以煤炭化工為產(chǎn)業(yè)支撐的河南鶴壁，為了應(yīng)對因煤炭開采而出現(xiàn)的采空區(qū)問題，早在1992年就開始在老城區(qū)40公里外的地方建設(shè)新區(qū)，是河南省個建設(shè)新區(qū)的地級市，這個新區(qū)成為現(xiàn)在的淇濱區(qū)。

 　　然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個建設(shè)歷史已經(jīng)長達20多年的新區(qū)，到目前為止，還是個空心之城，變成了“睡城”。

 　　不僅如此，本已十分冷清的新區(qū)還在繼續(xù)擴張，根據(jù)河南省委、省政府較新批復(fù)的《鶴壁新區(qū)建設(shè)總體方案》，鶴壁新區(qū)規(guī)劃面積約130平方公里，這個面積與“鬼城”康巴什的規(guī)劃面積155平方公里大體相當(dāng)。

 　　調(diào)查一

 　　地產(chǎn)供大于求，工業(yè)重市地產(chǎn)先行

 　　淪為“鬼城” 常州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型錯投房地產(chǎn)

 　　上海、南京等外地購房者占據(jù)了60%，本地拆遷戶和小老板則每戶握有好幾套房產(chǎn)，而本地低收入者和外來打工者則購不起房。

　　素有吳文化發(fā)源地、富庶繁華之美譽的江蘇常州，因其新城區(qū)樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界做出悲觀預(yù)期，認(rèn)為常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發(fā)展。

 　　“鬼城”之說是否言過其實 傳統(tǒng)工業(yè)強市常州緣何吹起了地產(chǎn)泡沫 春節(jié)剛過,記者深入常州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在常州無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅項目都面臨供大于求的狀況，常州的地產(chǎn)泡沫已是不爭的事實。

 　　對于“鬼城”之說，記者多次試圖聯(lián)系常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應(yīng)。

 　　誰在制造泡沫?

 　　白天鮮見人、晚上少亮燈的常州市武進區(qū)武宜路兩側(cè)巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為“鬼城”的直接證據(jù)。

 　　武進于1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進區(qū)。武宜路北連常州舊城的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區(qū)，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[較新消息價格戶型點評]、星河國際、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城[簡介較新動態(tài)]玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級樓盤，如星河國際建筑面積達到180萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

 　　“武進區(qū)的一些樓盤夜晚亮燈率確實不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片。”常州一位載著記者在武進城區(qū)轉(zhuǎn)悠的出租車司機李飛(化名)說，李飛的話得到了多個當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)同。

 　　記者近日實地走訪常州市武進區(qū)的多個新盤后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

 　　“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會太高，有些人購了房但一時沒錢裝修也會延緩入住時間，”李飛告訴記者，“武進工業(yè)發(fā)達，小老板很多，大多會先給子女購上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當(dāng)下的狀況。”

 　　記者實地調(diào)查了解到，常州的房價與周邊其他城市相比，并不算高，其房價大都集中在6000元~8000元/平方米，市區(qū)域的房價在每平方米1萬元左右。

 　　正是這相對不太高的房價，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。在某售樓部記者看到，很多來看房的車子都是掛著上海、南京的牌子。一位來自上海不愿透露姓名的購房者告訴記者，之所以到這邊來購房，是因為上海的房價太高，而隨著高鐵的開通，到常州也比較方便。

 　　常州本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據(jù)了60%左右。

 　　“不過，在武進更多的人是來自于其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這里購上一套房子幾乎沒有可能。”李飛告訴記者。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬，其中武進區(qū)占比超過50%，達到近70萬人。而2011年武進區(qū)常住人口為160萬，暫住人口占到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點主要為出租房屋、單位內(nèi)部和工地現(xiàn)場，根本不可能在當(dāng)?shù)刭彿孔印?/p>

 　　由于當(dāng)?shù)氐褪杖胝吆屯鈦泶蚬と藛T無錢購房，而大量房子都讓外地人購走卻很少在當(dāng)?shù)鼐幼?，本地房產(chǎn)所有者則又大多擁有多套住房，讓武進區(qū)的很多樓盤顯得空蕩蕩，實際上這幾年常州房價也在這些外地人購房的助推下，上漲迅速。

