一年有四季，樓市亦如此。2008年金融危機(jī)導(dǎo)致樓市蕭條，2009年市場(chǎng)開(kāi)始報(bào)復(fù)性反彈，2010年濟(jì)南房?jī)r(jià)達(dá)到歷史新高，開(kāi)始高位盤(pán)整，2011年在調(diào)控重壓下樓市又面臨新一輪變革，市場(chǎng)供需關(guān)系開(kāi)始發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2012年，樓市在冷淡中開(kāi)局，隨著庫(kù)存壓力的不斷加大，促銷(xiāo)成為開(kāi)發(fā)商的頭等大事。

業(yè)內(nèi)人士分析，2012年樓市調(diào)控的主要指導(dǎo)思想將從2011年的“完全高壓”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋鄬?duì)有序”，同時(shí)將通過(guò)政策適當(dāng)調(diào)整保護(hù)剛性需求。與此同時(shí)，一些全國(guó)龍頭房企已經(jīng)將焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)剛性需求，在產(chǎn)品類(lèi)型與優(yōu)惠促銷(xiāo)等方面多重發(fā)力，力求為全年銷(xiāo)售任務(wù)的完成打好開(kāi)端。抄底機(jī)遇也在此背景下若隱若現(xiàn)。而在何時(shí)購(gòu)房的問(wèn)題上，超過(guò)五成專(zhuān)家認(rèn)為今年一二季度是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

長(zhǎng)期以來(lái)，濟(jì)南是一個(gè)以剛性需求為主的城市。據(jù)某房地產(chǎn)網(wǎng)友調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南剛性需求購(gòu)房者占參與調(diào)查總?cè)藬?shù)的56.7%。隨著房地產(chǎn)調(diào)控初步目標(biāo)的達(dá)成，某（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司也對(duì)今年樓市調(diào)控政策做出了預(yù)期：調(diào)控的主要指導(dǎo)思想將從2011年的“完全高壓”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋鄬?duì)有序”，頭先，頭次購(gòu)房以及合理的改善性購(gòu)房需求將重新獲得政策面的適當(dāng)照顧；其次，一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度偏低、但行政級(jí)較高的二三線城市限購(gòu)政策將出現(xiàn)執(zhí)行層面上的松動(dòng)。

楊紅旭博客撰文分析：當(dāng)前調(diào)控的是抑制投機(jī)投資性需求，而且還要通過(guò)調(diào)整普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)、放松房貸等來(lái)保護(hù)頭次置業(yè)需求；同時(shí)，限購(gòu)、限貸這類(lèi)措施將會(huì)慢慢調(diào)整，尤其是限購(gòu)政策，今年應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)和調(diào)整。

信貸層面的利好消息頭先傳來(lái)。央行近日表示，2012年將頭次置業(yè)家庭信貸需求列入關(guān)注領(lǐng)域，提出要予以支持。這是央行繼住建部之后，再次釋放滿足頭套房貸需求的信號(hào)。

分析人士指出，在目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回落、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已得到一定程度釋放的背景下，此舉將較大地滿足、保護(hù)剛性置業(yè)者的需求，同時(shí)也有利于整體樓市的平穩(wěn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但并非放松樓市調(diào)控。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加對(duì)頭次購(gòu)房人群的信貸支持，雖然并不意味著調(diào)控政策的放松，但是對(duì)之前過(guò)于嚴(yán)格的一刀切調(diào)控政策進(jìn)行了適度調(diào)整，從而使調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，即在嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，能夠更好地保護(hù)頭次購(gòu)房人群的利益。

今冬樓市成交低迷，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，預(yù)計(jì)今年春天，商品房的推盤(pán)量或?qū)?huì)迎來(lái)一個(gè)小高峰。據(jù)某房產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)分析：一方面，市場(chǎng)購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)2011年11月以來(lái)4個(gè)月左右的積壓，將集中進(jìn)入一個(gè)釋放的活躍期，而另一方面，自去年四季度以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策一直相對(duì)平靜，對(duì)市場(chǎng)的震懾作用不可避免地出現(xiàn)一定削弱，在這兩者的共同作用下，三四月市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的可能性相對(duì)較大。

對(duì)于房地產(chǎn)的較好抄底購(gòu)房時(shí)機(jī)，某網(wǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在接受調(diào)查的23位房地產(chǎn)專(zhuān)家中，有包括中國(guó)人民大學(xué)教授葉劍平、我愛(ài)我家副總裁胡景暉、光耀東方集團(tuán)董事長(zhǎng)李貴斌、頭創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光等在內(nèi)的12人表示今年一二季度或?qū)⒊蔀檩^好的抄底購(gòu)房時(shí)機(jī)，占比達(dá)52%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年上半年是購(gòu)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)，特價(jià)房的品種也將異常豐富。但是何時(shí)為真正的底部，非?？简?yàn)購(gòu)房者的眼力。尤其是在樓市整體進(jìn)入購(gòu)方市場(chǎng)的背景下，價(jià)格已經(jīng)不再是先進(jìn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品品質(zhì)、所在區(qū)域的前景規(guī)劃以及周邊環(huán)境等，都成為考量標(biāo)準(zhǔn)。

濟(jì)南世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)樂(lè)智強(qiáng)在微博 上發(fā)表觀點(diǎn)：由于濟(jì)南樓市投資含量相對(duì)較低，因此從全年看房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不樂(lè)觀，成交價(jià)將在低位運(yùn)行，下半年隨著政策環(huán)境緩和及去庫(kù)存任務(wù)壓力的減小，價(jià)格將有緩慢回升的態(tài)勢(shì)，建議購(gòu)房者在上半年抓住機(jī)會(huì)。某房地產(chǎn)網(wǎng)友“若塵”的觀點(diǎn)或許代表了很多剛需者的心聲，他認(rèn)為：每個(gè)人都有自己的心理價(jià)位和承受能力，只要價(jià)格到了自己的那條線，該出手時(shí)就出手。

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