一個細節(jié)。

　　4、學(xué)校。對于新婚夫婦而言，未來小孩的成長中完全離不開教育資源。而新城板塊的教育資源并不算多，在購房的時候，一定要問清楚，甚至較好是有開發(fā)商的保證書。比如，嘉定新城有蒙特梭利幼兒園，青浦新城有復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)等學(xué)校。

　　保守的房東靠房租

　　精明的房東賺差價

　　目前一二手房價倒掛已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，折扣比猛烈的一手房不僅吸引著剛需的客戶，也讓已經(jīng)被限購的二手房房東牙根癢癢。雖然自己的房子抗跌性極好，沒有跌幾個點，但是畢竟只有幾十個平方，一家人自住擁擠，如果出租，房租也并不算多。不過有人會說，目前二手房市場因為成交低迷卻導(dǎo)致租金上漲?？墒亲饨鹉軡q多少？面對一個月多出的幾百快錢，實在難以平復(fù)房東內(nèi)心的傷痛。所謂長痛不如短痛，如果咬牙低價賣掉老房子，去郊區(qū)抄底一套打折新房呢？如果還看好上海未來的樓市。那么行動吧，不僅能夠以大換小，甚至可以賺一筆差價。未來升值的空間完全比老公房來的快。賣掉老房購新房，YES！

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