2012，樓市有驚無險地走過。房價雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩(wěn)”態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。樓市深度調控中，每個角色都小心翼翼，企圖在變局中從容安身，這便拼出了一幅2012年房地產(chǎn)市場的眾生相。

　　購與賣的糾結博弈

　　“8月15日，正式成為房奴。”作為非京籍人士，小張終于在2012年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但他和大多數(shù)人一樣覺得還沒到抄底時，決定再等等。5月份，小張發(fā)現(xiàn)，多個樓盤已需要排隊購購。隨著樓盤給的優(yōu)惠力度越來越少，他覺得必須趕快下手。較后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室。回顧這段購房經(jīng)歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是購了一套。

　　“有一種說法，今年沒購房，拿多少年終獎也沒用。”今年年初，保利春天里以11900元/平米起的價格入市，如今該區(qū)域樓盤全都在16000元/平米以上。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》，多個城市房價歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開始環(huán)比回升，11月更是出現(xiàn)了“翹尾”的行情。萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企11月即完成了全年銷售目標，而萬科、保利的年度銷售額更是突破千億大關。

　　自前年下半年開始，無力招架的開發(fā)商被迫降價或促銷以渡難關。“以價換量”抬升了銷售業(yè)績，但上市房企去年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。而部分中小房企出現(xiàn)嚴重虧損，不得不賣股權賣項目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務或轉型。6月，一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城，連續(xù)轉讓了5個項目的股權。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。

　　當然，一些房企也抓住了調控帶來的機遇。融創(chuàng)、SOHO中國等通過并購和股權轉讓獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴張做好了準備。這也意味著行業(yè)集中度將越來越高。

　　隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標提前完成，不少房企開始“縮量提價”，開發(fā)商在與購房者的博弈中重獲了主導權，但一位上市房企副總裁表示：“價格也不敢輕易上漲，以免調控再次加碼。”

　　不過，“房地產(chǎn)較壞的時期已經(jīng)過去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過去十年的速度和質量去發(fā)展，樓市調控也不會輕易結束，但業(yè)界普遍認為城鎮(zhèn)化將成為樓市發(fā)展新動力。此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng)新”的轉型之路。在盤整期，房企在底部探尋自身價值，這對行業(yè)而言未嘗不是好事。

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