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SOHO中國潘石屹、張欣權(quán)力互換 告別“散售模式”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 791 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  潘石屹與張欣可謂是業(yè)界較有名的“夫妻檔”,近20年的婚姻里,張欣一直親自為潘石屹配置出席活動(dòng)時(shí)的著裝。參加任志強(qiáng)組織的讀書會(huì)、出席法國總統(tǒng)邀約的晚宴、曬一下學(xué)外語與跑馬拉松的幸福生活……潘石屹、張欣看上去輕松、和諧的生活,或?qū)τ谏倘藖碚f,感嘆人生、享受生活只是一場競賽的中場休息。

  作為夫妻,潘石屹、張欣權(quán)力互換對(duì)公司影響不大,但由此帶來的舊模式與新戰(zhàn)略的痛苦切換卻事關(guān)SOHO的生死未來。轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海后的外灘8-1項(xiàng)目更是有史以來次刷新SOHO中國不與人合作開發(fā)的紀(jì)錄。這一切根本原因在于SOHO中國的轉(zhuǎn)型,SOHO中國想成為一家重資產(chǎn)、輕銷售的公司,告別“散售模式”。但這同時(shí)是潘石屹和張欣的分歧。

  2013年春節(jié)前后,在外灘項(xiàng)目一審判決前,推廣部總監(jiān)王春蕾,負(fù)責(zé)銷售、租務(wù)工作的副總裁王勝江以及頭席法務(wù)官賴楚珊先后離職。這一輪人事震蕩之后,公司的高管層已經(jīng)名存實(shí)亡,SOHO中國“潘時(shí)代”就此終結(jié)。張欣主張的重產(chǎn)品、輕銷售戰(zhàn)略得以確立,潘、張?jiān)诠緫?zhàn)略中的地位也終于逆轉(zhuǎn)。

  全行業(yè)的人都在關(guān)注SOHO中國的轉(zhuǎn)型,但事實(shí)上,SOHO中國的轉(zhuǎn)身或太快了。在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來,SOHO中國的問題在于物業(yè)服務(wù)能力的缺失。對(duì)于一個(gè)持有型商業(yè)地產(chǎn)公司來說,項(xiàng)目培育、物業(yè)服務(wù)以及價(jià)值增值是需要一個(gè)漫長的過程。顯然SOHO中國多年來過分的追求短期利益了,以至于公司缺乏這樣的能力。

  而從SOHO中國現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)周期來看,在建的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場等從建成到投入使用,也要1-2年的時(shí)間。再加上過去兩年時(shí)間的商業(yè)地產(chǎn)熱潮,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。在行業(yè)前景不明,以及對(duì)公司管理層能力等多重懷疑下,SOHO中國未來幾年內(nèi)的業(yè)績并不看好。

  北京時(shí)間6月3日凌晨消息,SOHO中國CEO張欣牽頭的地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)團(tuán)上周五以7億美元購得位于美國紐約通用大廈40%股權(quán)。這也是中國目前一單在美不動(dòng)產(chǎn)投資。更耐人尋味的是,有消息人士稱此次交易對(duì)手方是張欣家族而非潘石屹、張欣夫婦,更非SOHO中國。背后或因考慮到中國房地產(chǎn)環(huán)境的不穩(wěn)定因素。

  【《中國企業(yè)家》】《中國合伙人》的故事讓潘石屹和張欣都很感慨。

  海龜、土鱉、上市以及中間的種種掙扎,很像是潘、張兩人的故事,“海龜、土鱉就是查建英在《紐約客》中寫的張欣和我。”潘石屹在微博中如是說。與俞敏洪和徐小平相比,這對(duì)夫妻兼合伙人走得更長久。近20年的婚姻里,張欣一直親自為潘石屹配置出席活動(dòng)時(shí)的著裝。

  《中國合伙人》取景地之一是銀峰SOHO,這也是SOHO中國(00410.HK)在北京較后一個(gè)銷售項(xiàng)目,原名望京SOHO。2011年開始,SOHO中國在北京陷入既無優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可供收購,又無項(xiàng)目可供入市銷售的尷尬局面。潘石屹、張欣兩人決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。當(dāng)年,SOHO中國一口氣完成7次收購。關(guān)鍵項(xiàng)目是外灘8-1項(xiàng)目,它關(guān)系著SOHO中國能否在上海擁有一個(gè)性的建筑,進(jìn)而重溫一線城市核心區(qū)域業(yè)主的舊夢。若以失手告終,潘張較終的身份很有可能只是上海灘一名收入穩(wěn)定的包租公包租婆。

  4月末,外灘8-1項(xiàng)目一審敗訴。在此之前,SOHO中國公司又一次出現(xiàn)了高管離職潮。繼整個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)之后,其他部門的骨干高管也都離開了公司。“老潘心狠手快地對(duì)自己和兄弟們做了減法?,F(xiàn)在他就是一個(gè)‘光桿司令’了。”一位前任公司高管告訴《中國企業(yè)家》。

