據(jù)報道，李嘉誠旗下的長江實業(yè)和記黃埔兩家上市公司，在內(nèi)地屢次卷入囤地風(fēng)波。

　　和記黃埔東莞“海逸豪庭”盡管2007年曾因囤地被罰7915萬元，但該項目繼續(xù)曬了5年太陽。近日，該項目終于通過了東莞規(guī)劃的審議，將在今年正式進行開發(fā)。而從1999年和記黃埔拿下這塊地算起，14年已經(jīng)倏忽而過。

　　一個項目開發(fā)八九年甚至十幾年，“長和系”超長時間的開發(fā)，在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。長實上海普陀真如項目在2009年已動工，但現(xiàn)在仍然在打地基。同年動工的浦東世紀(jì)都會項目，進度也相當(dāng)緩慢。

　　一位曾在長江實業(yè)上海公司工作的員工告訴記者，總部對各內(nèi)地分公司的把控相當(dāng)嚴(yán)格，很多事情只有走過繁瑣的申請、審批程序后才能正式啟動。

　　“土地在自己手里停的時間越長，獲得的增值收益越多，所以一些開發(fā)商愿意停留在這種低效率的慢開發(fā)中。”鵬欣集團調(diào)研經(jīng)理付琦表示。

　　慢開發(fā)獲取高收益

　　和記黃埔位于東莞的海逸豪庭項目，在2007年時曾因囤地95個月，被罰7915萬元土地閑置費。但挨罰后，該項目并非立即動工，而是又拖了5年。

　　“如果香港總部真的想開發(fā)，恐怕該項目也不會一直拖到現(xiàn)在才拿到規(guī)劃許可證。”易居中國分析師薛建雄指出。

　　海逸豪庭項目并非個例。2006年年底，長江實業(yè)以22億元的底價，獲得了上海普陀區(qū)真如副占地面積約19.7公頃的綜合體項目。真如項目于2009年就已開工，但3年的時間一直在打地基，至今仍未進入到主體施工階段。

　　“一般10萬平方米的商業(yè)體項目，速度足夠快的話，半年就可以打完地基。50萬平方米以上的項目，地基在一年半的時間里差不多也可以做完。”付琦告訴記者。

　　據(jù)和黃此前對媒體的回應(yīng)，該項目預(yù)計將于2018年竣工，也就是從2007年拿地到正式投入使用，至少需要11年時間。

　　薛建雄分析，和黃、長實的項目進展緩慢的主要原因，除了被外界一直詬病的囤地，還與總部不放權(quán)以及公司的管理架構(gòu)有關(guān)。

　　“長和系的內(nèi)地分公司不僅在項目開發(fā)上沒有決策權(quán)，在財務(wù)、人事任免等方面，也受到很大制約。”上述前長江實業(yè)員工向記者透露。

　　而開發(fā)緩慢的背后，是長和系獲得的巨額土地增值收益。

　　和黃在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年以協(xié)議出讓的方式獲得，當(dāng)時的樓面地價只有2497元/平方米;但該項目直到2007年才頭次開盤，售價高達3.6萬元/平方米。到2009年銷售時，價格已漲到7萬元/平方米，超過當(dāng)初樓面地價的28倍。

　　而五合智庫副總經(jīng)理蔡文韜認(rèn)為，所謂的“低效率”，其實是反映了和黃在地產(chǎn)界一種獨特的運作方式。“如果說囤地是為了賺取土地增值收益，那么對分公司不放權(quán)，對一些項目進行有選擇的‘低效率’管理，則是和黃、長實一種既定的策略。”

　　“低效率”的項目管理

　　“一個項目是否要開工，分公司專業(yè)沒有決定權(quán)，要經(jīng)過一系列程序向香港總部請示后才可以決定。即使是項目即將動工，投資預(yù)算也確定了，對分公司的財務(wù)也有相當(dāng)嚴(yán)格的管控。香港總部在每年年初，都會派財務(wù)總監(jiān)到分公司指導(dǎo)一年的投資額明細。”上述前長江實業(yè)員工說。

　　他進而表示，長和系在內(nèi)地的分公司凡事事無巨細都要向香港總部進行匯報，而項目開發(fā)又涉及到施工、設(shè)計、材料等多方面，因此項目的一個環(huán)節(jié)如果要想獲得審批，流程走下來就需要很長時間。

　　同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，由于和黃、長實的內(nèi)地分公司幾乎沒有自主權(quán)，加之香港總部要對各地進行較全面的管控，使得分公司與總部之間長期進行著“拉鋸式”的審批與被審批的關(guān)系，降低了公司內(nèi)部的管理效率。

　　“從一個項目的收益角度來看，由于長和系的開發(fā)周期遠長于內(nèi)地房企，從中獲得的實際收益，遠大于那些快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商。長和系所需要的，正是這種慢效率開發(fā)，并從這種慢開發(fā)中獲得收益。”付琦說。

　　而在人事任免上，一位不愿透露姓名的消息人士告訴記者，像高端經(jīng)理這樣的人事任命，長和系的分公司都沒有決定權(quán)，要獲得總公司審批。

　　“即使是上海公司的負責(zé)人，在是否應(yīng)該拿地、應(yīng)該投資多少的問題上，也要向總部事先審批，并隨時匯報較新的動態(tài)。各部門下具體做事的一般職員，分公司自己才有一定的決定權(quán)。而一些重要的職位，如上海公司各項目的負責(zé)人，營銷、研發(fā)等部門的經(jīng)理，幾乎是清一色是從香港總部派來的。”上述人士說。

　　“李嘉誠在港的開發(fā)團隊的確經(jīng)驗豐富，不過當(dāng)他們被分別派駐到各分公司時，優(yōu)勢很可能變成劣勢。因為從香港空降過來的管理團隊并不了解當(dāng)?shù)厥袌?，他們需要用很長一段時間來熟悉當(dāng)?shù)厥袌?，理順與當(dāng)?shù)睾献骰锇榈年P(guān)系。”蔡文韜表示。

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