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房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)之“售后返租”篇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 966 次
“返租銷(xiāo)售”也叫售后包租、售后回租,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售,在其樓盤(pán)出售時(shí)與購(gòu)家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租,或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用,包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。
其實(shí),“返租銷(xiāo)售”只是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種營(yíng)銷(xiāo)手法,在上世紀(jì)90年代中期時(shí)由香港傳入,興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市,隨后流傳全國(guó)。為降低投資門(mén)檻,產(chǎn)權(quán)往往被分割得極小。由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花,許多房地產(chǎn)商在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃,在全國(guó)造成了許多爛尾樓。因此,這種營(yíng)銷(xiāo)方式出臺(tái)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定:2001年6月1日后,不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式,出售未竣工的房屋,但已竣工房屋則不在此列。
此后“返租銷(xiāo)售”模式一度沉寂。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種模式的優(yōu)點(diǎn)是購(gòu)家投資門(mén)檻較低,獲利穩(wěn)定。近年來(lái),在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,發(fā)展商只能在“回報(bào)率”、“返租年限”這些誘惑力的指標(biāo)上大做文章,以求能在較短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售出所有已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品,加速資金滾動(dòng),謀取利益。正因?yàn)槿绱?,售后包租才重新抬頭,回報(bào)率也從幾年前較保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等,返租年限也從以前的3年左右變成現(xiàn)在的10年之久。
8月23日,寧夏頭家全球化產(chǎn)權(quán)式酒店青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱(chēng)“青春大廈以每套客房為單位,為社會(huì)中小投資者提供了一個(gè)理想的投資平臺(tái),從而讓普通投資者實(shí)現(xiàn)擁有我的酒店的夢(mèng)想”。如今,在寧夏銀川市的各大街道顯眼處,“低門(mén)檻、高回報(bào),每年可獲純利10%”的字眼隨處可見(jiàn)。在深圳,某商城打出“滴水成金”的旗號(hào),承諾“10年返租,每年8%”,開(kāi)盤(pán)不到一周,回籠資金就達(dá)到近2億元人民幣。上海某酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商則承諾,在扣除了營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅、物業(yè)管理費(fèi)、空置損失等所有費(fèi)用之后,凈回報(bào)返還業(yè)主10年期6.5%。該開(kāi)發(fā)商為了取信客戶(hù),還請(qǐng)了專(zhuān)門(mén)的擔(dān)保公司做擔(dān)保。
所有這些都有一個(gè)共同的特點(diǎn),就是在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)又與開(kāi)發(fā)商簽訂了返租收益合同。購(gòu)房返租成為目前商鋪、超市、酒店、辦公等類(lèi)型項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要組成部分,也成為普通市民進(jìn)入樓市“炒房”的低門(mén)檻切入點(diǎn)。
警惕“返租銷(xiāo)售”的風(fēng)險(xiǎn)
記者在采訪中了解到,售后包租實(shí)際上是賣(mài)鋪的一種噱頭,更多的是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看,開(kāi)發(fā)商開(kāi)出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過(guò)提高商鋪售價(jià),已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。
例如,本來(lái)一處只值1萬(wàn)元/平方米的商鋪,開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到2萬(wàn)元/平方米,盡管其承諾10年每年包租,年收益8%,但實(shí)際的收益又是多少呢?假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值,也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi),10年后,投資者雖然承租收益為80%(每年8%×10年),但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為-50%(實(shí)際價(jià)值為售價(jià)的一半),因此投資者的實(shí)際年收益也只有(80%-50%)/10=3%,只比銀行存款高一點(diǎn)。盡管這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單,但卻有助于我們一窺售后返租的真實(shí)一面。
更大的風(fēng)險(xiǎn)是,三五年內(nèi)該項(xiàng)目一旦銷(xiāo)售完成,開(kāi)發(fā)商即可以套現(xiàn)出局,承租商背著巨大的租金成本,是否能夠保證經(jīng)營(yíng)10年?誰(shuí)來(lái)保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)?這其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,投資者的美夢(mèng)就將化為泡影。
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