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不動(dòng)產(chǎn)登記條例的虛與實(shí):一線城市如何落地將成新考驗(yàn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:北京商報(bào)  閱讀 482 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  日前,中國政府網(wǎng)正式公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例(征求意見稿)》),至此,下半年較受期待的財(cái)稅體制等四大改革中,不動(dòng)產(chǎn)登記制度成為了其中率先破冰的一項(xiàng)。

  從2007年在《物權(quán)法》中的頭次亮相,到去年初被寫進(jìn)《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》,再到今年6月底的爽約,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在歷經(jīng)一路坎坷后終露真容。伴隨《條例(征求意見稿)》的發(fā)布,異地持有多套房產(chǎn)成本勢必會(huì)增加,從而加速各地房產(chǎn)稅落地,而在反腐、平抑房價(jià)等方面能夠真正實(shí)現(xiàn)政策效應(yīng)的有效釋放仍面臨的不小的問題。

  反腐新工具?

  自“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”的概念提出以來,這項(xiàng)制度的設(shè)立就被社會(huì)猜想成我國的又一有力反腐手段。“不可否認(rèn),以往不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的缺失,使反腐機(jī)制存留較大的漏洞,在我國屢被曝光的各種腐敗案件中,房地產(chǎn)已經(jīng)成為了腐敗官員獲取和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示。因此,不少民眾認(rèn)為,在“房叔”、“房姐”現(xiàn)象屢禁不止的當(dāng)下,不動(dòng)產(chǎn)登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息,勢必使得一些群體或個(gè)人長期違規(guī)占有、或違反有關(guān)政策占有的不動(dòng)產(chǎn)資源浮出水面。

  根據(jù)本次征求意見的《條例(征求意見稿)》,我國擬規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。而對于“利害關(guān)系人”的界定,參與起草《條例(征求意見稿)》的中國社科院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠解釋稱,這包括國家機(jī)構(gòu)中履行法定職責(zé)的人,例如公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)或法院可以依法要求公開公職人員的不動(dòng)產(chǎn)信息。

  “可見,真正實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后,即使無法做到任一普通公民都能查詢官員名下房產(chǎn),但‘以人查房’依然能夠?qū)崿F(xiàn),勢必會(huì)對各級官員產(chǎn)生一定的震懾作用。”中國社科院城市與環(huán)境研究所副研究員、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家李恩平解釋稱,目前雖然分散在各部門中登記的信息也可供相關(guān)部門查詢,但匯總起來還是相當(dāng)麻煩的,這就給了被調(diào)查官員“緩沖”的時(shí)間,將不動(dòng)產(chǎn)信息整合在一個(gè)部門之后,官員們的財(cái)務(wù)狀況將很容易被查詢出來了。

  不過,中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)廉政研究院院長喬新生認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)條例登記情況并不是完全公開,而是“權(quán)利”公開,對于反腐意義不大。

  頭先,如果對公眾人物和政府官員的房產(chǎn)信息感興趣,普通公民都可向房屋登記部門申請公開有關(guān)信息,公眾人物的住房信息任何人可查,這是毫無疑問的。其次,權(quán)利人和利害關(guān)系人可以向房屋登記機(jī)關(guān)申請公開相關(guān)信息。較后,如果涉及到社會(huì)公共利益,任何人都可申請公開相關(guān)房屋信息。孫憲忠認(rèn)為如果貪腐官員將不動(dòng)產(chǎn)登記在親屬、朋友名下,反腐部門查詢起來難度較大。

  樓市新變數(shù)

  實(shí)際上,各界對于《條例(征求意見稿)》的強(qiáng)烈關(guān)注,還源于該政策長時(shí)間以來被業(yè)內(nèi)看做成平抑過高房價(jià)的新措施。SOHO中國董事長潘石屹甚至還曾公開表示,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記如果今年實(shí)施,房價(jià)馬上就會(huì)下跌。

  具體而言,《條例(征求意見稿)》擬提出,各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享。而這一規(guī)定也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家解讀為房產(chǎn)稅的征收掃清產(chǎn)權(quán)混亂的障礙之舉。

  “不動(dòng)產(chǎn)登記對于房價(jià)走勢的影響主要還是通過對消費(fèi)者心理預(yù)期的影響表現(xiàn)出來。”李恩平表示,房地產(chǎn)市場的成交情況因購賣雙方心理預(yù)期變化而出現(xiàn)波動(dòng)是非常明顯的,不動(dòng)產(chǎn)登記推動(dòng)房產(chǎn)稅加速落地,將會(huì)令房主加強(qiáng)對異地持有多套住房產(chǎn)生稅收成本增加的預(yù)期,從而觸發(fā)市場形成一定規(guī)模的拋售現(xiàn)象,對存量房整體形成較強(qiáng)釋放效應(yīng)。

  而北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認(rèn)為,預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的開啟,大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加,特別是較近在各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時(shí)間點(diǎn)發(fā)出這一信號,全國二手房市場價(jià)格降溫時(shí)期或被進(jìn)一步延長。

  不過,李恩平也坦言,根據(jù)以往的規(guī)律來看,不動(dòng)產(chǎn)登記制度落地后,因?yàn)樵鰪?qiáng)對房產(chǎn)稅開征預(yù)期而對市場造成的沖擊可能只是短期的,主要就是心理預(yù)期不穩(wěn)定,容易受影響的房產(chǎn)持有人過段時(shí)間后沖擊效應(yīng)將會(huì)逐漸減淡。

  一線城市如何落地將成新考驗(yàn)

  隨著《條例(征求意見稿)》的公布,政策正式出臺也將指日可待。但與此同時(shí),一線城市阻礙多、落地難也成為了統(tǒng)一登記過程中不可被忽視的一大考驗(yàn)。

  亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存坦言,以房屋和土地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一為例,二線城市住宅中,商品房占比較高,雖然城市內(nèi)也存在各種產(chǎn)權(quán)類型,但基本上這些產(chǎn)權(quán)房屋都是本地政府就可以管理的,產(chǎn)權(quán)種類劃分得相對較單純,相對來說,北京等一線城市就復(fù)雜得多,“北京僅歷史的非一般商品房的房產(chǎn)就有多達(dá)十余種,而且不少央企機(jī)關(guān)等單位所屬財(cái)產(chǎn)也位于北京市內(nèi),但并不在市政府管理范圍內(nèi)”。陳寶存表示。

  中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)還指出,由于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一背后涉及多個(gè)政府部門,因此真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一將受到多方面因素的掣肘。“二線城市管理不動(dòng)產(chǎn)的政府部門相對一線城市更為簡單,在進(jìn)行部門整合時(shí),要權(quán)衡的各方面因素相對較少,因此在著手開始進(jìn)行各種產(chǎn)權(quán)的登記時(shí)當(dāng)?shù)貒敛块T受到的阻力相對較小。”陳寶存表示。

  因此,陳寶存建議,對于制度需要長期建立的一線城市來說,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登

  記可以先從商品房入手,逐漸納入保障房;先從糾紛、爭議少的產(chǎn)權(quán)房入手,逐漸過渡到產(chǎn)權(quán)形式有分歧的房屋種類。

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