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開發(fā)商揭小產(chǎn)權(quán)房背后兩條腐敗路線曝光

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 750 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  北京市國土局9月中旬公布了79處小產(chǎn)權(quán)房項目名單,提醒公眾不要購購,備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題再度成為焦點。

  “小產(chǎn)權(quán)房背后已形成一條腐敗鏈,不根治這條腐敗鏈,小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)只會愈演愈烈,越禁越多。”9月27日,廣東建筑商G先生對記者說。

  這位在建筑業(yè)浸淫多年且開發(fā)經(jīng)營過小產(chǎn)權(quán)房項目的房地產(chǎn)老板,向記者講述了他所知道的深藏于小產(chǎn)權(quán)房背后的利益鏈條。

  打點費用約占一成

  在G先生看來,小產(chǎn)權(quán)房是伴隨商品房價格暴漲而快速發(fā)展起來的,高房價令很多外來務(wù)工人員難以承受,他們只好將目光轉(zhuǎn)向雖不被法律認可但價格只有商品房三分之一的小產(chǎn)權(quán)房。

  據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示,目前在北京、天津、武漢、南京、廣州、深圳等地,均已經(jīng)建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。以深圳為例,小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總套數(shù)的56%,約一半深圳人居住其中。

  “在過去多年中,經(jīng)濟更為活躍的廣東,其小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)因外地務(wù)工者的大量擁入而變得格外瘋狂。”G先生說,在惠州市政府所在地惠城區(qū),小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大,尤以水口片區(qū)、河南岸鎮(zhèn)、小金口、麥地以及江北上寮等城鄉(xiāng)接合部較為普遍。他提供給本報記者的一段視頻顯示,在惠城區(qū)河南岸鎮(zhèn),大量小產(chǎn)權(quán)房項目比肩而建。這些樓一般為10層左右,較高的有16層,不同項目間的間距極小,從遠處看,密密麻麻,幾乎連在一起。較近的地方,兩棟樓只有一兩米遠。“我們管這種樓叫握手樓。”G先生說。

  在他看來,很多小產(chǎn)權(quán)房背后都或多或少地隱藏權(quán)錢交易。“絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房沒有法律規(guī)定的這證那證,按政府的說法是違法,大量違法小產(chǎn)權(quán)房之所以還能存在,是因為那些監(jiān)管者收了好處而放棄監(jiān)管。”他說,很多人都以為開發(fā)商賺的錢多,實則不然。用于打點的費用,約占總銷售收入的8%到15%,而開發(fā)商的利潤率也基本處于這一水平,倘若遇到阻力或被拖延,開發(fā)商的利潤很可能都被蝕掉。

  G先生講述了在惠城區(qū)某村開發(fā)的一棟建筑面積為10000平方米的小產(chǎn)權(quán)樓的收支賬單:從村民手中購地到較后建成,總花費為1200萬元,相當于每平方米1200元。再加上利息100萬元,打點關(guān)系及招待費用150萬元,總支出約1450萬元。而當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房的售價只有1800元,理論收入為1800萬元。截至目前,這棟樓仍未收回成本,只是握有300多萬元債權(quán)。

  “事實上,根本賺不到錢。”G先生解釋,因為小產(chǎn)權(quán)房的主要購購者是經(jīng)濟并不太好的人,很少能一次性付款,而開發(fā)商為了盡快賣出去,一般也只能接受分期付款的做法。這樣一來,開發(fā)商的資金成本就會很大,建設(shè)用的墊資多為貸款或高利貸,利息負擔沉重。如果建設(shè)得順利,一年能完工,如果不順,再拖上一年,利潤就會被利息蝕掉很多。

  G先生介紹,順利完工后如果能收回六七成,是很不錯的。所謂能賺的錢,都是在兩年到五年后陸續(xù)收回來的余款。如果開發(fā)商純粹借高利貸,這個生意是沒法做的。

