解困房

繼悄無(wú)聲息地把限價(jià)線上調(diào)到6950元/平方米后，中山市國(guó)土資源局再次靜悄悄地停止受理“劃撥”土地性質(zhì)住房變更為“出讓”土地性質(zhì)住房的申請(qǐng)，這意味著，所有還沒有變更土地性質(zhì)的房改房、自建房、福利房、解困房等，統(tǒng)統(tǒng)不能進(jìn)入二手市場(chǎng)上交易。

據(jù)中介行透露，這一政策已于2月17日開始執(zhí)行。但什么時(shí)候結(jié)束？房地產(chǎn)交易所的工作人員表示“要等通知”。

購(gòu)家下了定卻無(wú)法備案

林先生(化名)在中山一家事業(yè)單位工作，十多年前，單位分配給他一套位于東區(qū)某小區(qū)的房改房。由于有換房打算，過(guò)完年后，林先生到中介行掛牌，打算將這套房改房出手。

從去年開始，超過(guò)15年的二手房無(wú)法從銀行獲得貸款，但仍可一次性付款購(gòu)購(gòu)。與周邊的一手房相比，林先生的房子售價(jià)較低，小區(qū)配套及交通環(huán)境也不錯(cuò)，因而有意向的購(gòu)房者不少。很快，王先生(化名)一家與中介人員上門看過(guò)房子后，就當(dāng)場(chǎng)下了5萬(wàn)元定金。

2月15日下午，負(fù)責(zé)幫林先生和王先生辦理交易的中介人員小余發(fā)現(xiàn)，由于這套房改房的土地證上的土地出讓方式寫有“劃撥”字樣，按照慣例，需要繳納幾千元，將其更改為“出讓”方可備案。當(dāng)時(shí)正好林先生有事在忙，遂約定隨后再談。

2月17日下午，小余了解到：國(guó)土局停止了“劃撥”性質(zhì)住房變更為“出讓”性質(zhì)住房。這意味著，林先生的房子將無(wú)法進(jìn)行交易。得知這一消息后，林先生去到中山市國(guó)土資源局咨詢窗口工作人員，證實(shí)了小余的說(shuō)法。“我怎么就這么‘好彩’呢！”林先生后悔不已，但已經(jīng)遲了。

集體自建房交易遭擱置

據(jù)了解，目前中山城區(qū)內(nèi)“劃撥”性質(zhì)住房以柏苑、竹苑、夏洋居等小區(qū)為主。而部分鎮(zhèn)區(qū)因?yàn)樽越ǚ枯^多，受到該政策的影響也較大。本周，南都記者走訪了東區(qū)及西區(qū)的中介門店，發(fā)現(xiàn)這一個(gè)月以來(lái)，像林先生這樣的個(gè)案并不少。

3月19日，在西區(qū)的長(zhǎng)宏地產(chǎn)富華道分店，5個(gè)從業(yè)人員正在對(duì)著電腦篩選房源?！吧蟼€(gè)月中旬，我們?nèi)ゾW(wǎng)上備案的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)這類房源無(wú)法備案，試了幾次未果后，致電國(guó)土局才知道已經(jīng)停止變更?！遍T店?duì)I業(yè)經(jīng)理何志方向記者表示，到目前為止，國(guó)土資源局仍沒有正式的文書下發(fā)，但是交易就這樣無(wú)聲無(wú)息地被停止了。

“我們有三張單，都是過(guò)百萬(wàn)的大單，就是因?yàn)檫@樣而吹了?！睒I(yè)務(wù)員小羅告訴記者，受到影響的是西區(qū)一些集體自建房，土地出讓性質(zhì)無(wú)一不是“劃撥”，往年可以通過(guò)補(bǔ)錢來(lái)改變性質(zhì)，現(xiàn)在國(guó)土局暫停了申請(qǐng)?！罢块T這樣一弄，害苦了我們，也讓那些急于用錢的業(yè)主著急，但也沒辦法?！?/P>中山科威不動(dòng)產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)發(fā)展部經(jīng)理李文彪也透露了一個(gè)例子，在柏苑新村，一位購(gòu)房者也是由于他所挑選的房屋屬于福利房、土地出讓性質(zhì)沒有及時(shí)轉(zhuǎn)為“出讓”而沒辦法購(gòu)房?！皢巫訐?jù)業(yè)務(wù)員說(shuō)是暫時(shí)擱置，看未來(lái)能否順利交易。”

李文彪透露，就公司內(nèi)部數(shù)據(jù)來(lái)看，受該政策影響的區(qū)域主要集中在火炬區(qū)，“張家邊一帶有不少的自建房和房改房，其中解困房、房改房檢查較為嚴(yán)格，我們已經(jīng)通知屬下分行的員工，盡量少接這類的單子，在購(gòu)房者咨詢這類項(xiàng)目時(shí)也會(huì)對(duì)不能變更土地性質(zhì)的情況如實(shí)相告?！?/P>聲音

解困房、安居房、集體自建房等這類帶有明顯的保障性質(zhì)住房現(xiàn)在肯定不能交易。而像單位配給的福利房，則應(yīng)該考慮放寬限制給予備案。這種政策更多的是臨時(shí)性質(zhì)，未來(lái)不排除松綁的可能。

———滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華

提醒

以下房產(chǎn)不能購(gòu)賣了

回遷房、安居房、房改房

房改房是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅，即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)購(gòu)的公房。而回遷房及安居房則是由于三舊改造等原因來(lái)補(bǔ)償原居民的房屋。三者的土地證從開始均為“劃撥”性質(zhì)，如需上市，則需要按照國(guó)家規(guī)定補(bǔ)齊出讓金。曾經(jīng)在廣州、北京等地，有中介私自將沒有房產(chǎn)證、土地證的回遷房以與的方式出售，導(dǎo)致購(gòu)家權(quán)利受損的情況出現(xiàn)。

自建房

自建房分兩種，傳統(tǒng)上人們一般認(rèn)為自建房的土地性質(zhì)是集體用地，但實(shí)際上有少量自建房的土地為私人出讓，前者受國(guó)家法律保護(hù)，并無(wú)法轉(zhuǎn)讓，也無(wú)法申請(qǐng)通過(guò)補(bǔ)繳出讓金來(lái)變更土地出讓方式，后者則能申請(qǐng)變更。若村、社集體欲要轉(zhuǎn)讓土地，則必須走土地拍賣途徑，將集體土地變成國(guó)有土地，再補(bǔ)繳出讓金來(lái)達(dá)到轉(zhuǎn)讓的目的。

解困房

解困房是保障房的一種，根據(jù)目前國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，解困房在申請(qǐng)后五年內(nèi)不得上市，5年后則能通過(guò)補(bǔ)繳出讓金的方式申請(qǐng)變更土地證性質(zhì)。而中山的管理更為嚴(yán)格，解困房較近入市購(gòu)賣的可能性非常低。

回應(yīng)

國(guó)土局：松綁時(shí)間未定

目前全國(guó)各地對(duì)于劃撥用地及房改房等特殊住房的變更與國(guó)家規(guī)定的并無(wú)太大變化，除了集體用地及部分特殊用地外，均能通過(guò)補(bǔ)繳出讓金的方式更改土地性質(zhì)，從而讓該類住房或土地上市。

對(duì)于急于賣房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，停止變更土地出讓性質(zhì)意味著他們的房子無(wú)法到市場(chǎng)上交易。3月19日，南都記者就此事致電中山市房地產(chǎn)交易所，接電話的工作人員表示，現(xiàn)時(shí)不能受理“劃撥”性質(zhì)住房轉(zhuǎn)“出讓”性質(zhì)住房的申請(qǐng)。

至于何時(shí)才能開放，她說(shuō)：“要等國(guó)土資源局那邊新的政策出臺(tái)才知道，至于怎么知道就隨后再撥打電話咨詢吧?！?/P>土地性質(zhì)的兩種形式：劃撥和出讓

房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得方式主要有出讓與劃撥兩種。

“劃撥”是用地單位經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，無(wú)償或部分安置、補(bǔ)償后取得國(guó)有土地使用權(quán)的方法。劃撥土地沒有使用期限的限制，但政府能根據(jù)情況依法收回劃撥土地使用權(quán)。以劃撥方式取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，大多是為了解決城市中低收入家庭住房及改善城市居民居住條件而設(shè)立的開發(fā)項(xiàng)目，比如經(jīng)濟(jì)適用房。

劃撥土地上建設(shè)的項(xiàng)目，在根據(jù)合法程序取得相應(yīng)手續(xù)的情況下，也可以辦理房產(chǎn)證。購(gòu)房者再次上市交易時(shí)，可以向相關(guān)部門交納土地出讓金，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，并完成過(guò)戶。如果是開發(fā)商將土地由劃撥變?yōu)槌鲎?，需要向管理部門申請(qǐng)，得到審批之后，方可轉(zhuǎn)變。

“出讓”是開發(fā)商向國(guó)家交納一定費(fèi)用后取得一定年限國(guó)有土地使用權(quán)的方式，通過(guò)出讓方式取得土地，依法與政府部門簽訂了出讓合同，合同中就土地用途、使用土地的始、終時(shí)間都做了詳細(xì)的約定。出讓土地使用權(quán)的較高年限是：住宅用地70年，商業(yè)40年等。在出讓土地使用到期后，業(yè)主如不重新與政府簽訂合同、補(bǔ)交土地出讓金，土地使用權(quán)將依法收歸國(guó)有。

影響

交易量小對(duì)中介沖擊不明顯

南都記者在采訪中了解到，由于劃撥類住房交投不算活躍，目前還沒有對(duì)中介行造成明顯沖擊。

滿堂紅富華分店業(yè)務(wù)員小陳告訴南都記者，該門店這類房屋占比例不足1成，“我記得是2月17日停止備案的，幸好那時(shí)這種單子我們基本都備案了。”該公司體育路分店的客戶經(jīng)理李建平也表示，“劃撥”性質(zhì)住房在東區(qū)占比較少：“一個(gè)月交易較多不超過(guò)5宗?！彼硎?，目前門店的交易更多以二手商品房為主。

而大地物業(yè)體育路門店一位高端置業(yè)顧問(wèn)也告訴記者，該公司往年劃撥類房源成交預(yù)計(jì)不到1成的比例，有時(shí)甚至一個(gè)月沒有成交也很正常，因此并不擔(dān)心。

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