?。翟碌祝S著江蘇揚(yáng)州、湖南、河北石家莊陸續(xù)透露出各種樓市“微調(diào)”的傳聞，在全國(guó)房地產(chǎn)投資創(chuàng)近年新低，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的大背景下，人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的走向十分關(guān)心；與此同時(shí)，隨著５月樓市成交量的大幅回暖，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次暴漲也成為被關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　局部微調(diào)調(diào)控大方向未變

　　事實(shí)上，自２０１１年下半年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策在全國(guó)范圍內(nèi)的奏效，北京、上海、杭州、沈陽(yáng)等近４０個(gè)城市就已經(jīng)開始陸續(xù)出臺(tái)不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，央行也幾次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。與此同時(shí)，更加嚴(yán)厲的全國(guó)性調(diào)控政策再?zèng)]有出現(xiàn)，全國(guó)樓市進(jìn)入了調(diào)控政策的發(fā)酵和觀察期。所謂“政策底部”的特征開始逐漸顯露。

　　“不過這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向發(fā)生了改變。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前政策是局部微調(diào)，大方向未變。

　　在２０１１年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中，許多數(shù)據(jù)的變化讓人們明顯地看到了某些地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度依賴。隨著房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的銳減，各地的確存在放松調(diào)控的潛在動(dòng)力。不過，即便如此，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和力度并沒有發(fā)生變化，反而更加堅(jiān)決。去年下半年以來(lái)陸續(xù)出現(xiàn)的幾個(gè)試圖松動(dòng)限購(gòu)的城市，政策無(wú)一例外全部被叫停。

　　“從目前整體房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，后市調(diào)控政策微調(diào)的主要著力點(diǎn)依然是釋放剛需、降低剛需購(gòu)房壓力上，限購(gòu)和限貸應(yīng)該依然是嚴(yán)格執(zhí)行，也是２０１２年年內(nèi)不可能動(dòng)搖的底線。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也表示，限購(gòu)以及差異化信貸是政策微調(diào)不可觸及的底線。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，調(diào)整政策應(yīng)有保有壓。“這是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的方針，當(dāng)前主要是通過限購(gòu)和限貸措施進(jìn)行抑制，未來(lái)可優(yōu)化方式，比如通過房產(chǎn)稅、根據(jù)住房信息聯(lián)網(wǎng)情況等制定更好的措施等。”

　　剛需釋放吹不起市場(chǎng)泡沫

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，５月份前４周監(jiān)測(cè)的４０個(gè)城市中，有２５個(gè)城市樓市周均成交面積同比上漲，１０個(gè)城市漲幅超過５０％，其中北京、溫州、廈門、蘇州等漲幅較大。５月份北京新建住宅成交突破萬(wàn)套，是近一年來(lái)的成交峰值。

　　對(duì)于成交上漲，陳國(guó)強(qiáng)表示，就外部因素而言，隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，在這種局面下，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，同時(shí)也增加了一定的購(gòu)購(gòu)力；就市場(chǎng)內(nèi)在因素而言，一是開盤數(shù)量明顯增多，二是當(dāng)前市場(chǎng)普遍是低價(jià)開盤或平價(jià)開盤，攪動(dòng)了市場(chǎng)。

　　“政策見底了不意味著市場(chǎng)一定見底，并不意味著樓市將觸底反彈。因?yàn)榉績(jī)r(jià)除了受政策影響之外，還受市場(chǎng)預(yù)期、樓市庫(kù)存等方面的影響。目前來(lái)看，由于限購(gòu)、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng)，樓市的需求是有限的，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存較高，周轉(zhuǎn)壓力較大，資金壓力較大，這決定了房?jī)r(jià)并不具備大漲的基礎(chǔ)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　較近一個(gè)月來(lái)，記者在北京跟蹤調(diào)查了近十個(gè)購(gòu)房個(gè)案。記者發(fā)現(xiàn)其中將近一半是父母幫無(wú)房的年輕子女購(gòu)房；有３例購(gòu)房者是工作多年，依靠積蓄購(gòu)頭套房；另有兩例一個(gè)是改善型需求，一個(gè)是為了投資、提前布局。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，在大力建設(shè)保障房和增加普通商品住房供應(yīng)的情況下，自住需求將會(huì)逐步得到緩解，市場(chǎng)的供求關(guān)系在逐步改善，此時(shí)適當(dāng)釋放剛需，是吹不起泡沫的。

　　博弈升級(jí)樓市表現(xiàn)不穩(wěn)定

　　不僅如此，細(xì)微觀察樓市還可發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是橫向看還是縱向看，樓市都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的特征，甚至表現(xiàn)為忽冷忽熱。

　　頭先，并非所有城市都迎來(lái)成交上漲，甚至部分具有風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)的城市樓市成交出現(xiàn)了同比下跌的現(xiàn)象，中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，５月份上海商品住宅周均成交面積低于去年同比。

　　其次，并非所有項(xiàng)目都銷售較好，市場(chǎng)并非普遍回暖，一些高端大戶型和相對(duì)高價(jià)項(xiàng)目仍面臨滯銷。

　　分析人士指出，這表明樓市博弈進(jìn)一步升級(jí)，樓市的參與者正相互試探、觀望、選擇，市場(chǎng)并未根本好轉(zhuǎn)。

　　“當(dāng)前這一輪調(diào)控中的限購(gòu)、限貸的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超之前的調(diào)控。”楊紅旭則表示，假如房?jī)r(jià)在四季度之前有明顯上漲，仍有可能引來(lái)國(guó)家新一輪的政策調(diào)控。

　　楊紅旭認(rèn)為，從另一個(gè)市場(chǎng)主體房企來(lái)看，當(dāng)前企業(yè)仍面臨兩重困境：存貨大和資金緊。多數(shù)企業(yè)的住宅存貨量仍大，若以城市而論，多數(shù)一、二線城市的新建待售住宅處于去年以來(lái)的高位，預(yù)計(jì)要到明年上半年才會(huì)重新回歸合理水平。另外房企資金面依舊緊張，而且也看不到下半年開發(fā)貸顯著放松的跡象。因此，即便是近幾個(gè)月成交反彈，開發(fā)商仍有很大的銷售壓力。

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