　　個人住房擁有率嚴(yán)重飽和

 　　需求有限，供應(yīng)過量，導(dǎo)致常州市的住宅房產(chǎn)存量大量過剩。

 　　據(jù)常州市房地產(chǎn)信息統(tǒng)計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。

 　　2010年8月末，國家統(tǒng)計局常州調(diào)查隊曾對常州市市區(qū)52個社區(qū)的2167戶居民家庭，進行住戶基本情況抽樣調(diào)查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達25.4%。抽樣調(diào)查還顯示，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積達99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產(chǎn)在2010年8月份就已經(jīng)趨于飽和。

 　　2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口)總量達468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區(qū)住宅新增供應(yīng)量568.17萬平方米;2012年常州市區(qū)住宅預(yù)計新增供應(yīng)量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應(yīng)量，還是顯得過于龐大。

 　　住宅地產(chǎn)還不是較嚴(yán)重的，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才讓人感覺到危機四伏。

 　　“如果真要說危機，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發(fā)商告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。

 　　據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C構(gòu)統(tǒng)計，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。

 　　大量的商業(yè)地產(chǎn)競爭，導(dǎo)致大商場里的商戶經(jīng)營慘淡。“現(xiàn)在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場里一位商戶告訴記者，“僅武進商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達[簡介較新動態(tài)]還要進來，競爭將更加激烈。”

 　　記者實地走訪了武進區(qū)的多個城市綜合體項目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。

 　　支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)

 　　2月17日，常州媒體也對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)在常州市產(chǎn)業(yè)中的比重過大，表達了擔(dān)憂。“從2012年度企業(yè)榜單，也看出常州產(chǎn)業(yè)的短板：工業(yè)企業(yè)中，產(chǎn)業(yè)偏‘重’;服務(wù)業(yè)中，地產(chǎn)公司占了重頭。在此次服務(wù)業(yè)五星企業(yè)榜單33家服務(wù)企業(yè)中，地產(chǎn)置業(yè)公司依然超過20家，占60%以上。”

 　　常州市的五企業(yè)是所有企業(yè)中納稅額較高的企業(yè)，其標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)當(dāng)年上繳入庫稅金額評定企業(yè)。得分前10名且上繳入庫稅金5000萬元以上(含5000萬元)的企業(yè)，評為“五星企業(yè)”;服務(wù)業(yè)五企業(yè)榜單中，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)幾年都占據(jù)著絕大比重。

 　　常州有關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)獨領(lǐng)風(fēng)騷，一方面顯示出常州房地產(chǎn)業(yè)的實力，但也反映出常州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不均的現(xiàn)狀。

 　　常州市人民銀行支行鄭文清在其論文《地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存度的分析與探究——基于江蘇常州的實證分析》中寫道，常州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的比重自2007年以來一直保持在20%以上，較高時曾達30%以上，在地方財政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出讓收入，近幾年以來也長期保持在地方財政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出讓收入達到271.94億元，當(dāng)年其財政收入為643.17億元，前者占后者的比重達到42.28%。

 　　2012年，北京、上海等一線城市的土地出讓金大幅下降。而二線城市常州躋身前十，位于榜單第五位，土地出讓金總額為216.41億元，漲幅比2011年同期超過80%。

　　從簽約價格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出讓金額2543700萬元，相較于2011年1~11月出讓金額1955643萬元上漲了588057萬元，同比上漲30%。

 　　而在前兩年興起的由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，大量知名房企紛紛在常州“攻城略地”。星河地產(chǎn)于2009年頭次進入常州，便在武進區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發(fā)生于綠地集團[簡介較新動態(tài)]、綠城集團[簡介較新動態(tài)]、招商地產(chǎn)[簡介 較新動態(tài)](000024.SZ)、九龍倉、華潤置業(yè)等眾多知名房企。

　　“當(dāng)時，大家都很樂觀，有種‘大躍進’的味道，常州的空氣中都彌漫著一種興奮感。”常州一位開發(fā)商告訴記者。

 　　常州市國土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進城區(qū)經(jīng)營性土地交易情況一覽表顯示，當(dāng)年武進區(qū)共出讓經(jīng)營性用地31塊，其中不乏大開發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團聯(lián)合上海云峰集團、江蘇恒元地產(chǎn)在武進共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。

 　　根據(jù)約兩年的開發(fā)建設(shè)周期，這些體量巨大的住宅項目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應(yīng)帶來的高庫存，讓開發(fā)商面臨不小的壓力。

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