5月樓市回暖

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月40個大中城市，逾八成城市成交量環(huán)比上漲。其中，四大一線城市，北、上、廣、深5月的成交量均創(chuàng)下限購以來新高。

　　隨著各地5月成交持續(xù)攀高，樓市是否會全面回暖成為新的市場關(guān)注點。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，受地方頻繁微調(diào)的影響，購房者的預(yù)期發(fā)生變化，結(jié)束觀望，選擇出手。但目前交易量回暖主要由剛需驅(qū)動，未來微調(diào)如果不從剛需向改善型需求轉(zhuǎn)變，樓市很難持續(xù)這種交易量。

　　一位接近住建部的人士表示，住建部一直在跟蹤研究市場的回暖情況，目前正在關(guān)注并收集信息，目前來看，樓市不存在全面回暖的情況，除非出現(xiàn)連續(xù)多月的高幅度上漲，短期內(nèi)住建部沒有研究新的調(diào)控政策。

　　短暫回暖

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京5月份純商品住宅共售出10230套，二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到12672套，環(huán)比上漲30.3%，創(chuàng)造了限購以來的月度成交新高。

　　與北京情況相同的是，其他一線城市5月的成交量也出現(xiàn)大幅度上漲勢頭。其中，上海5月新建商品住宅成交面積76.7萬平方米，環(huán)比上漲25.9%；廣州樓市商品住宅成交9107套，環(huán)比暴漲58.85%；深圳5月新房成交套數(shù)為4067套，環(huán)比上漲41%。

　　與此同時，天津、濟(jì)南、無錫、?？?、南京、蘇州等二三線城市也紛紛刷新今年以來的成交記錄。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，5月監(jiān)測的40個城市中，逾八成城市成交量環(huán)比上漲。其中韶關(guān)漲幅高達(dá)188.89%。

　　對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，剛需入市和開發(fā)商以價換量是市場回暖的重要支撐點。不過，根據(jù)記者深入一線城市調(diào)查，支撐“紅五月”的樓盤，除了剛需盤，非剛需盤的表現(xiàn)也非常搶眼。

　　以北京為例，根據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京五月單盤銷售額前九名中，均價超3萬元的項目共有五個。例如，位于北京東四環(huán)的保利東郡項目，在地價2.7萬元/平米和裝修5000元/平米的成本下，較新開盤只賣3.8萬元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊5萬元/平米的價格。

　　這意味著，改善性購房需求也逐漸開始釋放。但是，當(dāng)前北京等城市限購政策不放松的情況下，改善性需求短期不能成為購購主力。陳國強認(rèn)為，地方微調(diào)如果不從支持剛需向改善需求轉(zhuǎn)變，未來樓市很難持續(xù)這種高漲的交易量。

　　一位不愿公開姓名的專家在巴哈·瑪項目推介會上透露，第三季度預(yù)計房地產(chǎn)交易量會繼續(xù)下跌，出于國內(nèi)政策的限制，很多投資資金開始選擇海外置業(yè)。

　　這位專家認(rèn)為，2013年以前都不會對投資性購房需求打開大門，而僅靠剛性需求和改善性需求僅能完成60%左右的購購量，房地產(chǎn)市場交易量要恢復(fù)2011年的高峰值是不可能的。

　　短期不會干預(yù)

　　實際上，5月樓市成交量的大幅回暖已經(jīng)引起了房地產(chǎn)調(diào)控部門的注意。

　　上述接近住建部的人士介紹，住建部一直在跟蹤研究市場的回暖情況，并在收集相關(guān)信息，目前來看，樓市并非是全面回暖，只是市場的周期性波動，因此短期內(nèi)出臺新調(diào)控措施的可能性不大。而銀監(jiān)會近期也對銀行的房地產(chǎn)貸款和地方融資平臺貸款進(jìn)行了指導(dǎo)。

　　陳國強認(rèn)為，在庫存高企的背景下，開發(fā)商去庫存和資金的壓力較大，短期內(nèi)，將依然采取“以價換量”的銷售策略，房價不可能出現(xiàn)反彈。

　　截至5月底，全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于歷史高位。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，房價已進(jìn)入筑底階段，交易量上漲給房價上漲帶來很大的壓力，二三季度樓市調(diào)控的要務(wù)就是要促進(jìn)房價回調(diào)。

　　“樓市全面回暖必須建立在地方大規(guī)模微調(diào)樓市調(diào)控，由支持剛需向改善型需求甚至投資性需求延續(xù)，從而釋放新一輪的置業(yè)需求。”陳國強表示，短期來看，樓市調(diào)控大規(guī)模放松的可能性不大。

　　上述接近住建部的人士亦認(rèn)為，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控，抑制投資投機性需求的方向不可能改變，而體現(xiàn)在市場層面上較好的形勢是降房價、促成交，同時還能拉動投資增長。

　　聶梅生表示，今年前4月，房地產(chǎn)投資只有18.7%，剔除保障房投資額度，實際商品房投資比例不到10%，部分地方甚至出現(xiàn)零增長。

　　K8·黃金灣董事長申威介紹，一般來說，樓市傳導(dǎo)到土地市場的周期大概是3-6個月，樓市自3月份始就顯現(xiàn)回暖的趨勢，預(yù)計土地市場二季度將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。

　　據(jù)悉，北京、上海、天津、廣州、云南等多個省市均表示，將在下半年加強推地的步伐。

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