10月22日，廣東省國(guó)土廳在全省房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)上，要求各地堅(jiān)持市場(chǎng)形成地價(jià)機(jī)制，但應(yīng)消除炒作，消除地價(jià)異常信號(hào)，確保未來(lái)半年內(nèi)不再出現(xiàn)新“地王”。全省各地要以過(guò)去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，保證住宅用地供應(yīng)量顯著增加，保持土地市場(chǎng)供應(yīng)總體穩(wěn)定，廣州、深圳等一線城市年底必須實(shí)現(xiàn)10%-30%的增幅。

　　其實(shí)在9月底，國(guó)土部在召集地方國(guó)土資源負(fù)責(zé)人開(kāi)座談會(huì)時(shí)就指出，要求年底前供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到不再出“地王”。

　　不再出地王難度不大

　　主持人：國(guó)土部剛剛喊了不能再出地王，這會(huì)兒省國(guó)土廳又來(lái)喊。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)土部喊用處不大，省國(guó)土廳喊有用嗎？

　　鄧浩志：省國(guó)土廳的喊話肯定有作用，其實(shí)各地完成任務(wù)的方法也很簡(jiǎn)單，只要不推城區(qū)的地塊就可以了。像廣州目前的單價(jià)地王是南洲路地王，屬于城區(qū)、望江、地塊又夠大，本來(lái)就很難再超越。

　　韓世同：其實(shí)出不出地王，關(guān)鍵還是在市場(chǎng)，土地是由地方政府運(yùn)作的，即便暫時(shí)不出地王，也只是為了應(yīng)付一下而已。其實(shí)本來(lái)現(xiàn)在不用行政命令，也可能不會(huì)再出地王了，進(jìn)入冷卻期。這回國(guó)土廳一喊話，反而讓大家覺(jué)得這是行政命令的效果。

　　主持人：其實(shí)現(xiàn)在大家對(duì)地王的定義是不一樣的，你覺(jué)得國(guó)土部或者國(guó)土廳對(duì)地王的定義是怎么樣的？

　　鄧浩志：地王有很多重定義，一個(gè)是城市下轄所有區(qū)域的總單價(jià)地王，另外是各個(gè)轄區(qū)自己的單價(jià)地王，其實(shí)從今年以來(lái)，廣州各區(qū)自己的單價(jià)地王都刷新了一遍了。但是作為國(guó)土部或者國(guó)土廳來(lái)定義，肯定是整個(gè)城市總體考核，不會(huì)劃分各個(gè)區(qū)域。

　　韓世同：地王的概念很多，我覺(jué)得真正地王，應(yīng)該是地價(jià)比房?jī)r(jià)貴。

　　增加土地供應(yīng)可以減少地王

　　主持人：國(guó)土廳還說(shuō)要保證住宅用地供應(yīng)顯著增加，增加供應(yīng)可以杜絕地王嗎？

　　鄧浩志：增加供應(yīng)的用處也是很大的，其實(shí)今年在增加土地供應(yīng)方面是做得非常不錯(cuò)的，土地供應(yīng)比往年大幅增加。但是今年的市場(chǎng)實(shí)在是太火了，顯得還是有些供不應(yīng)求。

　　韓世同：增加供應(yīng)有助于地王的減少，量大之后開(kāi)發(fā)商自然不需要去搶地，現(xiàn)在的地王大多是搶出來(lái)的結(jié)果。

　　主持人：要是真的還是出了地王，會(huì)有什么后果？

　　鄧浩志：不知道會(huì)有什么后果，但是這個(gè)任務(wù)不難達(dá)成。

　　韓世同：這種喊話一般用處不是太大，又沒(méi)有說(shuō)明假如再出地王會(huì)如何懲罰之類(lèi)的，畢竟國(guó)土廳也管不到很具體。

　　主持人：其實(shí)不出地王的話，對(duì)房?jī)r(jià)能有什么影響作用？能降低嗎？

　　鄧浩志：不僅是全市地王，其實(shí)就是各區(qū)域的地王，對(duì)該區(qū)域的房?jī)r(jià)帶動(dòng)作用還是很大的。但是不出地王，不代表房?jī)r(jià)能降下來(lái)，房?jī)r(jià)依然還是決定于供求關(guān)系。

　　韓世同：地王對(duì)房?jī)r(jià)的影響是很大的，一方面地王可以拉升地價(jià)和房?jī)r(jià)，另外地王會(huì)破壞市場(chǎng)價(jià)格體系。比如廣州的南洲路地王，地價(jià)都貴過(guò)房?jī)r(jià)了，房子該怎么定價(jià)？低于地價(jià)？仿佛不太合理；高于地價(jià)，又賣(mài)不動(dòng)。另外賣(mài)地也是，南洲路地王那么貴了，珠江新城再賣(mài)地又該如何定價(jià)？定得高了賣(mài)不出，定得低了又會(huì)證明南洲路地王是個(gè)錯(cuò)誤。

　　現(xiàn)在入市要謹(jǐn)慎

　　主持人：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲了16個(gè)月了，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦？

　　鄧浩志：確實(shí)從去年到現(xiàn)在房?jī)r(jià)累計(jì)升幅已經(jīng)很大了，市場(chǎng)本身也有可能要進(jìn)入調(diào)整期了。目前來(lái)看購(gòu)房者如果是投資的，建議觀望一下好，因?yàn)楝F(xiàn)在處于高位；如果是自住的話，中國(guó)中長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)還是要漲，依然可以出手。

　　韓世同：投資者的話，現(xiàn)在高位入市就要謹(jǐn)慎了；換房一族就無(wú)所謂了，高位賣(mài)高位購(gòu)；至于頭次置業(yè)的，支付能力不強(qiáng)的剛需，也要考慮是不是先租房，等等房?jī)r(jià)低點(diǎn)再入市。

　　主持人：什么時(shí)候才能有階段性低谷出現(xiàn)可以入市？

　　鄧浩志：階段性低谷依然可以出現(xiàn)，但需要幾樣?xùn)|西配合，頭先是市場(chǎng)本身可能的調(diào)整，其次有新的政策打壓，再者是有SA R S、次貸危機(jī)等類(lèi)似事件影響，才能出現(xiàn)低谷。目前來(lái)看，政府出臺(tái)強(qiáng)力政策的可能性不大，未來(lái)政策估計(jì)還是以穩(wěn)為主。

　　韓世同：2008年、2012年都出現(xiàn)過(guò)階段性低谷，未來(lái)這種階段性低谷一定還會(huì)出現(xiàn)，只是不知道會(huì)在什么時(shí)候。

　　階段性低谷依然可以出現(xiàn)。——— 鄧浩志

　　其實(shí)出不出地王，關(guān)鍵還是在市場(chǎng)。——— 韓世同

　　嘉 賓：方圓地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師 鄧浩志（上）

　　知名房地產(chǎn)專(zhuān)家 韓世同（中）