正文：二手房交易按評估價征稅　二手房交易按評估價征稅

二手房交易按評估價征稅可能于10月出臺，市場人士認(rèn)為

　　“評估價沖擊波”并不可怕

　　深圳市地稅局有關(guān)人士透露，我市可能于10月份開始在二手房交易中按評估價征稅。與兩年前就開始的傳聞相比，政策的較終出臺意味著預(yù)期中的“只靴子”落地，那么，“只靴子”會對深圳二手房交易市場帶來怎樣的影響呢？昨日，記者走訪市場，并采訪了有關(guān)專家、業(yè)界人士以及部分市民。


　　二手房交易量連續(xù)下滑

　　近兩年來，市場上就不斷有傳聞，稱我市將按評估價向二手房交易征收增值部分的個人所得稅。特別是今年5、6、7三個月，傳聞愈盛。受此影響，二手房市場交易量大幅波動。

　　市房地產(chǎn)研究今年1~8月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告顯示，8月份，全市二手房成交較7月下降了26.39％。在成交套數(shù)方面，泛城租售網(wǎng)昨日公布的一份統(tǒng)計顯示，8月全市二手樓成交套數(shù)相比7月環(huán)比下降42.3％，其中，福田、南山、寶安、龍崗分別下跌55％、67％、43％、46％，羅湖、鹽田分別上漲65％和22％。在成交面積方面，受新合同實施影響，除羅湖較7月有所上升外，福田、南山、鹽田、寶安、龍崗紛紛下降，相比7月跌幅分別為55％、 68％、32％、33％、46％。

　　現(xiàn)在，二手房交易按評估價征稅的政策終于明確，市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，目前二手房估價系統(tǒng)已報市政府，預(yù)計下個月就會實施。這一政策終于正式到來，也使得人們的擔(dān)心越來越重：實施之后，深圳是否會像國內(nèi)有的城市，出現(xiàn)二手房成交量大幅下降甚至一段時間成交為零的局面？市房地產(chǎn)研究副主任王鋒認(rèn)為，這一擔(dān)心是多余的，按評估價征稅之后，不會出現(xiàn)交易量大幅下滑的局面。房地產(chǎn)市場與股市一樣，供求關(guān)系的不明朗，會導(dǎo)致市場出現(xiàn)震蕩。而一旦政策和供求真正明朗之后，市場就不會出現(xiàn)震蕩。他說，對于這一措施，其實市場已經(jīng)有了充分準(zhǔn)備，人們在心理上都已經(jīng)對此進(jìn)行了消化。較近一段時間二手房交易量減少，本身就是多種政策預(yù)期下市場的一種反應(yīng)，也說明市場有了承受力。王鋒說，“明朗是一件好事，由預(yù)期到現(xiàn)實，反而會使市場更加有序地運行，對炒家也是一種壓力，能有效地抑制市場上的炒房行為。”

　　抵稅政策使稅負(fù)大大降低

　　其實，按評估價征稅這一政策，我市已經(jīng)在龍崗區(qū)試行了一年，有關(guān)人士表示，從目前實施的情況看，這一政策是成功的，并未對市場造成大的沖擊。擔(dān)心這一政策實施后成交大幅下降的人士認(rèn)為，按評估價征收房產(chǎn)增值部分20％的所得稅，與目前相比，會大大加重購賣雙方的負(fù)擔(dān)，但是，市場有關(guān)人士表示，20％看起來是一個不小的比例，但由于實施政策中規(guī)定有一系列可以抵稅的部分，因此，人們實際負(fù)擔(dān)的稅費比例遠(yuǎn)比想像中的少。世華地產(chǎn)布吉按揭部經(jīng)理覃麗莉在龍崗布吉從事地產(chǎn)中介多年，也經(jīng)歷了龍崗試行按評估價征稅的全過程。她說，2006年6月開始，龍崗開始嚴(yán)格執(zhí)行按評估價征稅，登記部門的電腦中會有每個樓盤的評估價，這個價格也隨著市場的波動隨時調(diào)整。剛實行的時候，連中介都不知道該怎么做，相互觀望，因此開始的確有一段時間成交量很少，但是，她說，“不是由于政策的原因，而是因為我們不知道該怎么做。”后來，地產(chǎn)中介弄清楚了相關(guān)程序，效率也越來越高，成交也沒有因此而受到影響。她說，現(xiàn)在二手房交易的登記過戶價與實際成交價基本接近，而且在統(tǒng)一使用規(guī)范合同后，市場得到了規(guī)范，操作起來更為可行。覃麗莉說，其實按評估價征稅不會如人們所想像的那樣大幅度增加稅負(fù)。她介紹說，根據(jù)政策，有許多項目可以抵稅，其中包括裝修費，可以按總房價的10％計算；營業(yè)稅可以全部抵個稅；其它還包括按揭供樓的利息、購一手房時的稅費、公證費等等，加起來是一筆不小的數(shù)字。她算了一個賬。比如一套房子增值20萬元，如果供樓三五年，利息會有五六萬元，營業(yè)稅也會有2萬左右，裝修費也會有幾萬元，加上購新房時的稅費等等，總數(shù)會有10萬元。她估計，抵稅部分至少可抵掉50％以上的個稅，所以賣房者實際上負(fù)擔(dān)的比想像中的少得多。

