隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的準確控制。企業(yè)存在的先進目的是利潤化，實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其效益；節(jié)流是成本費用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項目上，“開源”即是限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項目成本費用的控制。

    房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。

    部分  征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，頭先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。

    部分   勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低； 勘探、設計等前期工程任務的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，限度壓低承包價。

    工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。

    設計目前很多知名開發(fā)企業(yè)實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。

    三通一平工程費用，也是前期工程費控制的。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。

    施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。

    第三部分  建安工程費的全程控制

    一、決策階段的難題和對策：

    1、加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，準確市場定位。

    2、推行價值工程管理，“用較少的投資，爭取的效益”：

    1) 保持項目功能不變，降低項目投資；

    2) 投資不變，提高項目功能；

    3) 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；

    4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；

    5) 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；

    3、決策的連貫與調(diào)整。前期計劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

    二、規(guī)劃設計階段的成本控制要點：

    研究表明，房地產(chǎn)項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。

    1、成立成本評估審核部門：

    公司內(nèi)部成立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。

    1) 通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優(yōu)化設計方案；

    2) 按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計；

    3) 通過合同對勘察設計單位明確規(guī)定責任；

    4) 加強設計標準和標準設計的制訂和合理應用。

    2、對設計單位限額設計：

    由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經(jīng)濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費極大。

    在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。

    3、積極實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。

    4、盡量避免設計變更帶來的成本增加。

    三、招標階段的成本控制：

    通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

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