從李嘉誠(chéng)撤資開(kāi)始，到隨后的王石、潘石屹出售旗下股份和項(xiàng)目，再到各地樓市投資客傳出的集中拋售，以及10月份各種房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的反轉(zhuǎn)，直至十八屆三中全會(huì)上釋放的增加土地供應(yīng)信號(hào)，這一連串的事實(shí)片段放在一起，似乎不再是那個(gè)“狼來(lái)了”的故事。

　　“目前，一線土地市場(chǎng)明顯過(guò)熱，各地地王頻出，這給后市帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)泰君安一位房地產(chǎn)分析師稱(chēng)。

　　如今，這樣的市場(chǎng)熱度有望在十八屆三中全會(huì)后得到降溫。

　　十八屆三中全會(huì)公報(bào)提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為，如果這一設(shè)計(jì)能夠有力實(shí)施，土地供應(yīng)能夠有效增加，那么，“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的魔咒就有望得到破解。

　　對(duì)此，中金公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生則有著更為直接的判斷：改革將加快房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　中金公司的一份研究報(bào)告認(rèn)為，過(guò)去十多年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)是地方政府土地供應(yīng)壟斷，財(cái)稅扭曲，金融壓抑，社會(huì)保障不平衡帶來(lái)的收入差距擴(kuò)大和儲(chǔ)蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴(kuò)張的增長(zhǎng)模式。

　　而此次結(jié)構(gòu)改革正是針對(duì)這些扭曲因素，所以改革的推進(jìn)深化將消除過(guò)去十多年房?jī)r(jià)快速上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　不過(guò)，各方對(duì)于改革的深度和廣度無(wú)疑仍然處于理想狀態(tài)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革能否撼動(dòng)已經(jīng)居高不下的房?jī)r(jià)，仍要考驗(yàn)本屆政府的執(zhí)政能力和決心。

　　樓市的信號(hào)

　　“較近我們收到的房源掛牌信息明顯比前一段時(shí)間要多，”北京海淀區(qū)學(xué)院路一房屋中介門(mén)店經(jīng)理告訴記者，“不少房主都抱著先掛一個(gè)價(jià)格試試看的心態(tài)，急售的情況不是很多。”

　　事實(shí)上，從10月中旬開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)就開(kāi)始傳出拋售的消息。一些地產(chǎn)從業(yè)人士開(kāi)始建議業(yè)主拋售二手大戶(hù)型；一些多套房業(yè)主紛紛將名下三四套房產(chǎn)出售，然后一步到位換到地段、 以及戶(hù)型等良好的小區(qū)中。

　　更為重要的是，某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露，由于堅(jiān)決反腐的決心和專(zhuān)業(yè)財(cái)產(chǎn)公示所釋放的官員財(cái)產(chǎn)公示工作“玩真的”信號(hào)，使得很多官員身份的房主加快賣(mài)房，在這次拋售的房源當(dāng)中，位置好和戶(hù)型大的改善性房源居多，可以很大程度上吸收市場(chǎng)上改善性購(gòu)房者購(gòu)新房的需求。

　　另一個(gè)有意思的信號(hào)是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前炒得火熱的亦莊某改善性樓盤(pán)，出現(xiàn)了蓄客不足的問(wèn)題。亦莊某知名樓盤(pán)，原計(jì)劃11月底開(kāi)盤(pán)，但是在11月上旬的時(shí)候，實(shí)際蓄客量仍然很差。由于位置較差，以及亦莊的剛需、改需求被融創(chuàng)楓丹壹號(hào)開(kāi)盤(pán)吸收，亦莊炒得火熱的樓盤(pán)，11月份普遍沒(méi)了聲音。

　　“現(xiàn)在市區(qū)出現(xiàn)了很多性?xún)r(jià)比高的二手房源，對(duì)這些郊區(qū)項(xiàng)目的購(gòu)房需求造成了虹吸效應(yīng)。”上述中介負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái)的2個(gè)月內(nèi)，市區(qū)房源繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)會(huì)下降，會(huì)對(duì)郊區(qū)的新盤(pán)帶來(lái)致命影響。

　　除了北京之外，深圳、上海、杭州、重慶等地都出現(xiàn)了投資客集中出售房源的現(xiàn)象。據(jù)記者在深圳多個(gè)中介了解到的信息，大投資客從8、9月開(kāi)始紛紛拋盤(pán)，高位減持降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，深圳緹香名苑十多套四十余平方米小戶(hù)型被房主一次性?huà)伋觥?/p>

　　而與這類(lèi)拋售信息相對(duì)的是，購(gòu)房者的購(gòu)房熱情卻漸漸降溫。由于今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、銀行房貸收緊，加之近期北京、深圳、上海等多地政府均出臺(tái)調(diào)控措施控制房?jī)r(jià)等多種因素的出現(xiàn)，使購(gòu)房成本有所增加，購(gòu)房者觀望情緒油然而生。