　　市場會有一個適應(yīng)的過程

　　結(jié)合布吉情況，覃麗莉認(rèn)為，按評估價征稅實施過程要循序漸進(jìn)，給市場一個適應(yīng)過程。她建議，剛開始實施的時候，評估價不要定得太高，可以走一個價格由低到高、循序漸進(jìn)的過程，讓人們一點一點地接受。這一政策對房價是否會有影響，記者采訪的市民看法各異。一位姓林的小姐認(rèn)為，按評估價征稅，房價會在一定時間內(nèi)降下來，“稅費增加會使購方增加持幣觀望的心理，部分投資業(yè)主會拋盤出售，以后幾個月會有相對低于市場價格的二手房入市，價格會下跌”。不過，市民劉先生認(rèn)為征收個人所得稅不會帶來二手房價的下降， “二手房市場相對比較穩(wěn)定，該購的購，該賣的賣，成交量會下降，但價格不會降”。楊小姐則認(rèn)為二手房價可能會更高，征收的個人所得稅會被轉(zhuǎn)嫁到購方身上。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)

　　深圳二手房價持續(xù)下降

　　據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，8月份，我市90平方米以上二手住宅價格比上個月下降7.0％，這已經(jīng)是我市大戶型住宅價繼7月之后個月下降。

　　與此同時，我市90平方米以下住宅價格也連續(xù)在7、8兩個月走低，分別比上個月下降2.1％和2.0％。

　　世華地產(chǎn)昨天公布的一份報告顯示，近幾個月，深圳二手樓市場在一系列調(diào)控政策的影響下，進(jìn)入市場觀望期，二手房均價出現(xiàn)波動，成交量大幅下滑，成交物業(yè)類型也有一定變化。7月份以來，90平方米以下住宅的全市總體均價出現(xiàn)下降。

　　通過對全市17個熱點片區(qū)90平方米以下的住宅價格進(jìn)行長期監(jiān)測并結(jié)合公司的成交數(shù)據(jù)，世華地產(chǎn)的報告顯示，7月份全市二手房購賣成交均價為每平方米 1.16萬元，比6月下降2.2％，8月為1.09萬元，比7月下降5.4％。其中90平方米以下住宅7、8兩月均價分別為每平方米9888、9690 元，與上月相比分別下降2.1％、2.0％。

　　全市六區(qū)房價漲跌不一

　　據(jù)世華地產(chǎn)統(tǒng)計，從各個區(qū)域上來看，福田區(qū)90平米以下住宅均價較高，8月份為每平方米11749元，南山次之，為每平方米11567元。自7月份開始，90平方米以下住宅福田、羅湖、南山三區(qū)均價出現(xiàn)下跌，其中南山區(qū)的下跌幅度，與6月份相比，其8月份的均價下跌了約7％。不過，寶安、龍崗、鹽田三區(qū)的均價卻繼續(xù)上漲。

　　小戶型住宅成交量上升

　　世華地產(chǎn)研究的報告顯示，在已過去的三個月，70平方米以下住宅成交有所上升，而71~90平米成交量比例則在下降。結(jié)合對二手樓市場的調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)30平米以下的單身公寓、31~50平米的一房、51~70平米的兩房越來越受到市場的青睞。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，造成小戶型備受青睞的原因主要有兩個方面：一方面是因為自7月開始，深圳大多數(shù)銀行開始緊縮房貸，頭付增加，面積較大的物業(yè)總價較高，購家所要承受的資金壓力也較大，因此有部分客戶轉(zhuǎn)而選擇資金壓力較小的中小戶型物業(yè)；另一方面，中小戶型物業(yè)便于出租，租金回報率也相對較高，風(fēng)險較小，也就更受投資客的青睞。

　　中小戶型住宅租金回升

　　與7月份以來二手樓購賣均價出現(xiàn)微幅下降相反的是，中小戶型租金水平卻較為穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至有一定的上升，從而使全市的租金回報率開始有不同程度的上升。通過統(tǒng)計租金回報率發(fā)現(xiàn)，不管是90平米以下住宅還是90平米以上住宅，租金回報率都有所上升，8月份租金回報率分別為4.7％、3.4％。各個區(qū)域90平方米以下住宅中，羅湖區(qū)租金回報率較高，達(dá)到4.9％。

　　雖然近期深圳二手房交易市場成交量出現(xiàn)波動，但有關(guān)專家認(rèn)為，經(jīng)過一段時間的適應(yīng)后，深圳房地產(chǎn)市場會更加有序，更加穩(wěn)定。

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