在成本控制方面，我國(guó)房地產(chǎn)商通常只重視“顯成本”的控制，而忽略對(duì)“隱成本”的控制，通常只關(guān)注施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。把壓縮必要開(kāi)支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使得重要的成本控制方法和措施流于形式，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際成本大大增加。

盲目壓縮決策階段成本

由于近十年我國(guó)房地產(chǎn)一直處于賣(mài)方市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)商不重視決策成本的控制，只重視修房子、賣(mài)房子而忽略了策劃的重要性。很多房地產(chǎn)商做策劃報(bào)告僅僅是為了滿足籌集資金的需要，只想通過(guò)策劃包裝達(dá)成籌資的目的，導(dǎo)致策劃報(bào)告的可操作性大大降低。很多策劃報(bào)告顯得膚淺，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)投資決策”的要求。

策劃報(bào)告在收集材料的廣泛性和代表性、分析計(jì)算過(guò)程的規(guī)范性、邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性、指標(biāo)選擇的合理性、計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待提高。

事實(shí)上，因忽視房地產(chǎn)的策劃而造成巨大成本損失的案例不勝枚舉，策劃的失敗往往會(huì)使得房地產(chǎn)商不得不改變決策，如更改戶(hù)型、變換功能、調(diào)整結(jié)構(gòu)、改造環(huán)境，進(jìn)而造成上千萬(wàn)元的資金白白浪費(fèi)，對(duì)決策階段策劃成本的盲目節(jié)省實(shí)際上增加了大量的項(xiàng)目成本。

忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制

在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常的做法是將項(xiàng)目委托給一家“信得過(guò)”的設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)合同一般只是規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程技術(shù)要求等因素，卻很少或幾乎不對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行“造價(jià)約束”。加之當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍“經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”，往往使得此階段成本控制失效。這是因?yàn)閷?duì)于項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位只考慮“技術(shù)上可行，質(zhì)量上可靠”，而很少考慮建造成本。畢竟，如果設(shè)計(jì)不安全，設(shè)計(jì)人員要負(fù)重大責(zé)任，而造價(jià)的多少則與設(shè)計(jì)單位的收入無(wú)關(guān)。

另外，目前設(shè)計(jì)人員普遍存在“重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)”的不正確認(rèn)識(shí)。在設(shè)計(jì)單位內(nèi)部技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離。工程設(shè)計(jì)（建筑、結(jié)構(gòu)、水電）是設(shè)計(jì)人員的事，而造價(jià)則是預(yù)算人員的事情，兩者難以結(jié)合起來(lái)。這樣往往使施工圖設(shè)計(jì)過(guò)于保守，“肥梁胖柱，深基礎(chǔ)”的現(xiàn)象極為普遍，從而造成建筑材料的浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤，有的甚至超過(guò)170公斤，而國(guó)外公司設(shè)計(jì)的88層的上海金茂大廈用鋼量?jī)H127公斤/平方米。

輕視計(jì)劃作用導(dǎo)致成本失控

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)計(jì)劃重要作用的認(rèn)識(shí)。

頭先，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有連續(xù)性，甚至出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象，同時(shí)企業(yè)的資源沒(méi)有得到合理利用，如資金閑滯、周轉(zhuǎn)閑置、土地儲(chǔ)備太多造成浪費(fèi)等等。

其次，企業(yè)制定的年度計(jì)劃實(shí)用性差。由于年度計(jì)劃的制定依據(jù)不充分，又缺乏事后評(píng)估，當(dāng)前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的年度計(jì)劃的指導(dǎo)性并不理想。在年度計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，往往造成成本的浪費(fèi)。

例如，銀行貸款與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不協(xié)調(diào)（提前或落后），拆遷與開(kāi)工建設(shè)存在空檔，主體建設(shè)與水電、配套設(shè)施不同步等等。

較后，作業(yè)計(jì)劃存在問(wèn)題。由于普遍缺乏一個(gè)統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機(jī)構(gòu)，各部門(mén)往往互相配合不力，企業(yè)內(nèi)部“公文旅行”等不正?，F(xiàn)象長(zhǎng)期存在。具體到拆遷、工程施工、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售部門(mén)之間，容易產(chǎn)生互相扯皮的現(xiàn)象，使工期拖長(zhǎng)。

招投標(biāo)沒(méi)有起到成本控制的作用

建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國(guó)建筑管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革，有利于降低工程造價(jià)、縮短工期、提高工程質(zhì)量。然而，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60％。很多房地產(chǎn)公司，特別是一些國(guó)有房地產(chǎn)公司，不愿意搞公開(kāi)的工程招投標(biāo)。為了不與政府政策相抵觸，不少公司采取了各種“變通”方法，工程項(xiàng)目承包較終還是落到了“目標(biāo)客戶(hù)”的身上，本可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)有效控制成本的工程招投標(biāo)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（作者為北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司顧問(wèn)）

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