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全民炒房葬千億財富 鄂爾多斯畸形城鎮(zhèn)化之殤
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網 閱讀 525 次
9月的鄂爾多斯,秋涼驟起,游走于鄂爾多斯新、舊城區(qū)內綿延數(shù)公里的空置樓盤間的人們,備感寒意??罩玫臉欠坑涊d著鄂爾多斯十年造城運動一路走來的興衰,其間被裹挾進來的還有一個個人物命運的沉浮。
自2003年啟動新的城市發(fā)展戰(zhàn)略至今,鄂爾多斯已走過了十年城鎮(zhèn)化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”,曾經轟轟烈烈的“造城”運動,如今日漸式微。除了給這座城市帶來房地產空置及全民財富泡沫化的重殤之外,在新型城鎮(zhèn)化號角吹遍全國的當下,其畸形城鎮(zhèn)化之路所留下的沉疴更值得業(yè)界再總結,或可為后來者提供一份活生生的現(xiàn)實教材。
轉型誤入“房地產化”歧路
張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產開發(fā)盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時,一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅車20多個公里風塵仆仆地趕回,他告訴記者,自去年以來,他就把和別人合伙開發(fā)的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主,另謀生意來還還剩下的數(shù)十萬元債,今年以來他隔三差五跑一趟興安盟,在那里開始做一些建材購賣。
他打趣地告訴中國證券報記者,鄂爾多斯民間現(xiàn)在流傳一個段子:電視臺記者在街頭隨機采訪鄂爾多斯市民:“如果你購彩票中了500萬大獎,你會怎么花?”市民不假思索地答:“先還債。”“那剩下的呢?”“剩下的慢慢還。”張大牛說,這雖是笑話,一定程度上卻是當下鄂爾多斯老百姓的真實處境寫照:前兩年全民放貸搞融資,全民搞房地產,如今全民追債,全民心累。
然而,相比于財富一夜間泡沫化帶來的夢魘,更讓張大牛至今心中唏噓不已的是,當初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經營多年的煤炭運銷生意,轉而投入到房地產開發(fā)的滾滾洪流?他告訴記者,過去十年間,他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優(yōu)勢,拉起十多輛運煤車的隊伍,在鄂爾多斯與外地來往運煤,年景好時年入百萬元不成問題。而當高峰時多達500多路房地產開發(fā)大軍涌入時,他也奮不顧身地賣了資產聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是,當樓盤還沒有賣出時,就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。
事實上,在中國證券報記者實地調查中,類似張大牛所說的當初的那份“沖動”,在鄂爾多斯當?shù)卦浺欢瘸蔀槠毡榈纳鐣膽B(tài),甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發(fā)展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅使下,鄂爾多斯過去十年城鎮(zhèn)化路途開始發(fā)生偏向,直至誤入“房地產化”的歧途。
