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三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)疊壓 開發(fā)商重回一線城市的沖動

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 686 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近日京滬深接連出現(xiàn)地王,其背后是開發(fā)商重回一線城市的沖動。

  經(jīng)歷近兩年的調(diào)控之后,開發(fā)商們發(fā)現(xiàn),原來深入三四線拓展是一件有風(fēng)險(xiǎn)的事情,尤其是房價止跌回升的過程中,一線城市和熱點(diǎn)二線城市更能帶來銷量和利潤。

  剛剛過去的11月,京滬深穗四大城市成交量均創(chuàng)下今年新高,其中11月廣州新房成交均價14769元/平方米,更創(chuàng)下2010年以來的新高。

  而眾多的三四線城市卻深陷庫存和消化危機(jī)之中:全國商品房待售面積環(huán)比去年繼續(xù)升高,其中三四線城市的庫存巨大。

  此時,正是高層密集推出城鎮(zhèn)化政策之機(jī),所謂城鎮(zhèn)化,必然要與更多的三四線城市發(fā)生關(guān)聯(lián)。在新的執(zhí)政思路之下,三四線城市樓市將會往何處去?

  三四線城市庫存危機(jī)

  在出現(xiàn)翹尾行情的11月,樓市庫存也被高度關(guān)注。

  “自今年6月份以來,全國商品房待售房面積一直維持在高位,并且有上升的趨勢,這是需要警惕的。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生指出。

  數(shù)據(jù)顯示,三四線城市的庫存量更大。摩根大通較新報(bào)告指出,從地區(qū)來看,明年一線城市更樂觀一些,三四線城市去庫存壓力會更大。據(jù)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)顯示,全國城市市場風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。

  克爾瑞報(bào)告測評的287個城市中,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海,廣州、杭州、南京等一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

  該風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù),排名的是酒泉,為呼倫貝爾,備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六,其土地消化周期長達(dá)9.71年,供求比高達(dá)3.88,市場嚴(yán)重供過于求。分區(qū)域看,風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中,大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。

  克爾瑞董事長丁祖昱強(qiáng)調(diào),進(jìn)入三四線城市要非常謹(jǐn)慎,這些城有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應(yīng),構(gòu)成了這些城市的風(fēng)險(xiǎn)??藸柸鸱治鰩熽悋[天指出,中國目前面臨著換屆的特殊節(jié)點(diǎn),樓市注定會有短期的震蕩,不可避免。

  開發(fā)商爭搶一線城市土地

  今年5-7月以及11-12月的兩輪樓市回暖中,開發(fā)商們發(fā)現(xiàn),北京、廣州、深圳的房子太好賣了,包括豪宅,都很容易銷售出去,而價格和利潤也是節(jié)節(jié)升高。

  反觀三四線城市,“賣出去批后,接下來就很難賣了,因?yàn)闆]有太多剛需購家,這些地方又沒有投資客,”廣州一家大型房企高管人士坦言,在三四線城市,往往還面臨當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的低成本競爭,以及先進(jìn)入者如恒大地產(chǎn)的競爭。

  招商地產(chǎn)董事長林少斌明確表示,招商的戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線城市,以及部分三線城市的核心地段,未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。在此背景下,下半年開發(fā)商爭搶優(yōu)質(zhì)土地資源尤其是一線城市的土地便不難理解。

  機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示,11月,包括北上廣深在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入為663億元,環(huán)比增長23%,創(chuàng)16個月新高。其中僅11月13~15日3天,上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬平方米。9月至今,保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個“地王”。其中,上海、深圳、北京出現(xiàn)地王較多。

  房企的新增土地儲備也基本位于一二線。本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示,萬保招金四大房企今年的拿地區(qū)域回歸一二線。

  三季度以來金地拿地速度明顯加快,并主要集中在已進(jìn)入的一二線城市。截至10月底,公司新增項(xiàng)目6個,建筑面積約96萬平米,累計(jì)地價約26億。金地共進(jìn)入5個城市,其中僅有余姚三線城市。

  保利表現(xiàn)更為迫切:截至目前,保利今年共進(jìn)入13個城市拿地,其中三四線城市僅為2個,在北京和上海就新增土地儲備約80萬平方米。

  萬科相對平衡,今年所進(jìn)入的大約40個城市中,有15個為三四線城市,表明其戰(zhàn)略縱深仍然在延續(xù),但步伐謹(jǐn)慎。華潤置地則通過舊城改造形式拿下深圳近1000萬平方米的土地儲備,占公司總土儲的35%。

  從上述公司拿地區(qū)域來看,即使是進(jìn)入三四線城市,萬保招金也基本上都避開了經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá),或者此前泡沫較高的城市,如酒泉、黑河、大同、溫州、鄂爾多斯等地。

  過去十多年,推動中國商品房市場發(fā)展的兩大因素為城市化和人口紅利,它們提供了商品房市場的需求主體。根據(jù)高層領(lǐng)域的表述,未來幾十年,中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。在此背景下,三四線城市理應(yīng)迎來發(fā)展良機(jī),知名開發(fā)商緣何有意回避?

  海通證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷(微博)認(rèn)為,中國或已步入城鎮(zhèn)化的后期。他指出,目前中國官方公布的城鎮(zhèn)化率為51%,是按常住人口概念計(jì)算的,但實(shí)際上,目前中國農(nóng)村主要從事農(nóng)業(yè)勞動的人口大約只有1.6億,比官方數(shù)據(jù)少一個億,而未來農(nóng)村可向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動力數(shù)量大約只有4000萬-6000萬。這意味著,到2020年前后,中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程就大致結(jié)束了,將步入城鎮(zhèn)化的后期。

  對于開發(fā)商來說,更大的可能是,一二線城市獲得的利潤遠(yuǎn)大于三四線城市,僅此而已。

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