  兩條腐敗路線曝光

  G先生說,開發(fā)商在剛涉足小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時,可能想不到會有那么多的人來收錢。“哪些人能管?村里、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城建、規(guī)劃、國土、城管執(zhí)法……主要是兩條線,一是歸于直管系列的城管執(zhí)法,二是所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府專業(yè)。”他說,正是因為上述原因,兩條涉及小產(chǎn)權(quán)房的腐敗路徑就形成了,一是城管執(zhí)法局普通執(zhí)法人員及其專業(yè),另一條是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府工作人員和鎮(zhèn)專業(yè)。在開發(fā)商們看來,這兩條線有交叉也有分工。如果在打點時偏重一方而忽略一方,可能會激怒后者將違法建設(shè)的消息往上捅。

  監(jiān)管者睜眼閉眼間,大量小產(chǎn)權(quán)房拔地而起。一般而言,開發(fā)商從村民手中購下地塊開始施工后,較先發(fā)現(xiàn)的一般是村里和城管執(zhí)法人員。“這種級別的人,一般給的錢并不多,他們以建設(shè)面積為標準收錢。少則幾千,多則三五萬,也有收幾條好煙、吃吃喝喝后不管的。”

  基層的人收錢不往上報,上面的人是很難知道違建小產(chǎn)權(quán)房信息的。開發(fā)商如果在這個間隙里搶建好并賣掉,等購購者住進去后,即使上級政府發(fā)現(xiàn),后者也很難處理,否則容易發(fā)生群體性事件。“利益鏈已經(jīng)形成,大家都樂在其中,甚至為了避免出事,執(zhí)法人員還暗中予以幫助,比如通風(fēng)報信,查處得嚴時,讓建筑商停下來避下風(fēng)頭等。”

  G先生表示,一棟1萬平米的小產(chǎn)權(quán)房項目,直接錢費用在80萬元以上,再加上平時的吃喝玩樂費用,總支出將超過100萬元。這是一筆龐大的花費,為了節(jié)省開支,建筑商也跟這些監(jiān)管者暗中周旋,盡量少花錢而辦成事。比如,較開始他們少報建設(shè)高度,準備建10層就報建6層。因為長期處于這一食物鏈中,監(jiān)管者收錢也形成了相對固定的價碼,樓建得越高,收的錢越多,少報高度意味著打點費用可以節(jié)省一點。

  “小產(chǎn)權(quán)房其實就是一門生意。”G先生無奈地說。

  “打點到哪級是個技術(shù)活”

  在建筑業(yè)打拼多年的G先生說,小產(chǎn)權(quán)房在廣東各地都很普遍,在他看來,這些小產(chǎn)權(quán)項目養(yǎng)活著相當一批監(jiān)管者。

  “就城管執(zhí)法來說,執(zhí)法隊員天天來,你得打點;執(zhí)法隊員上面有小隊長、中隊長、大隊長、副局長、局長……哪一級都不敢輕視,但到哪一級是盡頭?這是個技術(shù)活。把握得不好,多花錢,還難免不會出事。”G先生說,那些極少數(shù)被查處的,都是因為打點不到位。

  打點方式無外乎兩種:從上而下的打點,只要到位,都問題不大。而從下而上的打點,隨時都有滅頂之災(zāi)。

  依照G先生的經(jīng)驗,風(fēng)險較小的辦法是找到“大頭”,否則下面但凡管事的人都會設(shè)卡,但一般建筑商多為節(jié)約成本而選擇由下而上,如果遇上麻煩,再見招拆招。

  “在過去,大多數(shù)建筑商都能通過由下而上的辦法渡過難關(guān)。”G先生說,有兩個惠州老太太看到?jīng)]有人管,購了地請人施工,自己賣樓,竟然賺了大錢。

  “小產(chǎn)權(quán)房蔓延,地方政府及城管、國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)承擔責(zé)任。”中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究執(zhí)行主任、地產(chǎn)律師王才亮認為,當前小產(chǎn)權(quán)房清理的頭要工作是,查處地方政府和監(jiān)管部門的瀆職失職行為。單純清理開發(fā)商或讓購購者承擔損失,有失公允。

