5月，似乎已成為“盛產(chǎn)”地王的月份。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市陸續(xù)拍出的地塊中，價(jià)格不斷被刷新，并較終停留在溢價(jià)率較低49%、較高136%的驚人數(shù)字上。房地產(chǎn)調(diào)控、相關(guān)部門警示等一切壓力均被房企拋在腦后，“地王們”就這么又一次如此“招搖”地出現(xiàn)在人們面前，牽動(dòng)著人們的神經(jīng)。

　　對(duì)于“地王”的頻繁顯身，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所博士高廣春認(rèn)為，正是對(duì)未來市場(chǎng)的樂觀預(yù)期，企業(yè)才有信心爭(zhēng)地。

　　不過，也有專家將其歸因于企業(yè)資金鏈的緩解。銀行業(yè)改革與發(fā)展研究主任王勇表示，部分房企資金充裕，拍地有底氣;亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人則進(jìn)一步分析認(rèn)為，上輪調(diào)控中大量房企通過“以價(jià)換量”的方式回籠了大量資金，“錢多地少”使得房企對(duì)土地市場(chǎng)的興趣開始回升。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)也佐證了上述觀點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的《2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2012年我國(guó)全部上市房企總資產(chǎn)均值為291.87億元，同比上升7.86%;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值16.07億元，同比上升3.34%。

　　然而普遍上漲的數(shù)據(jù)，卻依然不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是高負(fù)債行業(yè)的現(xiàn)實(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就表示，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看，負(fù)債水平仍在歷史高位徘徊，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為64.72%和64.36%，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍在累積。

　　高負(fù)債的房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)融資渠道有很強(qiáng)的依賴性。從目前來看，房企主要通過銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、海外融資、發(fā)行債券、民間借貸等渠道籌集資金，而銀行貸款中的個(gè)人按揭貸款，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利運(yùn)轉(zhuǎn)的重要支撐。不過近年來，為平抑過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)監(jiān)管部門及金融機(jī)構(gòu)已在不斷收緊房企融資渠道。

　　對(duì)此，王勇表示，一直以來監(jiān)管部門就通過控制規(guī)模、加強(qiáng)涉房信貸風(fēng)險(xiǎn)排查等手段，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款;不過，隨著銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)融資門檻的逐步提高，房企融資開始更傾向于理財(cái)、信托甚至民間借貸等影子銀行體系。

　　其實(shí)，即便是監(jiān)管部門嚴(yán)控的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款表現(xiàn)也不盡如人意。在今年年初，銀行開發(fā)貸款更呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國(guó)地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元，同比增長(zhǎng)21.4%，增速比上年末高9個(gè)百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月逐月攀升;房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長(zhǎng)12.3%，增速比上年末高1.6個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長(zhǎng)17.4%，增速比上年末高3.9個(gè)百分點(diǎn)。這直接表明，大量銀行新增信貸資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　對(duì)于這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，高廣春并不意外。他告訴記者，銀行同樣是以追求利潤(rùn)為目標(biāo)的企業(yè)。雖然多家銀行強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的向好，回報(bào)的可觀，都決定了銀行不會(huì)輕易放棄這塊“蛋糕”。

　　銀行信貸資金也愈發(fā)成為房企倚重的對(duì)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年房企到位資金96538億元，比上年增長(zhǎng)12.7%，其中，國(guó)內(nèi)貸款14778億元，增長(zhǎng)13.2%。

　　其實(shí)無論是“曲線融資”還是通過其他手段的再融資，在很大比例上，銀行都是資金的實(shí)際供應(yīng)方。因此可以說，銀行的支持增添了開發(fā)商的“底氣”，同時(shí)也更可能成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。

　　在此輪拍地?zé)崂酥?，人們?cè)俅屋p易發(fā)現(xiàn)央企的身影。中鐵、保利等房地產(chǎn)央企表現(xiàn)“神勇”，并多有斬獲。有專家表示，“地王”及央企頻現(xiàn)，毫無疑問會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。

　　對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，特別是對(duì)央企的信貸支持方面，銀行會(huì)更有貸款的沖動(dòng)。有專家認(rèn)為，這種沖動(dòng)有可能會(huì)突破監(jiān)管部門的監(jiān)管要求，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　高廣春認(rèn)為，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤已經(jīng)預(yù)示了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的所在。一味上漲的房?jī)r(jià)，則更將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)提高。同時(shí)，信貸投放規(guī)模的擴(kuò)大，也讓銀行機(jī)構(gòu)逐漸和房地產(chǎn)企業(yè)站在同一陣線。

　　對(duì)于這種情況，監(jiān)管部門近日再次發(fā)出警示：目前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債偏高，資金緊張情況未有根本緩解，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)仍存在上升壓力，未來將加強(qiáng)開發(fā)貸款等方面的監(jiān)管。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還要求金融機(jī)構(gòu)要重視房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化房貸要求，加強(qiáng)名單制管理和壓力測(cè)試。

　　不過，我們也應(yīng)該看到，房企的底氣不僅來自于銀行信貸資金的支持，更來自于地方政府的態(tài)度。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，將削弱房地產(chǎn)調(diào)控效果，間接讓房企成為主要受益者。

　　因此，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，不僅要強(qiáng)調(diào)信貸調(diào)控措施，避免信貸措施執(zhí)行中走樣，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的幫兇，還要進(jìn)一步運(yùn)用土地、財(cái)稅等綜合手段，保證調(diào)控的順利進(jìn)行，削弱房企底氣。

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