　　“樓市正在醞釀明顯的過(guò)剩危機(jī)，從全國(guó)成交看，漲幅已經(jīng)放緩，需求在高價(jià)下逐漸萎縮。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積95931萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增速比1-9月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　從庫(kù)存的角度看，10月末，全國(guó)商品房待售面積45361萬(wàn)平方米，比9月末增加726萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加448萬(wàn)平方米。

　　而針對(duì)房地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑，張大偉表示，該跡象表明樓市已經(jīng)存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)，后市調(diào)整的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈。

　　“京滬深等一線城市較近都出臺(tái)了各城市的調(diào)控細(xì)則，很可能會(huì)冰封2013年四季度市場(chǎng)，但因?yàn)樵诠?yīng)方面沒(méi)有有力措施，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)依然很難出現(xiàn)改變。”張大偉指出，“三中全會(huì)已經(jīng)釋放出增加土地供應(yīng)、加快房源供給等方面的政策信號(hào)，這些政策可能會(huì)影響到2014年乃至2015年市場(chǎng)的發(fā)展方向。”

　　房企開(kāi)始撤退

　　而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，市場(chǎng)層面反映出的供需變化與政策層面釋放出的改革信號(hào)，使得房企面臨著更為復(fù)雜的局面。盡管十八屆三中全會(huì)公報(bào)全文并未提及房地產(chǎn)，房企卻從公報(bào)的字里行間觸及市場(chǎng)化改革的深意。

　　“從公報(bào)中，我們可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)的作用會(huì)更加受到重視，而平抑房?jī)r(jià)的任務(wù)則通過(guò)增加土地供給來(lái)解決。”北京一家大型品牌房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　“未來(lái)樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)的三元供應(yīng)體系，所以未來(lái)房企的業(yè)務(wù)模式也將更加多元化。”上述北京大型品牌房企負(fù)責(zé)人表示。

　　與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)有一部分開(kāi)發(fā)商有意將更多的注意力轉(zhuǎn)移到中高端市場(chǎng)。而這也意味著，未來(lái)滿(mǎn)足普通購(gòu)房者自住需求的住宅價(jià)格將有望被拉低。

　　此外，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)敏感的開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)開(kāi)始尋找自己的退路，從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中抽身。

　　這其中表現(xiàn)較為搶眼的當(dāng)屬李嘉誠(chéng)。從今年8月份開(kāi)始，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔便相繼拋售上海陸家嘴東方匯經(jīng)OFC寫(xiě)字樓和廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，李嘉誠(chéng)是跨越周期投資的高手，選擇在現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)退出，潛藏的信號(hào)說(shuō)明他或許認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。

　　很明顯，地產(chǎn)大佬王石也從李嘉誠(chéng)的動(dòng)作中有所感悟。“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”王石在7.3萬(wàn)元/平方米的農(nóng)展館地王誕生時(shí)評(píng)論道。

　　當(dāng)然，不僅只是提醒，萬(wàn)科近日被曝出拋售旗下杭州公司部分地產(chǎn)股權(quán)達(dá)30億元。據(jù)專(zhuān)家分析，此舉意味著萬(wàn)科資金退出房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，是受李嘉誠(chéng)的啟發(fā)，拋售房產(chǎn)準(zhǔn)備過(guò)冬。

　　此外，近日有媒體稱(chēng)，SOHO中國(guó)正為上海三個(gè)項(xiàng)目尋找購(gòu)家，其中包括虹口區(qū)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以及靜安區(qū)的一個(gè)商住兩用復(fù)合設(shè)施。

　　不過(guò)，在眾多業(yè)內(nèi)分析人士眼中，當(dāng)下樓市高溫的始作俑者仍然是日益推高的地價(jià)。對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”仍然是難以破解的魔咒。

　　“2002年以來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)一路上漲，主要是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是土地制度中存在一些根本的體制性問(wèn)題。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院副院長(zhǎng)陶然說(shuō)。

　　十八屆三中全會(huì)公報(bào)提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這與十七屆三中會(huì)提出的“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”有所區(qū)別。

　　“目前，一線土地市場(chǎng)明顯過(guò)熱，各地地王頻出，這給后市帶來(lái)不小的潛在風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)泰君安一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)在土地市場(chǎng)方面釋放的改革信號(hào)有望通過(guò)土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大土地供應(yīng)來(lái)降溫。

　　“失去對(duì)土地資源的控制權(quán)，地方政府要安排項(xiàng)目就會(huì)變得很困難，土地流轉(zhuǎn)之后，地方政府的土地收入會(huì)大幅降低，所以管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云如是說(shuō)。

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