  如今的潘石屹既沒有項(xiàng)目可盯,也沒有項(xiàng)目可賣,常玩微博的他甚至干脆在上面“辦公”。5月19日,一名租賃北京銀河SOHO辦公樓的創(chuàng)業(yè)公司稱,因?yàn)椴荒艿玫轿飿I(yè)裝修入場批復(fù)而在簽約1個(gè)月后依舊無法進(jìn)場辦公。不到3個(gè)公里,潘石屹已經(jīng)對(duì)此做出了回復(fù)。

  據(jù)那位離職高管向本刊透露,SOHO中國公司的項(xiàng)目推廣與物業(yè)租賃管理等業(yè)務(wù)將不會(huì)再組建新的管理層,而是由潘石屹直接負(fù)責(zé)。公司現(xiàn)在的局面可能不是潘石屹想要的,但卻符合張欣的規(guī)劃。

  潘石屹、張欣的生活看上去反而更加輕松、和諧:參加任志強(qiáng)組織的讀書會(huì)、出席法國總統(tǒng)邀約的晚宴、曬一下學(xué)外語與跑馬拉松的幸福生活……但事實(shí)上,對(duì)于商人來說,感嘆人生、享受生活只是一場競賽的中場休息。SOHO中國的運(yùn)營變化頗大,潘、張?jiān)诠緫?zhàn)略中的地位也在逆轉(zhuǎn)。

  外灘8-1項(xiàng)目一審敗訴,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為SOHO中國再度勝出的可能性不大。“雙方幾乎沒有和解的可能。”從復(fù)星、SOHO中國內(nèi)部傳出來聲音驚人的一致。

  這起股權(quán)糾紛牽涉了4家上市公司:復(fù)星國際(00656.HK)、SOHO中國、上海證大(00755.HK)和綠城中國(03900.HK),訴訟標(biāo)的是外灘8-1地塊。彼時(shí),SOHO中國通過收購上海證大和綠城中國兩家公司股權(quán)的方式,繞開了復(fù)星的優(yōu)先收購權(quán),將外灘8-1項(xiàng)目50%的股權(quán)收入囊中。

  如此股權(quán)轉(zhuǎn)讓安排,是SOHO中國、上海證大和綠城中國三家公司的法律顧問聯(lián)合商榷的結(jié)果。但是,面對(duì)一審判決結(jié)果,綠城中國宋衛(wèi)平都覺得出乎意料,“在上海灘,永遠(yuǎn)都有奇跡。”宋如是回復(fù)《中國企業(yè)家》。對(duì)于一度態(tài)度篤定的潘石屹與張欣來說,失望可想而知。

  地產(chǎn)界甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為,SOHO中國是這場股權(quán)收購中先進(jìn)的輸家。

  這個(gè)被潘石屹稱為“皇冠上的明珠”、被張欣認(rèn)為是可遇不可求的項(xiàng)目,本來會(huì)成為SOHO中國在上海的新。對(duì)于處于轉(zhuǎn)型期的SOHO中國來說,是贏得資本市場芳心的有力武器。

  但事實(shí)上,外灘8-1項(xiàng)目并不完全符合潘石屹一貫的項(xiàng)目收購“三個(gè)原則”:核心地段、15萬平米以上以及主導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā),這是潘石屹衡量項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)與否的重要要素。但自進(jìn)入上海以來,這些原則被不斷地突破。外灘8-1項(xiàng)目更是有史以來次刷新SOHO中國不與人合作開發(fā)的紀(jì)錄。

  “如果老潘能夠早些放棄這些原則的話,他也不必出走上海了。”上述離職高管如是說。

  這一切根本原因在于SOHO中國的轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海的同時(shí),SOHO中國也想成為一家重資產(chǎn)、輕銷售的公司。但這同時(shí)是潘石屹和張欣的分歧。以往,無論雙方有什么矛盾都會(huì)關(guān)上門協(xié)商,較終他們總會(huì)取得一致,但這一次雙方的分歧在公司內(nèi)部已近公開化。

  對(duì)潘石屹負(fù)責(zé)的兩個(gè)部門:銷售與推廣部開始頻繁的人事調(diào)整與變動(dòng)。原來負(fù)責(zé)上海項(xiàng)目的賀亞楠離職,新更換的管理層在經(jīng)驗(yàn)和資歷上都無法控制狼性十足的銷售部門,再加上兩地文化差異,較終在2011年底爆出上海“欠薪門”事件。