按照業(yè)內專家的普遍共識,科學合理的城鎮(zhèn)化,產業(yè)依托是根基,并且這些產業(yè)發(fā)展要擁有可持續(xù)性。北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業(yè)委托在鄂爾多斯展開了數(shù)天調研,他發(fā)現(xiàn),鄂爾多斯城鎮(zhèn)化起初階段可謂運行在良性軌道。依托“羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(天然)氣”這些當?shù)負碛械锰飒毢駜?yōu)勢的能源資源產業(yè),特別是憑借煤炭產業(yè)在過去十年的黃金發(fā)展期,鄂爾多斯用不長的時間就創(chuàng)出了全國的GDP增速,人口規(guī)模也迅速攀升至百萬人。
“如果鄂爾多斯在已有資源優(yōu)勢上不斷壯大產業(yè)規(guī)模,且延伸產業(yè)鏈或及時尋找替代產業(yè),以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來的城市經濟長遠發(fā)展風險,那么鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化可能會在全國范圍內樹立起一個正面典型形象。”傅中說,近年來當?shù)卣鈭D打造總部經濟、裝備制造基地以及云計算產業(yè),均可謂謀求可持續(xù)性產業(yè)轉型的力舉。
但事與愿違的是,當房地產業(yè)被眾多城市定位為支柱產業(yè)并為此大興土木之際,“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是,過去短短幾年時間,因煤炭開發(fā)而積累的數(shù)千億財富源源不斷地轉移到房地產開發(fā)中,過去一切謀求產業(yè)轉型的力舉較終都指向一個標桿:房地產化。傅中認為,當城鎮(zhèn)化演變成了房地產化,不僅無法驅動經濟增長,還會產生巨量的房地產泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。
張大牛也告訴中國證券報記者,當初自己所經營的煤炭運銷公司業(yè)績紅火的時候,了解到政府將大力發(fā)展旅游經濟,曾打算拿出一筆錢來投資酒店生意,但還未來得及行動,就卷入了鄂爾多斯全民房地產熱。“煤炭行業(yè)曾經一度暴利,但當看到像伊泰、烏蘭這樣的煤炭巨頭紛紛‘不務正業(yè)’,大搞房地產開發(fā)時,誰都想搶食這一塊更肥的肥肉,因此都義無反顧,直到現(xiàn)在一切都化為泡影。”他輕嘆道。
先造城后填人的本末倒置
按照國內外關于城鎮(zhèn)化的科學理念,城鎮(zhèn)化的一大內涵是在產業(yè)聚集基礎上帶動人口的聚集,進而催生城市自發(fā)的生長及擴容。而反觀鄂爾多斯,其十年城鎮(zhèn)化走的卻是先造城后填人的本末倒置的歧路。
小羅是鄂爾多斯一家市直單位的公務員。過去幾年,她隨著所在單位由東勝區(qū)遷移至康巴什新區(qū)的新辦公地,成為康巴什新區(qū)過去幾年實施的“引人”戰(zhàn)略的一份子。她告訴中國證券報記者,來到新區(qū)后,這里一切都是新的,城市廣場壯麗宏偉,馬路寬闊平坦,處處顯現(xiàn)出一番現(xiàn)代都市的氣派。
過去的十年,鄂爾多斯立志將自己打造成東方“迪拜”。在中國證券報記者幾天實地所見所聞中,印象較深的是政府為實施這種愿景在配套基礎設施上的努力。除了已為外界熟知的現(xiàn)代化的博物館、圖書館及大劇院等硬件設施外,康巴什目前整個新區(qū)的管理采用社區(qū)化模式,全區(qū)32平方公里的范圍被劃分為三大社區(qū),每個社區(qū)都建成了一個現(xiàn)代化功能齊全的社區(qū)辦公大廳,所有民生事項均采用一站式服務模式。不單如此,為打通新區(qū)與外界的溝通瓶頸,當?shù)卣€斥巨資將連接東勝及康巴什的公路由原來的雙車道擴寬成六車道,道路兩旁綠化帶種植的都是引自東北和云南的名貴樹種。所有一切的努力,仿佛都是為了“遠方的客人,請你留下來”。
然而,在沒有需求支撐下,所有的努力都顯得力不從心。在與記者的聊天中,小羅的疑惑就是“康巴什如今建設的這么好,為什么就吸引不了大規(guī)模的人來居住呢?”“可能是這里的消費水平和房價還是很高吧,像我現(xiàn)在做公務員,一個月收入在4000元左右,新區(qū)好一點地段的房子都在6000元/平米以上,現(xiàn)在就等著購新區(qū)統(tǒng)一建設的公務員限價房,普通商品房肯定購不起。”她說。
