囤土地抬房?jī)r(jià) 成本低利潤(rùn)高

內(nèi)蒙古包頭市一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)吸引了大量社會(huì)資本進(jìn)入，與房地產(chǎn)項(xiàng)目暴利有很大關(guān)系。通過(guò)囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)、漏稅避稅，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，可謂無(wú)獨(dú)有偶。

“2002年以前我從事物流行業(yè)，一年賺300萬(wàn)至400萬(wàn)元就不錯(cuò)了，利潤(rùn)只有7%左右。后來(lái)轉(zhuǎn)行加工業(yè)，利潤(rùn)達(dá)到20%?，F(xiàn)在搞房地產(chǎn)，3年前一個(gè)項(xiàng)目投了2億元，3年后除去成本凈掙2個(gè)億。搞了房地產(chǎn)，就不想再搞其他行業(yè)了?！边@位開發(fā)商說(shuō)。

“房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源有三個(gè)方面，一是囤積土地，二是抬高房?jī)r(jià)，三是避稅。其中稅收規(guī)避方式較多，所以地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤(rùn)?！边@位開發(fā)商透露，“按規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到建成房子用3年時(shí)間，需繳納近2%的土地增值稅，但通過(guò)與稅收部門協(xié)調(diào)，土地增值稅一般可以免征。國(guó)內(nèi)一些大房地產(chǎn)公司往往囤積幾千畝土地，過(guò)幾年后轉(zhuǎn)手賣給小開發(fā)商，一畝地掙七八十萬(wàn)元差價(jià)，這部分利潤(rùn)幾乎都能避稅?！?p>“從抬高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲越猛，開發(fā)商利潤(rùn)就越高，而稅收征繳方面卻很乏力。比如，現(xiàn)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收16 .5%的所得稅，2009年各地房?jī)r(jià)幾乎都上漲了50%，城市房?jī)r(jià)基本都翻了番。以前單價(jià)賣1萬(wàn)元的房子，交所得稅1650元，毛利潤(rùn)為8350元；現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲到2萬(wàn)元，交所得稅3300元，毛利潤(rùn)為16700元。房?jī)r(jià)上漲后雖然稅收翻了番，但利潤(rùn)增長(zhǎng)的更多。這就是開發(fā)商大量囤地捂盤的原因?！?p>這名開發(fā)商說(shuō)，“從囤地捂盤的成本看，項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間越長(zhǎng)成本越大，但是房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以外包，房地產(chǎn)公司平時(shí)根本不需要養(yǎng)多少人?，F(xiàn)在即便是西部很小的開發(fā)商，手頭也有上億元的流動(dòng)資金，囤地捂盤帶來(lái)的成本不算什么。”

做高成本延期結(jié)算 避稅漏稅花樣多

華泰證券高端研究員張馳飛介紹，2009年，房地產(chǎn)上市公司平均毛利潤(rùn)為29%，凈利潤(rùn)不到20%，從利潤(rùn)情況看，并沒有比其他行業(yè)高出許多。但通過(guò)多種手段避稅漏稅后，利潤(rùn)提升空間巨大。

據(jù)了解，江蘇地稅局2009年查處的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅案件中，列前十位的企業(yè)涉稅金額高達(dá)1.1億元，較多的一家企業(yè)偷漏稅2500多萬(wàn)元。

中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)理事、南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅務(wù)研究所所長(zhǎng)蔣大鳴教授說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收漏洞多是事實(shí)，據(jù)某地稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)，有九成開發(fā)商存在稅收問(wèn)題，有的地方實(shí)際征繳額與應(yīng)征繳額之間存在很大差距。他介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅主要有兩大塊：一是5 .5%的營(yíng)業(yè)稅；二是33%的企業(yè)所得稅。而開發(fā)商可通過(guò)多種手法避稅漏稅：

一、利用房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確避稅。預(yù)售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅多少，我國(guó)稅收在測(cè)算預(yù)售收入環(huán)節(jié)，與地方的規(guī)定存在脫節(jié)。開發(fā)商在匯總預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購(gòu)房者所付定金，將購(gòu)房者頭付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去后，迅速將購(gòu)房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算進(jìn)銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間，逃避了營(yíng)業(yè)稅。

二、應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式存在缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要繳納的稅款，也是避稅的黑洞。不少地方的地稅部門規(guī)定，“經(jīng)過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收合格”，項(xiàng)目才算完工。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收后才能進(jìn)行。因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目需要建委、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個(gè)部門出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后才算完工，漫長(zhǎng)的驗(yàn)收過(guò)程為開發(fā)商提供了偷稅便利，有些發(fā)商利用滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，有意無(wú)意地將項(xiàng)目決算期推后。

在滾動(dòng)開發(fā)中，開發(fā)商又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來(lái)的錢投入下一個(gè)項(xiàng)目，使其成本無(wú)法清算，較終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定。有的開發(fā)商在住宅項(xiàng)目接近尾聲時(shí)，再投資建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，把住宅部分所賺利潤(rùn)全部投入商業(yè)項(xiàng)目，避免交納巨額所得稅。

三、對(duì)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)交納的所得稅，不少開發(fā)商采取“拖”的辦法。較常見的操作手法是在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)留下幾套房子不銷售，項(xiàng)目因此無(wú)法結(jié)算。一些開發(fā)商在交納預(yù)收企業(yè)所得稅后，一拖就是好幾年，造成稅收黑洞。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中。

四、稅務(wù)部門和國(guó)土、規(guī)劃部門缺乏有效配合。目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅在實(shí)際征管中的有效辦法，應(yīng)當(dāng)按“規(guī)定預(yù)征率”預(yù)征，項(xiàng)目完工決算應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，但現(xiàn)實(shí)操作中，能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。

地方招商引資“方便”房企漏稅

有關(guān)專家認(rèn)為，開發(fā)商漏稅現(xiàn)象普遍存在，與地方稅源之爭(zhēng)有密切關(guān)系。一些大開發(fā)商往往是地方招商引資項(xiàng)目，通常享受稅收優(yōu)惠政策。稅務(wù)部門一方面要完成稅收任務(wù)，另一方面害怕與投資者產(chǎn)生不快。因此，開發(fā)商要求的一些條件，地方政府和稅務(wù)部門能操作的往往都會(huì)給予方便。針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，有關(guān)專家建議：

一是有關(guān)政府部門加快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對(duì)現(xiàn)行政策不明確的地方，盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)加強(qiáng)稅務(wù)、工商、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門的信息交換與共享，限度掌握有關(guān)涉稅信息，做到應(yīng)收盡收。

二是打破房地產(chǎn)暴利行業(yè)屬性，可考慮對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)設(shè)置新的稅種。

三是在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，規(guī)范和遏制地方政府“稅源之爭(zhēng)”“財(cái)政返還”“財(cái)政補(bǔ)稅”等方式，將其視為“應(yīng)收不收”，加大對(duì)房地產(chǎn)偷漏稅行為的打擊力度。(新華社調(diào)研小分隊(duì))