  在“欠薪門”之后,潘曾反思過去一年來的轉(zhuǎn)型是否過于急進(jìn),他甚至公開表態(tài)要重建銷售團(tuán)隊(duì)。但是,“這一事件(欠薪門)發(fā)生后,張欣對(duì)當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)銷售團(tuán)隊(duì)的高管越發(fā)不滿意。”上述主管表示。

  外灘8-1項(xiàng)目是SOHO中國在上海較重要也是的一次項(xiàng)目收購計(jì)劃。但是,除去股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜外,外灘8-1項(xiàng)目在規(guī)劃上并不僅僅是寫字樓,還包含酒店以及零售等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。這一切對(duì)于SOHO中國來說,是缺乏經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢的。跟隨潘石屹多年的高管曾建議他要考慮其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。但潘石屹選擇了沉默,不回應(yīng)、不表態(tài)。“他本質(zhì)上是一個(gè)保守的商人,他的沉默源于內(nèi)心的猶豫與遲疑。”事后一位SOHO高管分析到。

  但是,張欣非??春猛鉃?-1項(xiàng)目的長期租金回報(bào)情況。張認(rèn)為,如果不是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而導(dǎo)致上海證大與綠城中國的資金緊張,這一項(xiàng)目是不會(huì)出現(xiàn)在市場上的。在她看來,這是一個(gè)難得的收購機(jī)會(huì)。事實(shí)上,在外灘8-1項(xiàng)目后來的股權(quán)紛爭過程中,張欣的態(tài)度比潘石屹更直接、更強(qiáng)勢。

  而在項(xiàng)目的收購操作上,與張欣關(guān)系“更近一些的”公司頭席法務(wù)官賴楚珊在這個(gè)過程中起到了很大的推動(dòng)作用。復(fù)星方曾向本刊透露,潘石屹在收購?fù)鉃?-1之前,就操作手法在SOHO中國內(nèi)部進(jìn)行過沙盤預(yù)演,結(jié)論是不存在法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

  按潘、張的規(guī)劃,購入外灘8-1地塊之后,意味著SOHO中國全面結(jié)束散售模式。

  “換句話說,一方面是老潘的生存模式已經(jīng)不存在了,另一方面在雙方的關(guān)系中,潘石屹終歸會(huì)妥協(xié)得多一些。”這位前高管說。

  殘酷時(shí)刻來臨。在2012年中旬的一次內(nèi)部會(huì)議上,潘石屹宣布公司將全面轉(zhuǎn)型成為物業(yè)持有商。據(jù)稱,因?yàn)檫@一決定過于突然,會(huì)議現(xiàn)場氣氛瞬間變得非常尷尬。在這之前,潘石屹與負(fù)責(zé)銷售的高管有過一次談話。但管理層以為銷售團(tuán)隊(duì)或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海,或是要轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)。但他們并沒有真正理解老潘要結(jié)束原有團(tuán)隊(duì)的這層意思。

  2013年春節(jié)前后,在外灘項(xiàng)目一審判決前,推廣部總監(jiān)王春蕾,負(fù)責(zé)銷售、租務(wù)工作的副總裁王勝江以及頭席法務(wù)官賴楚珊先后離職。

  這一輪人事震蕩之后,公司的高管層已經(jīng)名存實(shí)亡,SOHO中國“潘時(shí)代”就此終結(jié)。張欣主張的重產(chǎn)品、輕銷售戰(zhàn)略得以確立。潘、張?jiān)诠緫?zhàn)略中的地位也終于逆轉(zhuǎn)。

  潘石屹開始有時(shí)間在微博上定期監(jiān)督PM2.5的情況,或是與任志強(qiáng)彼此調(diào)侃。擺脫潘石屹的模式后,張欣變得更忙了,她要在自己擅長的資本市場上繼續(xù)維護(hù)著SOHO中國的利益。

  回不去的北京

  這是一場歷經(jīng)三年的拉鋸戰(zhàn)。

  SOHO中國靠散售起家。雖然這種將商業(yè)物業(yè)出售給小業(yè)主、再協(xié)助其出租的模式備受爭議,但容易吸引投資投機(jī)性需求,進(jìn)而快速回籠資金。而張欣則希望SOHO中國成為地產(chǎn)界的蘋果公司,這需要公司致力于物業(yè)服務(wù)以及項(xiàng)目品質(zhì)的培養(yǎng)和提升。

  潘石屹的“兄弟班底”是為散售模式打造和服務(wù)的?,F(xiàn)在的執(zhí)行董事閻巖是自萬通時(shí)代就跟隨潘石屹打拼的老將。蘇鑫和王勝江,這兩位先后執(zhí)掌SOHO中國營銷團(tuán)隊(duì)的高管,以及負(fù)責(zé)工程建設(shè)的李虹和項(xiàng)目推廣的許洋都是在1999年以前就加入到潘石屹麾下的干將。

  2002年前,潘石屹獨(dú)自

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