近期，小產(chǎn)權(quán)房問題經(jīng)歷了一波三折。

    頭先是國務院會議指出：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購購宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

    接著有媒體報道：國土資源部稱符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法。

    緊接著，國土資源部重申：我國城鎮(zhèn)居民不得
到農(nóng)村購購宅基地、農(nóng)民住宅或所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。

    在城市房價飛漲的今天，越來越多的人把目光投向了小產(chǎn)權(quán)房。城市房價的一半甚至更低，是小產(chǎn)權(quán)房的誘人之處，而利潤的另一面，巨大的風險則讓很多人望而生畏。

    即便如此，還是有人不斷在問：“購購小產(chǎn)權(quán)房真的不合法嗎？將來是否會合法？”

    2007年11月23日，專家們相聚中國人民大學法學院，熱議并解剖“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”概念

    崔大祺(北京市旗鑒律師事務所主任)：小產(chǎn)權(quán)房實際上是一個媒體炒作的概念而不是法律概念，如果上升到法律上來講，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，得不到法律應有的保護?，F(xiàn)實生活中購購小產(chǎn)權(quán)房的風險相當大，目前我國法院判決了幾起小產(chǎn)權(quán)房的案件，判決結(jié)果認定當事人雙方購賣關(guān)系無效。值得注意的是，在我國法院審理各類民事案件過程中有一個內(nèi)部掌握的原則：法律關(guān)系為了維護其穩(wěn)定性，既成的法律關(guān)系和合同輕易不判無效。所以我建議大家不要購小產(chǎn)權(quán)房。

    王策(建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司)：非法小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，從表面看，是一些人違背法律，不管是開發(fā)商、村集體還是購房的城市人，大家都是明知故犯。而背后的原因，一是涉及法律規(guī)范等理論問題，二是政府相關(guān)部門在管理過程中缺位。更深層的問題恐怕是利益的驅(qū)動：村集體拿土地來作房產(chǎn)開發(fā)，可以獲得數(shù)額可觀的出讓金，村民能得到好處，獲得分紅，開發(fā)商自然也能獲得高額利潤。對于農(nóng)民而言，除了土地和房屋的保障之外，缺少其他保障，又沒有城市生存技能，所以愿意讓他人在自己的土地上建小產(chǎn)權(quán)房。

　　小產(chǎn)權(quán)，大問題

    周珂(中國人民大學法學院教授、博士生導師)：小產(chǎn)權(quán)房是個大問題，因為對于大多數(shù)人來說，房子是其財產(chǎn)性收入中較重要的組成部分，自然極其關(guān)注其權(quán)利的大小、是否穩(wěn)定和法律能否保障。從利益結(jié)構(gòu)分析，小產(chǎn)權(quán)房的利益主體包括：城市居民、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民、政府、發(fā)展商等。利益內(nèi)容包括居住生存利益、不動產(chǎn)財產(chǎn)利益、宅基地利益、農(nóng)村社會保障利益、房地產(chǎn)商業(yè)利益、國家建設用地利益等。要解決這些問題和問題帶來的沖突，我建議參照國際私法，借鑒民法。頭先要考慮的是國家安全和社會安定；其次是土地不動產(chǎn)生存性利益；第三是土地不動產(chǎn)社會事業(yè)公益；第四是土地不動產(chǎn)資本性私益，市場下的經(jīng)營；第五土地不動產(chǎn)資本性公益；第六土地不動產(chǎn)保有性公益，就是土地儲備等問題；較后是土地不動產(chǎn)保有性私益。除了上述七個層次以外，還要考慮利益關(guān)聯(lián)性程度。

    李富成(國務院法制辦政府法制研究)：政府在小產(chǎn)權(quán)房里是利益相關(guān)方，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展導致政府可能會失去一些利益。這個分析是有道理的，但是我們是不是也要考慮一點，既然小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展會讓政府失去利益，那么政府為什么不盡快的把它合法化，得到應該得到的利益？為什么不盡快的走出這一步，背后有什么樣的考慮？

    王策：政府是怎樣的態(tài)度？非法小產(chǎn)權(quán)房是否讓政府的錢袋子癟了？其實，政府征用農(nóng)民土地不全是轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進行商業(yè)建設，其中大部門土地是用來建設公路等基礎設施，或建工廠給當?shù)匕l(fā)展經(jīng)濟創(chuàng)造效益。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府征地所需的補償金越來越高，對于非法小產(chǎn)權(quán)房，政府可能會依照法律的強硬手段進行管理。