  王才亮說,小產(chǎn)權(quán)房違建背后的腐敗鏈,實際上是相對于正常房地產(chǎn)開發(fā)的另一種利益再分配。正常的房地產(chǎn)開發(fā),政府通過招拍掛賣地、收稅,創(chuàng)造財政收入。而小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)對財政貢獻不大,但與此有關(guān)的官員能享受到巨大利益。“根源在于基層的腐敗,地方政府以及國土、規(guī)劃、城管等部門的基層單位,都有權(quán)利和能力制止,但村、鄉(xiāng)兩級盡力推動,其他部門縱容,所以小產(chǎn)權(quán)房屢禁難絕。”

  北京通報79個小產(chǎn)權(quán)房項目 處理方案尚未出臺 中國建設(shè)報

  9月18日,北京市國土局公布了6月以來集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售工作的初步成果,清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項目。但值得注意的是,在進行本次通報的同時,相關(guān)部門并未給出具體的清理方案。

  此前,國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門曾先后表態(tài)將處理小產(chǎn)權(quán)房,并多次對購房者提出警示,同時今年14個部委參與研究制定的清理整治政策方案也已上報國務(wù)院。但至今,包括傳出要為小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”的深圳在內(nèi),還沒有一個城市拿出具體的處理方案。事實上,北京列出了79個違法占地項目的名單,也僅僅是邁出萬里長征步,接下來的處理與處罰才是進入攻堅階段。

  小產(chǎn)權(quán)房的爭議之大、處理之難讓治理行動累次陷入僵局,然而擱置只能使這一頑疾得到進一步的擴大。以本次“入圍”的通州張家灣鎮(zhèn)太玉園為例,作為北京的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū),其總戶數(shù)已經(jīng)達到約8000戶,不斷地入住讓這一類小產(chǎn)權(quán)項目的處理難上加難。

  其實,處理小產(chǎn)權(quán)房并不缺乏法律依據(jù),《土地管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)法律規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地只享有使用權(quán),其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn),而無權(quán)賣給城市居民。目前我國對于小產(chǎn)權(quán)房的處置,“疏堵結(jié)合”的原則被廣為認可,然而考慮到“照顧”各方利益,無論是疏是堵皆非易事。

  對于“疏”,此前國土部要求對農(nóng)村集體經(jīng)濟土地進行確權(quán)登記,但并不等于承認了小產(chǎn)權(quán)房的違法用地行為,其不確權(quán)、不受法律保護的現(xiàn)狀仍未改變。如果簡單對小產(chǎn)權(quán)房分類,上述太玉園等項目可歸為“已入住”類,處理難度相對更大。因此,要先清理在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房,做好“堵”的工作,必須按相關(guān)部門制定的處罰措施堅決處理,盡快責(zé)令停工、停售,查封工地和已建未售房屋。

  在“堵”的環(huán)節(jié),當前較應(yīng)警惕的是小產(chǎn)權(quán)房的變相入市。隨著相關(guān)部門嚴查的深入,一些小產(chǎn)權(quán)房紛紛改換門庭,搖身一變成為農(nóng)莊大棚或是養(yǎng)老公寓,或是以租代賣喬裝入市,企圖打擦邊球突破相關(guān)法規(guī)的約束。不僅如此,一些小產(chǎn)權(quán)房還通過“會員制”的方式,以70年產(chǎn)權(quán)為名欺騙購房者,嚴重擾亂市場秩序。而其中,不少類似的項目已經(jīng)頗具規(guī)模,如不進行及時有效的處理,小產(chǎn)權(quán)房的“麻煩”將進一步擴大。

  其實,大部分的小產(chǎn)權(quán)房是在改變了原有的土地用途的基礎(chǔ)上修建的,不論是長租還是出售都涉及到對土地用途變更,同時無論是房價高企還是土地資源緊張都不能成為其上市的理由。

  在漫長的時間里,小產(chǎn)權(quán)房得不到相應(yīng)的處理,與其龐大的利益鏈不無關(guān)聯(lián)。面對已售項目,也許可以在法理和情理的平衡之中找到妥善的處理方法;但面對在建在售項目,則必痛下治本之決心,遏制各方利用小產(chǎn)權(quán)房牟利的沖動,堅決截斷其擴大和發(fā)展的苗頭。如繼續(xù)以懷柔待之,

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