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房產(chǎn)交易中避稅與偷稅的區(qū)別

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 512 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
房產(chǎn)交易中避稅與偷稅的區(qū)別
  避稅是利用稅務(wù)籌劃合法的減少交稅,偷稅則是非法的,應(yīng)受懲罰。房產(chǎn)交易中延期過戶、通過房地產(chǎn)公司改底單,并不法律并不禁止,均可厚非。而假與真購賣,做兩份陰陽合同少交稅,則屬非法的,一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)受懲罰。 一.延期交易過戶
    這一招是目前較常見的避稅操作方式,往往幻化為不同的操作方式,但萬變不離的根本是先實現(xiàn)房屋的交接,待涉稅期滿恢復(fù)“自由身”后再交易過戶。
   購賣雙方主要在以下幾方面容易產(chǎn)生糾紛:1.因房價升降導(dǎo)致撕毀合同:房價飆升,上家可能不賣或一房多賣;房價回落,下家可能不購。違約成本如果低于可得利益,誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同,致使合同目的落空。
  2.合同履行不能:(1)不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失,合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續(xù),上家須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險。(2)間隔長,變故多:如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況,又不能辦理或不能及時辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù),則后續(xù)交易過戶手續(xù)無法進行或無法按時進行,糾紛在所難免。
  3.政策變化風(fēng)險:(1)國家稅收政策的變化:當(dāng)前有關(guān)征收個人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏,雖然迄今為止尚未聽到官方確切消息,但通過稅收手段調(diào)控房市已經(jīng)在“國六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開征,而原來的購賣合同中又沒有對此明確約定承擔(dān)主體,上、下家若補充協(xié)議不成,糾紛隨之而來。(2)銀行貸款政策變化:由于沒有交易過戶,銀行就不能辦理針對該套房屋的抵押登記,如果下家又不能提供有效擔(dān)保,其貸款便遲遲不能辦出,此時下家面臨違約的風(fēng)險(即不能按時將銀行貸款支付上家),上家面臨拿不到全款的風(fēng)險。另外,此間貸款利率的浮動,下家也會受到相應(yīng)的影響。
  4.其他風(fēng)險:如房屋在此期間被列入動遷范圍,下家雖早已入住使用,但因為沒有辦理過戶手續(xù),無法獲得相應(yīng)動遷補償款項;下家再心急火燎也無濟于事,如及早過戶,下家的這種損失就可以有效避免。
     ●二.假與、真購賣
    主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂與合同并辦理公證,然后再簽訂購賣合同。拿與合同去交易辦理過戶,憑購賣合同支付相應(yīng)款項。
  風(fēng)險警示:上、下家的風(fēng)險主要體現(xiàn)在:
  1.不予公證的風(fēng)險:與的標(biāo)的物是房屋,金額巨大,上、下家一般非親非故,很難讓公證人員相信與行為系上家真實意思表示。若公證無法辦理,其他后續(xù)環(huán)節(jié)無法進行下去。
  2.此消彼長,面臨處罰:根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,房產(chǎn)與合同必須辦理公證手續(xù),而公證費為房屋總價的2%左右,同時下家還需繳納房屋總價3%的契稅。這樣看來,和5.55%的營業(yè)稅相比,上、下家并沒有得到多少實惠。而且,如果逃避稅費的行為情節(jié)嚴(yán)重,數(shù)額較大的話,上、下家很有可能受到國家財稅部門的處罰。
  3.過戶后,如果下家違約不付款,上家就會處于被動地位:房屋過戶后,下家很有可能對真正的購賣合同不再履行。此時,與合同已經(jīng)經(jīng)過公證,即使上家提出與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同,下家可能提出異議,此時合同的效力只能通過法院或者仲裁機構(gòu)才能予以確認(rèn)。時間、人力、物力的損耗不可避免。另外,上家也可能源于自身規(guī)避營業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
  4.下家往往無法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責(zé)任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定,與的財產(chǎn)有瑕疵的,與人不承擔(dān)責(zé)任。鑒于此時房屋與合同已經(jīng)經(jīng)過公證且在房產(chǎn)交易備案完畢,如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,下家依據(jù)與合同無法追究上家責(zé)任。這時下家只能是“啞巴吃黃連,有苦說不出”。
  而中介明知假與,真購賣的實際情況而故意代上、下家辦理相應(yīng)手續(xù),如被國家財稅部門掌握確鑿證據(jù),就有可能面臨被處罰的危險。
    ●三.陰陽合同非法避稅
    主要體現(xiàn)為上、下家故意標(biāo)低房價,簽訂陰陽合同來達到避稅目的。
  風(fēng)險警示:陰陽合同是非法的避稅方式,因為實際的交易額大于表面的交易額,所以實際繳付的稅款少于應(yīng)當(dāng)繳付的稅款,嚴(yán)格來說,應(yīng)當(dāng)受到行政處罰,數(shù)額巨大的,可能還會構(gòu)成犯罪。將來購家再賣房時,可能要多繳稅款,如遇拆遷補償也會受影響。 該方式為了避稅故意隱瞞了真實價款進而虛構(gòu)較低價款,屬違法行為,一旦查出,將會遭受處罰;即使僥幸沒有查出,如購方再次交易時,也可能增加其稅費支出。由于各方的利益不同,產(chǎn)生糾紛后再去補救非常困難。購賣雙方在簽訂合同時應(yīng)充分預(yù)見合同履行中可能出現(xiàn)的風(fēng)險,并在合同中對風(fēng)險出現(xiàn)后責(zé)任的承擔(dān)做出明確的約定,降低履行合同的風(fēng)險,避免糾紛或承擔(dān)不應(yīng)有的損失。購賣雙方在合同中對現(xiàn)有稅費及以后因政策調(diào)整可能出現(xiàn)的稅費增加由誰承擔(dān)做出明確約定;對一方因政策調(diào)整導(dǎo)致稅費增加而出現(xiàn)的毀約行為,可適當(dāng)提高違約金的數(shù)額,使其不敢輕易毀約

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