　　小產(chǎn)權(quán)房民法解析

    王軼(中國人民大學法學院教授、博士生導師)：小產(chǎn)權(quán)房的問題，從民法的角度講，主要是涉及到集體作為土地的所有權(quán)人是否對自己享有所有權(quán)的特定財產(chǎn)(土地)擁有充分的處分權(quán)能的問題。

    先從解釋論的角度進行分析，物權(quán)法百五十三條：宅基地權(quán)利轉(zhuǎn)讓適用相關(guān)法律和國家的有關(guān)規(guī)定。從土地管理法第四十三條款的規(guī)定可以看出，無論是單位和個人在土地上進行建設，除在集體土地上建鄉(xiāng)辦企業(yè)、公益設施等三個特例外，都要求在國有土地上進行。因此，似乎可以得出這樣的結(jié)論：集體土地上的建設用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)進入土地交易的一級市場自由流轉(zhuǎn)，的確欠缺比較扎實的法律根據(jù)。

    但這一結(jié)論也存在兩個困難：一是根據(jù)物權(quán)法第四十二條款的規(guī)定，為了公共利益的需要，可以征收集體土地。2004年土地法修改的時，也有同樣的設計。如果是純粹出于商品房開發(fā)目的，是否屬于為了公共利益的需要？否則，以后在城市里進行商品房開發(fā)的土地從何而來？一方面不符合征收條件，一方面集體土地的建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)不能進入市場自由流轉(zhuǎn)，土地的來源可能會枯竭。二是盡管在解釋論上得出了上述結(jié)論，但物權(quán)法第三十條規(guī)定，所有人對自己的動產(chǎn)不動產(chǎn)依法占有、使用、處分、收益。如何找一個足夠充分且正當?shù)睦碛?，對集體的處分權(quán)能進行限制？

    從立法論的角度講，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論早在物權(quán)法進行起草過程中就已經(jīng)開始了。有學者認為可以進入一級市場進行流轉(zhuǎn)，因為物權(quán)法第三條第三款規(guī)定國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切主體的市場地位和權(quán)利；第四條規(guī)定國家、集體、私人的物權(quán)受法律保護，任何人不能侵犯。反對者的主要理由是可能影響社會穩(wěn)定。

    在物權(quán)法起草過程中，王利明教授專業(yè)我們組成的課題組曾經(jīng)對這個問題進行過調(diào)研：長期不允許集體土地上的建設用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)進入一級市場自由流轉(zhuǎn)，受損害的是集體組織的成員———農(nóng)民的利益。我們建議物權(quán)法適度允許讓宅基地使用權(quán)進入土地的一級市場進行流轉(zhuǎn)。

　　建議與展望

    周珂：在我看來，宅基地小產(chǎn)權(quán)房可以用合同法來處理。對小產(chǎn)權(quán)房如果法律不禁止，應當率先開征物業(yè)稅。關(guān)于物業(yè)稅學者有不同的看法，說在美國物業(yè)稅類似于我國的土地使用權(quán)出讓金，是兩條線，因此在中國兩條線征稅不合適。我認為可以讓中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸把土地出讓金向不動產(chǎn)稅過渡。

    王軼：我認為較終一定要讓集體土地上的建設用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)進入土地交易的一級市場自由流轉(zhuǎn)。因為中國要真正的實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，有一個根本標志：農(nóng)民在中國不再是一個確定的身份而是職業(yè)的選擇。在進行戶口登記時不分城市居民和農(nóng)村居民，這不能從根本上解決問題。只有讓土地承包經(jīng)營權(quán)，都能夠作為市場的要素，進入土地交易的市場自由流轉(zhuǎn)，才能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的目標。這需要很多的配套設施，比如物業(yè)稅可不可以從小產(chǎn)權(quán)房上開始征收，就是一個比較好的建議。我不太同意，就完全以農(nóng)村的社會保障體制不完備為理由，來反對讓這些進入一級市場流轉(zhuǎn)?？赡塬@得的收益，提取一定的比例，作為完善農(nóng)村體制的資金，比政府撥款來推動農(nóng)村的社會保障體制來得更快一些。就像中國推行的市場體制改革，不是我們完善各種保障體制之后開始改革，而是通過改革促進體制的完備。從這一點來講，我從立法的角度，希望小產(chǎn)權(quán)房的購賣有朝一日能夠光明正大地成為一個合法有效的交易。

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