以一套評(píng)估價(jià)為200萬的二手房為例(貸款年限為20年)，新政實(shí)施后，貸款額度和月供會(huì)發(fā)生如圖變化 新京報(bào)制圖/高俊夫

　　今天起，北京公積金貸款和北京市商業(yè)銀行將實(shí)行新的房貸政策。購房者使用公積金貸款或北京市的商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款二套房時(shí)，頭付款比例都由原來的6成提高至7成。

　　新京報(bào)訊 在“國五條”北京細(xì)則公布一周后，北京公積金貸款和北京市商業(yè)銀行房貸政策的新政也落地了。昨天，北京住房公積金管理和央行營業(yè)管理部分別下發(fā)通知，購房者使用公積金貸款或北京市的商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款二套房時(shí)，頭付款比例都由原來的6成提高至7成。從今天起通過網(wǎng)簽的購房，都將按照新政策執(zhí)行。

　　“無房有貸”二套房頭付仍為6成

　　此前北京公積金二套房的政策是，貸款頭付款比例不得低于60%，貸款利率為同期頭套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍。昨日，北京住房公積金管理公布了《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》，提出借款申請(qǐng)人購購套住房申請(qǐng)貸款，其貸款頭付款比例不低于70%。

　　不過，對(duì)于在市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，仍執(zhí)行貸款頭付款比例不低于60%的政策。相關(guān)人士解釋說，政策中提出的1條購房提取記錄，并非是一次提取。比如購房人之前購購過一套住房，但針對(duì)這套住房提取過多次公積金，也只會(huì)認(rèn)定為1條購房提取記錄。

　　公積金二套房貸利率仍為1.1倍

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)實(shí)中不少購房者是“賣小換大”，賣掉之前小的房子換大一點(diǎn)的，改善居住條件。這類人群往往之前有過貸款記錄，但新購房仍然是自住的需求。此次公積金貸款頭付調(diào)整，對(duì)于“無房有貸”的情況并沒有上浮，體現(xiàn)出雖然調(diào)控加嚴(yán)，但公積金貸款仍然支持自住的剛需購房。

　　同時(shí)，昨天發(fā)布的通知中，并沒有提及二套房公積金貸款利率的調(diào)整，因此可見仍然將執(zhí)行1.1倍的利率。

　　此外，新政還在貸款資格審核、貸款額度、月還款額、借款申請(qǐng)人繳存要求、加大住房公積金違規(guī)行為的懲處力度等方面，提出了進(jìn)一步加嚴(yán)、收緊的新規(guī)。

　　■

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)略“寬松”

　　昨天，央行營業(yè)管理部對(duì)北京市商業(yè)銀行房貸政策作出調(diào)整。自今天起，對(duì)貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不得低于70%。與公積金貸款政策類似，對(duì)在北京市住建委員會(huì)房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、次申請(qǐng)貸款購購住房的家庭，仍執(zhí)行頭付款比例不低于60%的政策。

　　而此前，北京市商業(yè)銀行對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。一國有銀行人士表示，新政對(duì)名下已無房產(chǎn)記錄的二套房購購者政策略微寬松，可能是考慮到一些改善性的購房需求。

　　此次商貸新政并未對(duì)貸款利率做調(diào)整。銀行人士表示，將會(huì)堅(jiān)持現(xiàn)在二套房利率1.1倍的政策，在此基礎(chǔ)上，各行也有一定自主權(quán)。

　　■ 解讀

　　貸款額度

　　購購頭套90平方米以下自住住房的，個(gè)人信用等級(jí)為AAA級(jí)，貸款較高額度上浮30%；個(gè)人信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款較高額度上浮15%

　　購購90平方米以上非政策性住房和套住房的，貸款較高額度不再上浮，且不超過80萬元

　　購購經(jīng)濟(jì)適用房的低收入職工，貸款額度不受月收入限制

　　頭付比例和利率

　　購購套住房的貸款頭付款比例不得低于70%、貸款利率為同期頭套住房貸款利率的1.1倍；“無房有貸”申請(qǐng)者仍執(zhí)行貸款頭付款比例不得低于60%、貸款利率為同期頭套住房貸款利率1.1倍的政策

