一場物業(yè)管理費官司，歷經(jīng)兩級法院審判，一年多的時間才結案。爭議的焦點就是房屋存在質(zhì)量問題的情況下，能不能按合同的約定認定房屋交付時間，從而來確定業(yè)主繳納物業(yè)管理費的起始時間。

　　發(fā)現(xiàn)問題拒絕收樓李先生在浦東購購了一套裝修期房，在2003年11月15日收到通知后，于2003年12月14日前往收樓。開發(fā)商向其開具了入住審批單，并通知原告為其辦理驗、收樓手續(xù)。李先生領取了房屋鑰匙、辦理相關手續(xù)后，在物業(yè)公司工作人員的帶領下進房屋進行驗收；而在驗收時卻發(fā)現(xiàn)了約30處裝修質(zhì)量問題。這些問題由物業(yè)工作人員在《物業(yè)單元維保單》上一一列明，同時李先生交還了鑰匙，拒絕收樓。

　　2004年1月17日，物業(yè)公司以掛號信的方式通知李先生維修已經(jīng)結束，要求其再次前往驗收。李先生于2004年2月7日前往驗收，雖然較為嚴重的質(zhì)量問題已經(jīng)解決，但是依然有6處質(zhì)量問題。此后雙方爭議不斷，直至2004年6月17日才基本解決，李先生當月入住。后來物業(yè)公司將李先生告上法庭，要求其支付自2004年1月起的物業(yè)管理費。

　　付費時間從何算起本案的爭議焦點在于被告繳付物業(yè)管理費的日期起算點應當如何確定。對此，李先生認為應當按照其驗收合格之日（2004年6月17日）后的次月1日，即2004年7月1日起算；物業(yè)公司和開發(fā)商則認為應當以2003年12月14日作為被告收樓的日期，該日后的次月1日，即2004年1月1日起被告即應當開始繳納物業(yè)管理費。

　　就李先生和開發(fā)商間的《商品房預售合同》，其補充協(xié)議第十六條款約定：房屋交付時如購受人認為該房屋存在質(zhì)量問題的，購賣雙方應當按照合同約定的方式對該質(zhì)量異議進行處理，但不影響購受人按合同約定的期限完成對該房屋進行驗收交接。該條款對房屋購受人在驗收房屋時的抗辯權的行使進行了一定的限制。由于該條款為格式條款，且并未采用不同的字體等方式予以明顯提示，故應當根據(jù)誠實信用原則和合同目的合理解釋該條款的內(nèi)容。該條款中的“存在質(zhì)量問題”，應當限縮解釋為“存在一般的質(zhì)量問題”，而不應包括使購受人合同目的不能實現(xiàn)的嚴重質(zhì)量問題。

　　如何看待質(zhì)量問題本案所涉房屋，屬于高端住宅，購受人合同目的的衡量標準應當高于普通住宅。李先生2003年12月14日收樓時，查驗出約30處質(zhì)量瑕疵。盡管從單處瑕疵來看，尚不足以認定為嚴重，但如此多的質(zhì)量問題同時出現(xiàn)于被告的房屋，則難以認定該日的房屋狀態(tài)符合購受人的合同目的。李先生在驗完房屋發(fā)現(xiàn)眾多質(zhì)量問題后，當即將鑰匙交回開發(fā)商的行為，應當認定為其當日拒絕接受房屋，在房屋維修合格后再行收樓。故此，不應當以2003年12月14日作為李先生接收房屋的時間。

　　從2004年2月7日被告再次驗收的情況看，房屋已經(jīng)不存在影響被告合同目的實現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，根據(jù)被告與第三人間的《商品房預售合同》的約定，李先生此時應當接收房屋而不得拒絕收樓。就本案中2003年11月15日、2004年1月17日兩個通知時間，前一次通知時房屋并不符合交付的條件，后一次通知時房屋已經(jīng)符合交付的條件。因此物業(yè)管理費的起算應當以2004年1月17日為標準。

　　本案所涉及的另一個問題是全 的驗收問題，李先生所購購的是全 ，對于全 交付時所應具備的條件，法律并未做出明確的規(guī)定，開發(fā)商雖然出具了《上海市新建住宅交付使用許可證》，尚不能說明開發(fā)商的裝修是完全合格的。就此而言，國家應當出臺有關全 的交付標準和有關全 的驗收規(guī)定?？上驳氖牵虾Ｊ行碌馁彿亢贤痉段谋疽呀?jīng)就全 有關問題有一定的涉及。


（房地產(chǎn)時報）

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