國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的城市有50個(gè)。雖然環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.7％，但環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量大幅增加，比6月同期的數(shù)據(jù)翻了一番。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月房?jī)r(jià)的變化延續(xù)著整個(gè)上半年的整體走勢(shì)并不意外，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，下一階段調(diào)控政策的走向?qū)Q定長(zhǎng)期的市場(chǎng)發(fā)展方向。

　　已從“局部上漲”漸成“普遍上漲”

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市已經(jīng)達(dá)到了50個(gè)，而在6月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市僅為25個(gè)，房?jī)r(jià)上漲的城市已經(jīng)從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態(tài)勢(shì)。

　　不僅如此，在漲幅程度上，綜合70個(gè)城市新建商品住宅的環(huán)比價(jià)格上漲情況，其平均價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.14％，在6月平均價(jià)格指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到0.02％之后，再次上漲，且漲幅相對(duì)于上月大大提升。這一數(shù)據(jù)不僅是自2011年10月以后的個(gè)平均環(huán)比上漲的月份，同時(shí)也是自2011年5月后環(huán)比漲幅較高的月份，而同比指數(shù)則也出現(xiàn)了較近一年來(lái)的頭次跌幅收窄。

　　新建商品住宅之外，二手房?jī)r(jià)同樣繼續(xù)保持著環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)，且環(huán)比價(jià)格指數(shù)也再次走高，平均環(huán)比價(jià)格指數(shù)達(dá)到0.11％，相比上月0.09％的漲幅再次擴(kuò)大。

　　另外，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)研究人員的統(tǒng)計(jì)，7月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建住宅平均價(jià)格指數(shù)為100.15，環(huán)比上漲0.15％，與6月份持平。二手房平均價(jià)格指數(shù)為100.35，環(huán)比上漲0.35％，漲幅較6月份有所擴(kuò)大。從7月份北京、上海、廣州、深圳價(jià)格指數(shù)來(lái)看，新建住宅及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)全面止跌。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清認(rèn)為，一線城市市場(chǎng)變化一般要快于二、三、四線城市，趨勢(shì)也更加分明。從全國(guó)市場(chǎng)看，雖然一線城市調(diào)控政策更為嚴(yán)格，抑制作用較強(qiáng)，但由于需求旺盛，活躍度較高，未來(lái)價(jià)格反彈的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

　　各種市場(chǎng)因素加大了市場(chǎng)走勢(shì)的不可控性

　　對(duì)于7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的大幅度變化，常清表示，除了剛性需求外，近期改善性需求釋放的程度逐漸加深，中高端成交占比加大會(huì)促使房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的上漲。此外，7月份大部分城市成交量仍然處于持續(xù)的高位，購(gòu)房者入市心態(tài)比較積極，房企及業(yè)主對(duì)于短期內(nèi)的市場(chǎng)走勢(shì)信心十足，都導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，2012年3月份以來(lái)，樓市交易回暖跡象其實(shí)就已經(jīng)十分明顯，其間“地王”頻現(xiàn)、高溢價(jià)地塊增多等各種市場(chǎng)因素也加大了市場(chǎng)走勢(shì)的不可控性。

　　與此同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商過(guò)度解讀房地產(chǎn)對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的作用，用所謂的“歷史經(jīng)驗(yàn)”炒高樓市，導(dǎo)致部分地區(qū)明顯出現(xiàn)了恐慌性入市現(xiàn)象。

　　再加上持續(xù)的降息及降準(zhǔn)，超過(guò)40個(gè)城市的“微調(diào)”樓市，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。“種種因素促使在7月份房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的全面復(fù)蘇，量?jī)r(jià)全面上漲。”

　　事實(shí)上，對(duì)于7月房?jī)r(jià)的走勢(shì)各方早有心理準(zhǔn)備，也正是看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖的現(xiàn)狀，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，在近兩個(gè)月內(nèi)，及各部委、地方政府不斷明確調(diào)控大方向不動(dòng)搖，辟謠各種市場(chǎng)傳言多達(dá)15次。

　　7月下旬，國(guó)務(wù)院組織的督察組分赴各地調(diào)研，一方面是通過(guò)實(shí)際調(diào)研行動(dòng)，穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期；另一方面，也對(duì)樓市運(yùn)行狀況作個(gè)摸底，為后續(xù)儲(chǔ)備政策的出臺(tái)鋪路。隨著市場(chǎng)的不斷回暖，對(duì)于調(diào)控的預(yù)期也在不斷地增加，市場(chǎng)預(yù)期很可能會(huì)隨著實(shí)質(zhì)性政策的出臺(tái)而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。

　　一年多房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入到十字路口

　　隨著房?jī)r(jià)的上漲，持續(xù)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)十字路口。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清認(rèn)為，未來(lái)的政策一方面需要保持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，增強(qiáng)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)的信心。另一方面，盤活存量房市場(chǎng)，增強(qiáng)二手房購(gòu)賣活躍度，建立高效的流通機(jī)制。此外，進(jìn)一步加大保障房供應(yīng)力度，著力解決低收入人群的住房需求。

　　張大偉表示，目前整體市場(chǎng)的成交復(fù)蘇仍非普遍性，市場(chǎng)雖然松動(dòng)，但是限購(gòu)、限貸依然指向投機(jī)、投資需求入市，這樣就難以支撐全面回暖。所以雖然量?jī)r(jià)可能同漲，但是價(jià)格上漲幅度有限。

　　不過(guò)張大偉也同時(shí)提醒，現(xiàn)在樓市的反彈已成共識(shí)，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)。但是一旦形成過(guò)量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱。所以預(yù)調(diào)、微調(diào)的必要性非常大。“截至目前，在樓市調(diào)控的文件中對(duì)樓市調(diào)控的目的主要描述都為抑制過(guò)快上漲，限制投資、投機(jī)需求入市。下調(diào)房?jī)r(jià)并不是樓市調(diào)控的主要目的，從這個(gè)程度看，目前全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)相比去年同期的較高點(diǎn)均還有一定差距，調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到。”

　　張大偉表示，加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)管問(wèn)責(zé)、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管、進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售流程，甚至限制房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)等等都可能成為下一階段調(diào)控的儲(chǔ)備政策，而這些政策能否逐漸出臺(tái)并發(fā)揮作用，將成為影響未來(lái)市場(chǎng)走向的重要因素。

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