　　還款金額

　　人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50%

　　月還款額在不低于貸款月較低還款額的基礎(chǔ)上，應(yīng)不低于住房公積金的月繳存額，使住房公積金全部用于住房消費(fèi)

　　算賬

　　以一套評(píng)估價(jià)為200萬的二手房為例(貸款年限為20年)，新政實(shí)施后，貸款額度和月供會(huì)發(fā)生如圖變化

　　1 提取記錄寫入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　頭套自住住房如何認(rèn)定？昨日公布的新政也明顯加嚴(yán)。此前，公積金貸款對(duì)于二套房的認(rèn)定為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要名下有房或是有貸款記錄的，都將被認(rèn)定為二套房。但新政規(guī)定，通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請(qǐng)人無住房記錄、無個(gè)人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為頭套自住住房。

　　這意味著，除了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要有過公積金購房提取記錄的，也將被認(rèn)定為二套房。比如之前全款購房后，購房人提取過公積金，即便房子已賣出，也沒有過貸款記錄，但也不會(huì)被認(rèn)定為頭套房。將提取記錄加入頭套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這在北京還是頭次。

　　不過，這只限于公積金購房提取記錄，而如果是因租房、裝修等其他非購房的情況提取公積金，則與頭套房的認(rèn)定無關(guān)。

　　2 二套房貸款額度不上浮

　　目前，北京公積金貸款的較高額度為80萬元，每個(gè)人貸款額度是根據(jù)貸款人的月收入等因素確定的。不過，對(duì)于《個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告》評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款額度可上浮30%，即104萬元；AA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款額度可上浮15%，即92萬元。

　　新政中收緊了公積金貸款額度。新政提出，根據(jù)借款申請(qǐng)人的月收入確定貸款額度。借款申請(qǐng)人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過，購購經(jīng)適房的低收入借款申請(qǐng)人，貸款額度可不受月收入限制。

　　此前公積金貸款額度確定標(biāo)準(zhǔn)中，要保留的生活費(fèi)為400元，此次新政中的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，為每月不低于980元。如果借款申請(qǐng)人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請(qǐng)人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。此次要保留的生活費(fèi)增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會(huì)相應(yīng)降低。

　　此外，上浮標(biāo)準(zhǔn)與購購住房面積大小以及申請(qǐng)人信用等級(jí)有關(guān)。

　　3 月還貸額不低于月繳存額

　　新政此次頭次限定了借款申請(qǐng)人的月還款額。借款申請(qǐng)人月還款額在不低于貸款月較低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于其住房公積金月繳存額。公積金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不低于住房公積金月繳存額是不低于單位繳存部分與個(gè)人繳存部分之和。如果借款申請(qǐng)人已婚，月還款額則應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。

　　同時(shí)新政還規(guī)定，如果借款申請(qǐng)人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是為了避免高收入家庭長期占用貸款資金。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請(qǐng)人為單身的，月收入在14016元以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%，即7008元及以上；借款申請(qǐng)人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%，即14016元及以上。

　　對(duì)于借款申請(qǐng)人的月收入如何確定，這位負(fù)責(zé)人說，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個(gè)人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。

　　4 購政策房貸款需繳6個(gè)月

　　新政規(guī)定，借款申請(qǐng)人原則上申請(qǐng)貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購購政府部門審批的政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個(gè)月(含)以上，申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀說，此次主要是在購購政策房的公積金貸款上有所加嚴(yán)。此前只需要在貸款前繳存1個(gè)月即可，而此次要求連續(xù)6個(gè)月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個(gè)月的公積金后即申請(qǐng)貸款或通過補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求等情況。

　　北京是國五條出臺(tái)后，個(gè)明確上調(diào)二套房頭付額度的城市。相比其他城市的調(diào)控文件，北京國五條落地政策力度，在保護(hù)自住的前提下，力度地打擊了投資投機(jī)需求。 ——中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉

　　二套房公積金貸款頭付比例提升至70%，以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)合理的改善性購房需求有一定誤傷。不過，對(duì)名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執(zhí)行不低于60%的貸款頭付比例，在一定程度上緩解了部分改善性購房需求的頭付壓力。 ——偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

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