據(jù)中國證券報記者了解,官方統(tǒng)計的鄂爾多斯康巴什新區(qū)目前的人口數(shù)已達10萬,其中的主要構成是拆遷戶、市直機關公務員及大中小學學生,還有一些當?shù)匾M的工業(yè)項目的產業(yè)工人。
傅中對中國證券報記者分析,對于鄂爾多斯來說,未來無奈的選擇是繼續(xù)引“人”。但從目前人口構成來看,作為主體的公務員及學生的引入基本到位,后續(xù)空間已經不足。因此,未來的希望在于靠工業(yè)項目落地帶來產業(yè)工人增多,由此帶動第三產業(yè)發(fā)展,進而進一步推動人口規(guī)模擴大。“但現(xiàn)在的問題是,高房價、高物價可能會成為實現(xiàn)這種預期的絆腳石”他擔憂道。
傅中的擔憂并非多余。事實上,早在2008年,國家發(fā)改委投資研究所課題組曾對康巴什新區(qū)未來發(fā)展做了一次深入評估,較終形成的評估報告指出,康巴什未來發(fā)展的潛在難題之一,就在于產業(yè)發(fā)展成本過高。報告直陳,“新區(qū)的建設過度依賴大規(guī)模固定資產投資,這帶來當?shù)胤康禺a物業(yè)價格過快增長,使得新區(qū)發(fā)展、三產業(yè)發(fā)展的經營成本很高,產業(yè)進入門檻較高,盈利能力較低的、三產業(yè),尤其是第三產業(yè)中包括商貿流通、餐飲、旅游、社區(qū)服務等居民消費性服務業(yè),很難進入新區(qū)并快速發(fā)展成長起來,加劇了新區(qū)未來經濟發(fā)展的難度和不確定性。”
傅中指出,這種難度和不確定性至今依然存在,成為鄂爾多斯未來繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化不得不直面的難題。
被城鎮(zhèn)化后身份認同危機
按照專家觀點,目前國內大力推進的新型城鎮(zhèn)化其頭要的定位是“人的城鎮(zhèn)化”,讓農民市民化。而受過多外力裹挾的“被”城鎮(zhèn)化,只會帶來農民普遍的身份認同危機。值得注意的是,這種危機,已經在鄂爾多斯眾多拆遷農牧民身上逐漸顯現(xiàn)。
東勝區(qū)罕臺廟村是過去幾年鄂爾多斯實施棚戶區(qū)改造、推進農民城鎮(zhèn)化的重鎮(zhèn)之一。當?shù)卮迕窭翔F告訴中國證券報記者,過去罕臺廟村下轄四個生產隊,前兩年全部整體拆遷,變成如今的四個“社區(qū)”。他所在的田園都市小區(qū),80%都是回遷的拆遷戶。
中國證券報記者在小區(qū)看到,時值正午十分,住戶吃完午飯后都陸陸續(xù)續(xù)地來到小區(qū)門口的小廣場上,墊上幾張報紙開始打起了紙牌,旁邊還有一群人扎好了馬扎,你一言我一語地擺起了“龍門陣”。老鐵告訴記者,這就是如今大家每天的“社區(qū)”生活,大家一坐就是一下午,到飯點就各自散去。
老鐵說,以前這里還是農村時,家家都養(yǎng)羊種玉米,平常的這個時候應該是各自趕著羊群去放羊,或者在菜地里扒玉米棒子??蛇@幾年,眨眼間變成城里人之后,卻不知道該干啥。
老鐵告訴中國證券報記者,他們小區(qū)大多數(shù)人過去幾年都拿著上百萬元的拆遷款參與民間融資,可幾乎全部血本無歸。“沒了錢,也沒了羊群,村里的勞動力不得不都出去打工,過去鄂爾多斯經濟紅火的時候,做建筑工很賺錢,可這兩年工地都停工了,又不知道該干啥了。”老鐵說道。
當問到“當初那么多的拆遷款,為什么沒想著拿去做點購賣或者搞點正常投資”時,老鐵說:“投資?不是說民間融資也是搞投資嗎?別的什么,我都兩眼一抹黑。”的確,在中國證券報記者接觸的眾多曾參與民間融資的當?shù)乩习傩罩校@種說法很普遍。
在傅中看來,這種現(xiàn)象背后反映的一個問題就是“被”城鎮(zhèn)化后的農民面對城里生活、面對財富的無所適從。缺乏像城里人那樣
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