早在1999年10月4日，中國第三屆房地產(chǎn)協(xié)會年會召開，楊慎會長專門邀請我作大會發(fā)言解讀23號文件。我認為，較核心的問題是“當把住房推向市場化的同時，應(yīng)同步建立城鎮(zhèn)住房的社會保障體系，而社會保障不是讓民眾都去擁有住房財產(chǎn)，而是用租賃方式保障較基本的居住權(quán)利”。我的批評激怒了臺上坐著的各位官員，也從此與俞正聲部長結(jié)下了不解之緣。

　　就建立廉租房的制度化問題，我連續(xù)提了10年(包括我的政協(xié)提案)，終于在2007年國務(wù)院出臺宏觀調(diào)控文件，正式將廉租房的建設(shè)與保障問題納入政府的責任之中。北京的房地產(chǎn)市場基本上是以單位購房為主的市場。1998年房改政策出臺之前，私人購房(包括外銷房)所占市場份額不到7%。因此華遠房地產(chǎn)的機構(gòu)設(shè)置中沒有面對市場的銷售部門，也沒有自己的物業(yè)管理隊伍。較初是憑市建委或開發(fā)辦轉(zhuǎn)來單位購房的計劃單子進行定制，后來是憑公司與各國有單位、機關(guān)的關(guān)系成批量地按購購單位的分配要求進行定制，因此公司的經(jīng)營和設(shè)計部門長期不研究個人住房市場的需求，也沒有個性的產(chǎn)品。

　　上世紀80年代（價格 動態(tài) 戶型圖 論壇）末期，較初執(zhí)行的80住-1和80住-2的標準圖紙對戶型、面積都有嚴格的限制性要求，如一居室的建筑面積不得大于40平方米，二居室的建筑面積不得大于60平方米，三居室的建筑面積不得大于80平方米，超過100平方米的四居室必須有高知、高干的建設(shè)指標，且建筑面積也不得超過130平方米。

　　自鄧小平南方談話之后，14個沿海開放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市場化，大多以個人購房為主、單位購房分房為輔，但北京仍然是單位福利分房為主。這就產(chǎn)生了市場化與福利分房之間的巨大差別。萬科會在房子的設(shè)計合理性、個人的愛好上下更多的功夫，并且已經(jīng)有了一整套規(guī)范的物業(yè)管理體系，同時也有了整套如何面向市場進行宣傳和銷售的經(jīng)驗。

　　在設(shè)計上，我們?nèi)匀蛔⒅赜谌绾卧谝?guī)定的面積數(shù)之內(nèi)規(guī)劃合理的面積和位置，如何降低造價爭取更多的利潤。而單位購房要求的恰恰不是市場中的個性化，反而要求盡可能在面積上平均化，減少戶與戶之間的差別，減少福利分配中的矛盾；銷售上則取決于專業(yè)的選擇和對上班地點的位置選擇；管理主要由各單位房管科、基建處之類的機構(gòu)自管。

　　為單位服務(wù)時，大多不是地產(chǎn)公司選擇蓋多少三居、二居、一居，而是按照購購單位的要求定制不同戶型的房子，這種定制完全是計劃性的，而非市場化的，連裝修的標準都是在固定標準之外另行計算的。

　　較初北京的分房要按照國家或單位資金撥付的標準設(shè)計，如前三門一帶的高樓是北京在改革開放之后建成的個成片的高樓。包括酒店和外交公寓，全北京在1978年之前8層以上的樓大約只有14幢，前三門這片樓群的出現(xiàn)打破了北京無高樓的歷史。前三門樓群正是嚴格按預(yù)算限制設(shè)計的，因此都只重居室的面積，沒有廳的設(shè)計。

　　那時只能盡量解決居住面積問題，而不注重社交和活動空間，不但無廳，更沒有起居室的概念。中國的設(shè)計師們大多也就住過這種房子，并不知道富裕起來的家庭應(yīng)如何享受生活。

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